Expulsion d’occupants sans droit ni titre : constatation et mesures immédiates.

Occupation sans droit ni titre L’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété, permettant au propriétaire d’agir en justice pour obtenir l’expulsion des occupants. Cette règle est fondée sur l’article 544 du Code civil, qui stipule que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de respecter les lois et règlements. Procédure d’expulsion Le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes occupant sans droit ni titre des immeubles bâtis, conformément à l’article L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire. En cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge peut ordonner en référé toutes les mesures nécessaires, comme le prévoit l’article 834 du Code de procédure civile. Absence de délais d’expulsion L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose un délai de deux mois pour l’expulsion des occupants d’un lieu habité, sauf si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou si l’occupation a eu lieu par voie de fait. En l’espèce, les occupants se sont introduits par effraction, ce qui justifie la non-application de ce délai. Trêve hivernale L’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à l’expulsion durant la période hivernale, sauf en cas d’introduction sans droit ni titre par voie de fait. Étant donné que les occupants ont pénétré dans les lieux de manière illégale, cette disposition ne s’applique pas. Indemnité d’occupation L’indemnité d’occupation est régie par l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme pour couvrir les frais engagés par la partie gagnante. Dans ce cas, l’indemnité d’occupation a été fixée à 175 euros, tenant compte de l’équité et de la situation économique des défendeurs. Dépens de l’instance Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes doivent supporter la charge des dépens, incluant les frais de constat. Les frais d’exécution à venir ne sont pas inclus, car ils sont postérieurs à l’instance en cours. Exécution provisoire La décision rendue est exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément aux dispositions du Code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre immédiate des mesures ordonnées par le juge.

Q/R juridiques soulevées : Quel est le fondement juridique de la demande d’expulsion ? La demande d’expulsion est fondée sur l’article 834 du Code de Procédure Civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. De plus, l’article 835 du même code permet au juge de prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire précise que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes occupant sans droit ni titre des immeubles bâtis. Quel est le statut des occupants selon la décision ? La décision constate que les occupants, désignés comme Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H], sont des occupants sans droit ni titre de l’immeuble, ce qui constitue une atteinte au droit de propriété selon l’article 544 du Code Civil. Cet article stipule que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, tant que cela ne contrevient pas aux lois ou règlements. L’occupation sans droit ni titre est donc un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 alinéa 1 du Code de Procédure Civile. Quel est l’impact de l’absence des défendeurs sur la procédure ? L’absence des défendeurs, qui ont été régulièrement cités, permet au juge de statuer en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile. Cet article permet au juge de faire droit à la demande dans la mesure où elle est jugée régulière, recevable et fondée. Ainsi, en l’absence de contestation de la part des défendeurs, le juge a pu se baser sur les pièces fournies par le demandeur pour rendre sa décision, réputée contradictoire et en premier ressort. Quel est le régime des délais d’expulsion selon la décision ? La décision précise que le délai prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas, car les occupants se sont introduits dans les lieux par voies de fait. Cet article stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf exceptions. De plus, l’article L.412-6, qui prévoit un sursis à l’expulsion durant la trêve hivernale, ne s’applique pas non plus dans ce cas, car les occupants ont agi sans droit ni titre. Quel est le sort des meubles en cas d’expulsion ? La décision indique que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Ces articles déterminent les modalités de gestion des biens meubles lors d’une expulsion. Il n’est donc pas nécessaire de se prononcer sur cette question dans le cadre de la présente décision, car les règles applicables sont déjà établies par la législation en vigueur. Quel est le montant de l’indemnité d’occupation et sur quelle base est-elle fixée ? L’indemnité d’occupation a été fixée à 175 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Cet article permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens. La décision précise que l’équité et la situation économique des occupants ont été prises en compte pour déterminer ce montant, qui est considéré comme raisonnable dans le cadre de l’instance.

