Conflit de copropriété : nuisances olfactives et prescription des actions.

3ème Chambre civile
Date : 08 Avril 2025

MINUTE N°25
N° RG 23/01212 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZS6

Affaire : S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE)
CSyndic. de copro. LES JARDINS DU ROI

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Corinne GILIS, Juge de la Mise en Etat, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT :
S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Maître Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE À L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL :
Syndic. de copropriéré LES JARDINS DU ROI pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 04 Février 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 08 Avril 2025 a été rendue le 08 Avril 2025 par Madame Corinne GILIS Juge de la Mise en état, assisté de Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier,

Grosse :Maître Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER
, Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

Expédition :

Le
Rmee du 2 juin 2025 à 9h30

La société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 3] :

Du lot n° 3 : un magasin au rez-de-chaussée avec un arrière-magasin, une petite pièce, une cuisine,
Du lot n°41 : une cave au sous-sol, à laquelle on accède directement par le magasin sus désigné formant le lot 3 pour les avoir acquis suivant acte reçu par Me [N] le 12 aôut 2005.

Ces lots ont été donnés à bail à la SARL CRAZY PIZZA, suivant acte du 15 mai 2017 et sont actuellement exploités a usage de commerce “pizzeria – snack – sandwicherie – saladerie”.

Suivant courrier du 15 mars 2021, l’OFIE a été informée par le syndic de l’immeuble de ce que certains copropriétaires se plaignaient d’odeurs et de fumées dérangeantes en provenance du local donné à bail.

L’OFIE a sollicité l’intervention de la société ALP CHEMINEE afin qu’elle établisse un devis relatif à l’installation d’un conduit d’extraction de fumées conforme à la réglementation en vigueur. Deux devis ont été établis.

Suivant courrier du 15 novembre 2022, l’ OFIE a sollicité, par l’intermédiaire de son mandataire, la société ORPI, la convocation d’une assemblée générale afin de solliciter, sur la base du second devis (le plus cher), l’autorisation de l’Assemblée générale d’installer un conduit en façade arrière de l’immeuble à ses frais.

Une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 12 janvier 2023 et le syndicat des copropriétaires a rejeté la résolution relative aux travaux du local commercial au motif qu’aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, les locaux situés au rez-de-chaussée sont définis comme des magasins et qu’il est de jurisprudence constante qu’un magasin ne saurait être assimilé à un restaurant.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 20 mars 2023, l’OFIE a assigné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble “[Adresse 10]” devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

– Annuler la délibération n°4 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” du 12 janvier 2023;
– Autoriser l’OFIE a procéder à la réalisation des travaux d’installation d’un conduit en façade arrière de l’immeuble avec isolation acoustique et de son groupe d’extraction associé, suivant devis n°CC2207-225 établi par la société ALP CHEMINEE le 12 juillet 2022;
– Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
– Condamner le syndicat aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, l’OFIE demande au juge de la mise en état de :

– Déclarer la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de condamnation de la société OFIE à cesser ou faire cesser l’activité de restauration exercée dans les locaux donnés à bail sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée passé un délai de 8 jours à compter de la signification, irrecevable car prescrite et non autorisée par assemblée générale des copropriétaires;
– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SAS OFIE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, l’OFIE réitère ses demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” demande au Juge de la mise en état de:
-Juger que la demande reconventionnelle tendant à faire juger que l’activité de restauration entreprise par la société CRAZY PIZZA, locataire commercial de la société OFIE, est contraire à la destination de l’immeuble les jardins du roi situé [Adresse 5] n’est pas atteinte par la prescription, et de
-Juger que le syndicat des copropriétaires dispose d’une habilitation valable régulière pour présenter des demandes reconventionnelles dans le cadre des instances introduites par la société OFIE,
-Débouter la société OFIE de toutes ses demandes, fins et conclusions incidentes plus amples ou contraires et la condamner à payer une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
-Communiquer aux parties une date de clôture et de fixation en vue d’une l’audience au fond.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident a été appelé à l’audience du 4 février 2025 et mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 avril 2025.

À titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les multiples demandes de “déclarer”, et de “juger” ne sont pas des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile

En l’espèce, Il est produit aux débats le procès-verbal du 29 juillet 2024 de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndicat des copropriétaires à défendre les intérêts collectifs de l’immeuble et de ses occupants dans la procédure l’opposant à l’OFIE.

Le syndicat des copropriétaires a donc bien qualité pour agir et pour solliciter à titre reconventionnel la cessation sous astreinte dans le lot numéro 3 de toute activité génératrice de nuisances. Le syndicat des copropriétaires aurait même pu le cas échéant solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire en application de l’article 1341-1 du Code civil, car en cas de carence du propriétaire- bailleur, une action en résiliation d’un bail par la voie de l’action oblique est possible dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres propriétaires,sont en outre contraires au règlement de copropriété et ce, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, chose jugée.”

L’OFIE fait valoir que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, qui tend à ce que l’activité de restauration actuellement exercée dans le lot numéro 3 lui appartenant soit stoppée sous astreinte est prescrite.

Elle souligne que les lots litigieux ont été donnés à bail à la SARL CRAZY PIZZA suivant acte en date du 15 mai 2017 à usage de commerce de “pizzeria–snack–sandwich gris–saladerie “et que le syndicat des copropriétaires qui n’avait que 5 ans pour agir à compter de cette date , ne l’a fait pour la première fois que suivant conclusions signifiées le 9 février 2024, alors que son action était prescrite à compter du 23 novembre 2023, selon ce qu’elle comptabilise: 18 novembre 2018 + cinq ans eu égard aux dispositions modifiées de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi “[Localité 9]” du 23 novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires estime que son action n’est pas prescrite puisqu’il ne savait pas que la société OFIE avait donné à bail commercial à la société CRAZY PIZZA les lots litigieux le 15 mai 2017 pour y exercer, en contravention avec le règlement de copropriété , une activité de restauration qui donnerait lieu à des nuisances olfactives. Il souligne que dès qu’il a été informé par les copropriétaires desdites nuisances consécutives à l’exploitation des lieux donnés à bail, le syndic a adressé un courrier le 15 mars 2022 à l’OFIE (pièce n°6 du demandeur), qui est le point de départ du délai de prescription.

En application de l’article 2224 du Code civil « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Selon l’article 42 de la loi numéro 65–557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans son ancienne version prévoyait que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans.

L’article 42 de la loi numéro 65–557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au 1er juin 2020, modifiée par ordonnance du 18 septembre 2019, prévoit que les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives aux délais de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Concernant le point de départ du délai de prescription quinquennale, il convient de retenir en l’espèce la date du 15 mars 2022, soit la date du courrier adressé par le syndicat des copropriétaires à l’OFIE, copropriétaire bailleur, aux fins de cessation des nuisances olfactives, puisqu’en l’espèce la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires vise à la fois un copropriétaire, l’OFIE, et à la fois son preneur, la société CRAZY PIZZA, tiers à la copropriété et qu’elle tend à la cessation d’une activité de restauration dans le lot n°3, ce qui constitue une action personnelle soumise au délai de prescription de cinq ans prévus par l’article 2224 du Code civil et non une action personnelle relative exclusivement à un litige entre le syndicat et un copropriétaire. Le fait que la société CRAZY PIZZA ne soit pas dans la cause pouvant avoir ouvrir un débat sur la recevabilité mais pas sur la prescription.

Il s’en déduit donc que le délai de prescription ayant commencé à courir à compter du 15 mars 2022, il n’était pas expiré lors de la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires par conclusions signifiées le 9 septembre 2024.

La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’issue de l’incident, il est conforme à l’équité de débouter la société l’OFIE qui succombe dans la procédure sur incident de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue de l’incident, il y a lieu de condamner la société l’OFIE aux dépens de la procédure d’incident.

Nous, Juge de la mise en État, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel,

Déclarons recevable comme non prescrite la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ST&ASSOCIES,

Condamnons la société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES à verser au syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” sis [Adresse 4], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES aux dépens de la procédure sur incident,

Renvoyons la cause et les parties à l’audience de mise en état du 2 juin 2025 à 9H 30 pour conclusions au fond de la société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES,

En foi de quoi le juge de la mise en état a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT