Clause pénale et dépôt de garantie : enjeux de la rétractation – Questions / Réponses juridiques.

Le tribunal a constaté que la rétractation de [W] [P] était tardive, le délai de dix jours ayant commencé à courir dès la présentation de la lettre recommandée électronique le 2 juin 2022. De plus, la mise en demeure effectuée par [T] [D] et [G] [L] ne remplissait pas les conditions nécessaires pour activer la clause pénale, car elle ne portait pas sur la régularisation de la vente. En l’absence de mise en demeure ou d’inexécution définitive, ni le dépôt de garantie ni la clause pénale n’étaient dus.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2022, un vendeur et un acquéreur ont conclu un compromis de vente pour un bien immobilier au prix de 1.250.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ce prêt devait respecter des critères spécifiques, notamment un montant maximal de 450.000 euros et un taux d’intérêt ne dépassant pas 1,75 % par an. Une clause pénale de 125.000 euros était également incluse, ainsi qu’un dépôt de garantie de 62.500 euros, séquestré chez un notaire.

Le 13 février 2023, le vendeur a assigné l’acquéreur devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant le paiement de la clause pénale. Dans ses conclusions, le vendeur a demandé la résolution du contrat aux torts de l’acquéreur et la libération du dépôt de garantie. De son côté, l’acquéreur a contesté les demandes du vendeur, arguant qu’il avait exercé son droit de rétractation dans le délai légal et que la mise en demeure nécessaire à l’activation de la clause pénale n’avait pas été respectée.

Le tribunal a examiné la validité de la rétractation de l’acquéreur, concluant que celle-ci était tardive, car le délai de rétractation avait commencé à courir dès la présentation de la lettre recommandée électronique le 2 juin 2022. En outre, le tribunal a noté que la mise en demeure du vendeur ne portait pas sur la régularisation de la vente, mais sur la justification du prêt, ce qui ne pouvait pas activer la clause pénale.

Finalement, le tribunal a rejeté toutes les demandes du vendeur concernant le dépôt de garantie et la clause pénale, autorisant le notaire à libérer la somme séquestrée à l’acquéreur. Chaque partie a conservé ses dépens, et aucune des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’a été accordée.. Consulter la source documentaire.

Quel est le sort de la clause pénale dans le compromis de vente ?

La clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 2 juin 2022 prévoit qu’en cas d’inexécution des obligations contractuelles, la partie défaillante devra verser à l’autre partie la somme de 125.000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-5 du Code civil.

Cet article précise que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre. »

Il est également mentionné que « sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Dans cette affaire, il a été établi que la mise en demeure n’a pas été effectuée correctement, ce qui a conduit à la conclusion que la clause pénale n’était pas applicable.

Quel est le régime du dépôt de garantie dans le compromis de vente ?

Le dépôt de garantie de 62.500 euros, versé par l’acquéreur, est régi par les stipulations du compromis de vente. Selon les termes de ce dernier, le dépôt ne constitue pas des arrhes et ne sera restitué à l’acquéreur que s’il justifie de la non-réalisation d’une condition suspensive, conformément à l’article 1304-3 du Code civil.

Cet article stipule que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

En l’espèce, le tribunal a constaté que l’acquéreur n’avait pas valablement exercé son droit de rétractation, ce qui a conduit à la conclusion que le dépôt de garantie restait acquis au vendeur.

Quel est l’impact de la mise en demeure sur l’exécution des obligations contractuelles ?

La mise en demeure est un élément essentiel pour l’activation de la clause pénale, comme le précise l’article 1231-5 du Code civil. Ce dernier indique que « sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Dans cette affaire, la mise en demeure effectuée par les vendeurs ne portait pas sur la régularisation de la vente, mais sur la justification du prêt. Par conséquent, elle n’a pas pu entraîner l’application de la clause pénale.

Quel est le délai de rétractation applicable à l’acquéreur ?

L’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Dans cette affaire, il a été établi que la lettre recommandée électronique notifiant l’acte a été présentée le 2 juin 2022, faisant courir le délai de rétractation à partir du 3 juin 2022. L’acquéreur a tenté de se rétracter le 16 janvier 2023, ce qui a été jugé tardif.

Quel est le rôle du notaire dans la libération du dépôt de garantie ?

Le notaire, en tant que séquestre du dépôt de garantie, a un rôle de gestion des fonds séquestrés. Selon l’article 14 du Code de procédure civile, il ne peut être ordonné au notaire de libérer le dépôt de garantie que si cela est justifié par les décisions judiciaires.

Dans cette affaire, le tribunal a autorisé le notaire à libérer le montant séquestré au profit de l’acquéreur, en raison de l’absence de fondement pour les demandes des vendeurs concernant le dépôt de garantie.