Du 11 avril 2025

70C

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00060 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z77W

Société COMMUNE DE [Localité 12]

C

[P] [T],

[K] [F],

[C] [H]

– Expéditions délivrées à

– FE délivrée à
Me Jean-Philippe LE BAIL

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 12], représentée par son Maire en exercice
[Adresse 11]
[Adresse 9]
[Localité 7]

Représentée par Maître Jean-Philippe LE BAIL, Avocat au Barreau de BORDEAUX, membre de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [T]
né le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 10] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

Absent

Monsieur [K] [F]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Absent

Monsieur [C] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 09 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025, la commune de TALENCE, représentée par son Maire en exercice, a fait assigner Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, à l’audience du 14 février 2025, aux fins de voir :
– constater que Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 4] sur un terrain cadastré section AW numéro [Cadastre 8] ;
– constater que Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] se sont introduits dans les lieux par voie de fait ;
– Condamner Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] et tous les occupants de leur chef à libérer l’immeuble ;
– Dire n’y avoir lieu à application du délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
– Supprimer en tant que de besoin le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période de trêve hivernale prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

– Dire qu’à défaut pour Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
– Ordonner à Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] et tous occupants de leur chef de quitter les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros chacun par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir et ce pendant trois mois ;
– A titre subsidiaire, les condamner à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros à la commune de [Localité 12] jusqu’à parfaite vidange des lieux ;
– Condamner Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] à payer à la commune de TALENCE une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance en ceux compris les frais de constat de la SCP BARRENECHE [N] et de tous les actes subséquents tendant à la libération des lieux.
– Rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.
Lors de l’audience du 14 février 2025, la commune de [Localité 12] régulièrement représentée par avocat, a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.
Régulièrement assigné à étude, Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur l’absence des défendeurs :
En l’absence des défendeurs, régulièrement cités à étude, et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
Sur la demande principale d’expulsion :
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.
De plus, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Dès lors, l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants.
En l’espèce, la commune de [Localité 12] justifie être devenue propriétaire le 21 octobre 2024 par transfert de bien vacant, d’une maison située [Adresse 3], parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 8].
Elle produit aux débats deux procès-verbaux de constat en date du 07 février 2024 et 13 février 2024 de Maître [Y] [N], commissaire de justice, qui confirment la présence de Monsieur [F] [K] dans les lieux, et de Monsieur [H] [C], et constatent que « la porte a été fracturée et cassée et que la serrure a été changée.

L’ensemble tient avec des réparations de fortune à l’aide de tasseaux de bois », ainsi qu’un procès-verbal de constat en date du 15 novembre 2024 qui confirme la présence de Monsieur [T] [P], et constate « que le portail du terrain a été fracturé, sa serrure ayant été déposée, que la serrure de la porte d’entrée a été arrachée et changée, que la serrure du volet sur la droite de la porte d’entrée a été arrachée et remplacée par un cadenas et une chaine ».
En définitive, la propriété de l’immeuble litigieux par le demandeur est bien établie par acte authentique, l’occupation des lieux par les défendeurs est attestée par trois constats de commissaire de justice et n’est pas contestée.
Il ressort ainsi avec l’évidence que requiert le référé que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre, alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile.
Par suite, la Commune de [Localité 12] est fondée à faire ordonner l’expulsion de Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] et de tous occupants de leur chef.
En revanche, l’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.
Il y a également lieu de rejeter la demande de condamnation formée à titre subsidiaire à une indemnité d’occupation, aucune pièce justificative n’étant produite par la commune afin de déterminer la valeur locative du bien.
Sur les demandes de suppression de délais :
L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que :
« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L’article L.412-3 dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 précise que :
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Enfin, l’article L.412-6 dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023 dispose :
« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».
En l’espèce, il est établi que Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] sont entrés dans les lieux sans aucune autorisation du propriétaire des lieux, de façon irrégulière, et par voies de fait, puisque plusieurs effractions ont été constatées sur le portail, la porte d’entrée et un volet.
Dès lors, le délai prévu par l’article L. 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution précité ne s’applique pas.
Par ailleurs, la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas non plus dès lors que les occupants se sont introduits sans droit ni titre dans les lieux et par voies de fait.
Enfin, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
Sur les autres demandes :
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront les frais de procès-verbal de constat du 07 et 13 février 2024 et 15 novembre 2024, et non compris les frais d’exécution à venir, par définition postérieurs à la présente instance.

L’équité et la situation économique de Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 175 euros.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,
CONSTATONS que Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] sont occupants sans droit ni titre et par voies de fait de l’immeuble sis [Adresse 4] sur un terrain cadastré section AW numéro [Cadastre 8] ;
CONDAMNONS Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] à quitter les lieux ;
DISONS qu’à défaut pour Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;
DISONS que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;
REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] à payer à la commune de [Localité 12] une indemnité de 175 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Messieurs [P] [T], [K] [F], et [C] [H] aux dépens de l’instance, comprendront les frais de procès-verbal de constat du 07 et 13 février 2024 et 15 novembre 2024, et non compris les frais d’exécution à venir, par définition postérieurs à la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION