Conflit de copropriété et nuisances olfactives : enjeux d’expertise et de conformité.

ARRÊT N° 209/2025

N° RG 24/01823 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QH47

SG/KM

Décision déférée du 06 Février 2024

Tribunal de Grande Instance de Toulouse

( 23/02218)

L.A MICHEL

S.D.C. DU [Adresse 2]

C/

Société NAHEL

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

S.D.C. DU [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SEGITO, SAS immatriculée au RCS de TOUOUSE sous le numéro 389 520 644 ayant son siège social au [Adresse 1], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Société NAHEL Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

La copropriété du [Adresse 2] est constituée de plusieurs bâtiments dont l’un donnant directement sur la place Dupuy à Toulouse. Son syndic en exercice est la société Segito.

Cet immeuble sur rue abrite un local commercial (lot n°9), propriété de la SCI Nahel dans lequel la société Fabi Food, à laquelle a été consenti un bail commercial, exploite une activité de restauration rapide sous l’enseigne ’Sorami Kebab’.

Depuis plusieurs années, les occupants des appartements situés au-dessus de cet établissement se plaignent du fait que l’exercice de cette activité de restauration provoque des nuisances caractérisées par l’existence ’d’une odeur prononcée semblable à de la friture ou de la cuisson de viande’ perceptible depuis l’intérieur des logements.

Par acte du 29 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Nahel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Par ordonnance du 4 janvier 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et commis M [P] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 24 mai 2019, confirmant l’existence des odeurs de cuisson provenant du restaurant Sorami Kebab, se diffusant avec une plus ou moins grande intensité dans les étages de la copropriété en fonction de la fréquentation et de la situation individuelle de chaque appartement. L’expert estimait que l’installation d’extraction des vapeurs de cuisson présentait des défauts manifestes, imputables à une erreur de conception de l’ouvrage et faute d’exécution. Deux devis ont été annexés, au soutien de la description et du chiffrage des travaux de fourniture et installation d’un caisson et conduit d’extraction avec caisson et gaine, nécessaires pour remédier aux désordres constatés.

Par courrier du 10 septembre 2019, la SCI Nahel a fait part au syndic de son intention de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et sollicité à cette fin la tenue d’une assemblée générale pour obtenir de la copropriété les autorisations nécessaires.

Le 28 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a accepté la réalisation des travaux portant création d’un caisson de toiture et d’un conduit d’extraction horizontal et vertical à positionner le long de la façade arrière suivant les devis de sociétés Alvene et MVS. Il était précisé que la réalisation de ces travaux était soumise à l’accord du service de l’urbanisme et des bâtiments de France.

La SCI Nahel s’engageait en outre à coffrer en briques toulousaines le conduit d’extraction.

Les travaux n’ayant pas été réalisés, le syndicat des copropriétaires et les époux [F], propriétaires de l’appartement situé au-dessus du lot de la SCI Nahel, ont sollicité du juge des référés la condamnation de la SCI Nahel à effectuer les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert judiciaire et votés par l’assemblées générale du 28 novembre 2019 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard selon la demande des époux [F], passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à venir.

Par ordonnance du 28 février 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande et prononcé une astreinte de 800 euros par jour passé un délai de dix mois et pendant une durée de trois mois.

Par acte du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner la SCI Nahel devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 9 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

– condamner la SCI Nahel sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de l’ordonnance à retirer les travaux réalisés en partie commune de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

– condamner la SCI Nahel sous astreinte de 800 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir à réaliser tout travaux de nature à remettre son lot en conformité avec les règles de sécurité-incendie avec l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental s’agissant des nuisances olfactives et avec le décret du 31.08.2005 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique s’agissant de nuisances sonores,

– dire que ces travaux devront se conformer aux principes réparatoires préconisés par l’expert [P] et validés lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2019

– condamner la SCI Nahel à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI Nahel aux entiers dépens de l’instance outre ceux de l’article A444-32 du code de commerce.

Par ordonnance contradictoire du 6 février 2024, le juge des référés a :

– débouté le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI Nahel à retirer les travaux réalisés,

– débouté le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI Nahel à réaliser tous travaux de nature à remettre son lot en conformité avec les règles de sécurité incendie, avec l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental et avec le décret du 31 août 2005 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage,

– ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis pour y procéder Mme [X] [I] ou à défaut M. [W] [J], avec une mission pour le détail de laquelle il est renvoyé à la décision,

– condamné la SCI Nahel aux dépens,

– débouté le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI Nahel à retirer les travaux réalisés,

– débouté le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI Nahel à réaliser tout travaux de nature à remettre son lot en conformité avec les règles de sécurité incendie, avec l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental et avec le décret du 31 août 2005 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage,

– ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis Mme [X] [I] ou à défaut M. [W] [J], avec une mission pour le détail de laquelle il est renvoyé à la décision,

– condamné la SCI Nahel aux dépens,

– débouté le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions en date du 10 octobre 2024, demande à la cour au visa des articles 147, 256 et 835 du code de procédure civile, et la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

– rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées,

– infirmer l’ordonnance de référé du 6 février 2024,

statuant a nouveau,

à titre principal,

– condamner la SCI Nahel sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de l’ordonnance à retirer les travaux réalisés en partie commune de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

– condamner la SCI Nahel sous astreinte de 800 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir à réaliser tout travaux de nature à remettre son lot en conformité avec les règles de sécurité-incendie avec l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental s’agissant des nuisances olfactives et avec le décret du 31 août 2005 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique s’agissant de nuisances sonores,

– dire que ces travaux devront se conformer aux principes réparatoires préconisés par l’expert M.[P] et validés lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2019,

à titre subsidiaire,

– ordonner l’organisation d’une consultation et commettre pour y procéder M. [P], avec mission de :

* se rendre sur les lieux du litige, les visiter

* se faire communiquer tout document utile à l’accomplissement de sa mission

* analyser les travaux réalisés par la SCI Nahel les décrire en indiquant leur nature et leur étendue, vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel ils sont intervenus ainsi que les conditions d’assurance

* dire s’ils sont conformes à ceux préconisés dans son rapport d’expertise

* dire s’ils présentent les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis

* dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue

* dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons

* indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier, le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties

– condamner la SCI Nahel au paiement des frais de consultation

en tout état de cause,

– condamner la SCI Nahel à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La SCI Nahel dans ses dernières conclusions en date du 1er juillet 2024, demande à la cour de :

– confirmer en toute ses dispositions l’ordonnance entreprise,

– rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,

– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

Pour rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu que :

– la SCI Nahel avait mandaté d’une part un architecte afin de mettre en oeuvre les travaux préconisés par M. [P], mais que ce projet avait été rejeté par la mairie de [Localité 3] le 06 septembre 2021, au motif que ces travaux dénaturaient l’architecture classique de la façade sur rue, d’autre part le cabinet [E] afin de faire procéder à la recherche d’un conduit existant à l’intérieur de l’immeuble et une étude de faisabilité,

– la SCI, après avoir fait établir un devis par la société Tubage 31, justifiait de l’installation, le 31 mars 2023, d’un procédé de chemisage par polymérisation dans le réseau d’évacuation existant et desservant son lot,

– le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas avoir alerté la SCI Nahel, à la suite de son courrier de juin 2022, de la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dont l’absence n’est pas à elle seule de nature à caractériser l’existence d’un dommage imminent ni celle d’un trouble manifestement illicite,

– les courriels de deux plaignants en mai et novembre 2023, bien qu’ils attestent de la persistance d’une difficulté, malgré les efforts de la SCI Nahel, sont insuffisants à démontrer un dommage ou un trouble imminent.

Pour conclure à l’infirmation de la décision, le syndicat des copropriétaires expose que :

– les travaux dont la réalisation a été ordonnée dans le cadre de la décision en référé du 28 février 2022 tels que préconisés par M. [P] auraient dû intervenir au plus tard le 17 janvier 2023, mais les travaux dont le conseil de la société intimée a annoncé l’achèvement le 11 avril 2023 ne sont pas conformes à ces préconisations, ont été réalisés sans l’accord de la copropriété et sont inopérants, les odeurs persistant ou s’étant aggravées,

– confrontée à un avis défavorable des services des bâtiments de France, la SCI Nahel a réalisé des travaux par l’intérieur du bâtiment probablement par commodité, mais en contradiction avec les articles 9 al. 1er et 25 de loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que, les canalisations, gaines et réseaux étant des parties communes et les travaux litigieux ayant été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, le trouble manifestement illicite est caractérisé, le fait que le conduit sur lequel les travaux ont été effectués soit éventuellement à usage exclusif de la SCI Nahel comme l’a supposé le premier juge n’affectant pas la qualification de partie commune et ne faisant pas disparaître la nécessité d’une autorisation de la copropriété dont la société intimée a été informée à plusieurs reprises oralement et par le syndic. Il ajoute que la réalisation de ces travaux en partie commune et sans autorisation est en elle-même constitutive d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser, outre le fait qu’il a été constaté un trouble manifestement illicite résultant des odeurs de cuisine en décembre 2023 et janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une nouvelle astreinte est nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige et des engagements que la SCI Nahel a pris sans les respecter.

Il estime qu’aucune nouvelle expertise n’est utile et à titre subsidiaire, qu’une nouvelle mesure confiée à un tiers n’est pas la solution la plus appropriée, la question en débat étant celle de savoir si les travaux mis en oeuvre sont conformes aux préconisations de M. [P] dont une nouvelle désignation aux fins de consultation serait suffisante pour déterminer la nature des travaux réalisées par la société intimée.

