Responsabilité en troubles de voisinage : Questions / Réponses juridiques

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble responsable, indépendamment de toute faute. La responsabilité peut être engagée même si le propriétaire n’était pas le maître d’ouvrage. Une demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation, sauf en cas de motif légitime. Le transfert de droits réels immobiliers est opposable aux tiers dès la publicité foncière de l’acte.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : Un contrat de bail à construction a été signé le 8 décembre 2017 entre une société et une association pour la réalisation d’un immeuble destiné à héberger des personnes âgées dépendantes. Plusieurs entreprises ont été impliquées dans le projet, notamment en tant que maître d’œuvre, coordinateur de sécurité et bureau de contrôle. Une expertise préventive a été ordonnée en 2017, et des sinistres ont été signalés durant la construction. Le bail a été cédé à une autre société en mai 2022, qui a ensuite conclu un crédit-bail immobilier avec une société exploitante.

Le 23 octobre 2023, plusieurs associations et une société ont assigné en justice la société ayant acquis le bail, la société exploitante, ainsi que leurs assureurs, pour obtenir réparation de préjudices liés à des troubles anormaux de voisinage. En réponse, les sociétés assignées ont soulevé des fins de non-recevoir, arguant que les demandeurs n’avaient pas qualité à agir et que l’absence de tentative de conciliation préalable rendait leurs demandes irrecevables.

Les demandeurs ont soutenu que la responsabilité du propriétaire actuel s’étendait aux troubles causés par des travaux réalisés par un ancien propriétaire. Les sociétés défenderesses ont contesté cette position, affirmant que la responsabilité ne pouvait être engagée en l’absence de lien direct avec les troubles. Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société ayant acquis le bail, mais a accueilli celle de la société exploitante, déclarant irrecevable l’action à son encontre. Les demandeurs ont été condamnés à verser des frais à la société exploitante, tandis que le tribunal a décidé de surseoir à statuer sur d’autres incidents en attente de respect du contradictoire.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement de l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société Genefim ?

La société Genefim soutient que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage, car elle n’est pas propriétaire des obligations et responsabilités du maître de l’ouvrage selon les stipulations contractuelles.

L’article 122 du Code de procédure civile précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité ou d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Ainsi, la responsabilité du propriétaire peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage, même si ce dernier n’est pas l’auteur des travaux à l’origine du trouble.

Quel est le fondement de l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société Orpea Assomption ?

La société Orpea Assomption argue qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble et n’a jamais occupé les lieux, ce qui la rend inéligible à être considérée comme un « voisin » au sens de la théorie du trouble anormal de voisinage.

L’article 31 du Code de procédure civile stipule que l’action est ouverte à ceux qui ont un intérêt légitime. En l’espèce, la société Orpea Assomption, en tant que crédit-preneur, ne peut pas être considérée comme responsable des troubles anormaux de voisinage, car il n’existe pas de lien de causalité entre son action et la survenance des troubles.

Il est établi que les dommages sont survenus avant la signature du contrat de crédit-bail, ce qui renforce l’irrecevabilité de l’action à son encontre.

Quel est l’impact de l’absence de tentative préalable de règlement amiable sur l’irrecevabilité des demandes ?

La société Genefim et d’autres parties soutiennent que l’absence de tentative de résolution amiable, comme l’exige l’article 750-1 du Code de procédure civile, entraîne l’irrecevabilité des demandes.

Cet article impose qu’une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative soit menée avant d’introduire une action en justice pour un trouble anormal de voisinage.

Cependant, les associations AIP, CEM et RANELAGH justifient leur absence de tentative amiable par des circonstances rendant une telle démarche illusoire, notamment le climat tendu des expertises.

Le juge a reconnu ce motif légitime, permettant ainsi de s’exonérer de l’obligation de tentative de résolution amiable préalable.

Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles.

Dans cette affaire, la société Orpea Assomption a été condamnée à recevoir 1000 euros de la part des associations AIP, CEM et RANELAGH, en raison de leur échec dans l’action à son encontre.

Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice, renforçant ainsi l’équité dans le processus judiciaire.