Conflit de copropriété : nuisances et prescription. Questions / Réponses juridiques.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice pour défendre les intérêts collectifs de l’immeuble, conformément à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’article 2224 du Code civil précise que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans. En matière de copropriété, les actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent également par ce délai. Le point de départ de la prescription est fixé à la date de connaissance des nuisances.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : La société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) est propriétaire de deux lots dans un immeuble, un magasin et une cave, qu’elle a loués à la SARL CRAZY PIZZA pour y exploiter une pizzeria. En mars 2021, des copropriétaires se sont plaints d’odeurs et de fumées provenant de ce local. En réponse, l’OFIE a demandé un devis pour l’installation d’un conduit d’extraction de fumées. En novembre 2022, elle a sollicité une assemblée générale pour obtenir l’autorisation d’installer ce conduit, mais la demande a été rejetée en janvier 2023, le syndicat des copropriétaires arguant que l’activité de restauration n’était pas conforme à la destination des locaux.

Face à ce refus, l’OFIE a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nice, demandant l’annulation de la délibération de l’assemblée générale, l’autorisation de réaliser les travaux, ainsi que des dommages et intérêts. En réponse, le syndicat a formulé une demande reconventionnelle pour faire cesser l’activité de restauration, qu’il considérait nuisible, et a contesté la prescription de son action.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat, concluant qu’elle n’était pas prescrite, car le point de départ du délai de prescription était le 15 mars 2022, date à laquelle le syndicat a informé l’OFIE des nuisances. Le tribunal a également statué sur les dépens, condamnant l’OFIE à verser une somme au syndicat des copropriétaires pour les frais de justice. L’affaire a été renvoyée pour des conclusions au fond, laissant ouverte la question de la conformité de l’activité de la SARL CRAZY PIZZA avec le règlement de copropriété.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires ?

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires est fondée sur l’article 1341-1 du Code civil, qui stipule que « le créancier peut, en cas de carence du débiteur, agir en justice pour obtenir l’exécution de l’obligation ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a la qualité pour agir et solliciter la cessation de l’activité génératrice de nuisances, car les agissements de la société CRAZY PIZZA sont contraires au règlement de copropriété.

Il est également précisé que le syndicat aurait pu demander la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, ce qui renforce sa position juridique.

Quel est le point de départ du délai de prescription pour la demande reconventionnelle ?

Le point de départ du délai de prescription est fixé par l’article 2224 du Code civil, qui indique que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Dans cette affaire, le délai de prescription a commencé à courir à partir du 15 mars 2022, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a informé l’OFIE des nuisances olfactives.

Ainsi, la demande reconventionnelle, signifiée le 9 septembre 2024, n’était pas prescrite, car le délai de cinq ans n’était pas encore écoulé.

Quel est l’impact de la qualité de la société CRAZY PIZZA sur la recevabilité de la demande ?

La qualité de la société CRAZY PIZZA en tant que locataire n’affecte pas la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires.

L’article 2224 du Code civil s’applique aux actions personnelles relatives à la copropriété, et la demande vise à la fois un copropriétaire, l’OFIE, et son preneur, la société CRAZY PIZZA.

Le fait que cette dernière ne soit pas partie à la cause ne remet pas en question la prescription, mais peut soulever des débats sur la recevabilité de la demande.

Quel est le montant des dépens et des frais irrépétibles dans cette affaire ?

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, le juge a condamné l’OFIE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Cette décision est fondée sur l’équité, étant donné que l’OFIE a succombé dans sa demande.

De plus, l’OFIE a été condamnée aux dépens de la procédure d’incident, ce qui souligne la responsabilité financière qui lui incombe dans cette affaire.