Pour conclure à la confirmation de l’ordonnance entreprise, la SCI Nahel indique que s’étant heurtée en septembre 2021 à l’opposition du maire de Toulouse aux travaux préconisés par l’expert au regard de l’avis défavorable des services des bâtiments de France, elle a tenté de trouver une autre solution, l’évacuation par l’extérieur étant impossible puis, ayant été condamnée aux termes de l’ordonnance de référé du 28 février 2022, a fait procéder aux travaux chiffrés par la société Tubage 31 pour un coût total de 13 000 euros.

Elle fait valoir que la solution technique proposée par M. [P] ayant été rejetée par les services de l’urbanisme, elle ne saurait être condamnée à faire procéder à des travaux irréalisables en raison d’une contrainte juridique alors qu’en toute bonne foi elle a tenté de mettre en oeuvre les travaux attendus d’elle. Elle ajoute que les travaux qu’elle a fait réaliser et qui sont de nature à faire cesser le trouble portent sur un conduit que la pizzeria antérieurement exploitée dans les lieux utilisait et qui donne directement dans son local.

La SCI Nahel conteste par ailleurs la persistance des nuisances olfactives et estime justifiée l’expertise ordonnée par le premier juge.

Sur ce,

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. […]

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire. Dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Il est constant que les juges sont tenus de rendre des décisions exécutables en droit comme en fait.

Les dispositions sus-visées n’imposent pas au juge de faire abstraction d’une contestation sérieuse, pour ordonner de façon systématique une mesure destinée a mettre fin au trouble. Au surplus, la mesure ordonnée doit de façon certaine être de nature à faire cesser le caractère illicite du trouble.

En l’espèce, dans sa décision du 28 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a accepté la réalisation des travaux portant création d’un caisson de toiture et d’un conduit d’extraction horizontal et vertical à positionner le long de la façade arrière suivant les devis de sociétés Alvene et MVS. Les copropriétaires ont librement fait de l’accord du service de l’urbanisme et des bâtiments de France une condition de leur autorisation à réaliser ces travaux préconisés par M. [P]. La SCI Nahel justifie s’être engagée dans la réalisation de ces travaux, confiés à des professionnels et pour lesquels elle a sollicité le 13 août 2021 les autorisations administratives exigées par les copropriétaires. Il est toutefois établi qu’elle s’est heurtée à l’opposition de l’autorité adlinistrative en ce que, par décision du 06 septembre 2021, et notamment au vu de la consultation de l’Architecte des Bâtiments de France du 16 août 2021, la mairie de [Localité 3] a fait opposition à sa déclaration préalable des travaux en considérant que ’tant par la volumétrie que par les matériaux employés, le projet dénature complètement l’architecture classique de la façade sur cour et est de nature à porter atteinte à l’environnement immédiat’.

En lieu et place de ces travaux, la SCI Nahel ait fait procéder par la SAS Tubage 31 à l’installation de deux membranes Furanflex (procédé de chemisage par polymérisation), sur un diamètre de 200 et 18 mètres de haut, à l’intérieur de deux conduits maçonnés existants conformes aux préconisations d’installation du fournisseur selon l’attestation établie le 30 mars 2023 par l’entreprise réalisatrice.

Le syndicat des copropriétaires, qui défend le seul intérêt collectif des copropriétaires, ne saurait rapporter la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite qui serait causé aux copropriétaires comme résultant de la persistance de nuisances olfactives en s’appuyant sur le constat établi par Me [S] [K], commissaire de justice, selon lequel une odeur de cuisson de viande et de friture était perceptible dans le salon et la cuisine de l’appartement des époux [F], lorsqu’il s’y est rendu à trois reprises les 20 décembre 2023, 11 et 23 janvier 2024, ce logement constituant une partie privative qui n’appartient pas au syndicat et dont les propriétaires ne sont pas personnellement parties à la présente instance.

Certes les travaux que la SCI Nahel a fait réaliser par la SAS Tubage 31, qui portent sur une partie commune, sont différents de ceux soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et sont susceptibles de causer un trouble illicite aux droits de ces derniers. Les travaux dont ils sollicitent la réalisation sous astreinte ne peuvent toutefois être mis en oeuvre au regard de l’opposition de l’autorité administrative.

Il ne peut dès lors être fait abstraction du fait qu’il est impossible pour la SCI Nahel, en l’état, de faire procéder à des travaux pour la mise en oeuvre desquels elle a initialement respecté l’avis d’un expert judiciaire et les droits des copropriétaires. Seule une mesure d’expertise est de nature à éclairer tant les parties sur les choix licites qui s’offrent à elles, qu’un tribunal éventuellement saisi au fond sur la solution technique à mettre en oeuvre.

Le caractère sérieux de la contestation opposée par la SCI Nahel qui se trouve actuellement dans une impasse technique ne peut être méconnu.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de retrait et de réalisation de travaux formées par le syndicat des copropriétaires et ordonné une expertise. La décision sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires dont l’appel ne prospère pas en supportera les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais qu’elle a exposés pour la défense de ses intérêts en appel, de sorte que les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La cour,

– Confirme l’ordonnance rendue le 06 février 2024 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en toutes ses dispositions,

– Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Toulouse aux dépens d’appel,

– Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET