Nuisances et responsabilités en copropriété : enjeux d’une ordonnance de référé.

EXPOSE DES FAITS

L’ordonnance de référé du 11 septembre 2024 a été rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, condamnant M. [W] à cesser toutes nuisances au préjudice des copropriétaires et occupants de l’immeuble, sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée.

M. [W] a interjeté appel de cette décision, arguant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas justifié d’une tentative de résolution amiable du litige, ce qui rendait son action irrecevable selon l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il a également contesté la caractérisation du préjudice collectif et l’absence de précisions sur les nuisances, remettant en cause la légalité de l’ordonnance.

RÈGLE DE DROIT APPLICABLE

L’article 750-1 du code de procédure civile impose aux parties de justifier d’une tentative de résolution amiable en matière de troubles du voisinage, sauf en cas d’urgence manifeste ou de circonstances rendant impossible une telle tentative.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a agi directement en référé, invoquant l’urgence et la gravité des troubles, ce qui est conforme à l’exception prévue par le 3° de cet article.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour défendre les intérêts collectifs de la copropriété, ce qui justifie l’action engagée contre M. [W] pour des nuisances affectant l’ensemble des copropriétaires.

L’astreinte prononcée est fondée sur l’article 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui permet au juge d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution d’une obligation de faire.

Enfin, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés, ce qui a été appliqué dans le cas présent pour compenser les frais engagés par le syndicat des copropriétaires.

CADUCITÉ DE L’APPEL

L’article 906-2 du code de procédure civile stipule qu’à peine de caducité, l’appelant doit remettre ses conclusions au greffe dans un délai de deux mois suivant la réception de l’avis de fixation.

En l’espèce, M. [W] n’a pas respecté ce délai, entraînant la caducité de sa déclaration d’appel, ce qui a conduit à la déclaration sans objet de l’instance en référé.

CONCLUSION

M. [W] a été condamné à verser des sommes au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en raison de la caducité de son appel et des frais engagés par la SA PLURIAL NOVILIA pour sa défense.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement de l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires selon M. [W] ?

M. [W] soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile, qui stipule que « le juge ne peut être saisi d’une demande en justice relative à un trouble du voisinage que si la partie qui l’invoque justifie, à peine d’irrecevabilité, d’une tentative de résolution amiable du litige. »

Il fait valoir que le syndicat n’a pas respecté cette exigence, ce qui rend son action irrecevable.

Quel est l’argument de M. [W] concernant le préjudice collectif allégué par le syndicat des copropriétaires ?

M. [W] argue que le syndicat des copropriétaires a agi sur le fondement d’un préjudice collectif sans avoir caractérisé le vice des parties communes, ce qui, selon lui, rend son action irrecevable pour défaut du droit d’agir.

Il cite l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que « les copropriétaires peuvent agir en justice pour la défense de leurs droits, mais seulement si le préjudice est établi et que le vice des parties communes est caractérisé. »

M. [W] soutient que le préjudice allégué n’est pas établi.

Quel est le point de vue de M. [W] sur l’astreinte prononcée par le juge de première instance ?

M. [W] conteste l’astreinte prononcée, arguant que l’injonction de cesser toutes nuisances n’est pas suffisamment précise et juridiquement fondée.

Il souligne que l’ordonnance mentionne des « infractions constatées » sans préciser la nature de ces infractions, ce qui pourrait porter atteinte à son droit de la preuve et du contradictoire.

Il fait valoir que l’absence de précision pourrait mener à des abus dans l’application de l’astreinte.

Quel est l’impact de la situation financière de M. [W] sur l’exécution de l’ordonnance de référé ?

M. [W] indique que sa situation financière ne lui permet pas de s’acquitter de la condamnation provisionnelle, précisant qu’il ne dispose d’aucune épargne.

Il fait valoir que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé pourrait entraîner la vente de son bien immobilier, compromettant ainsi son domicile et son projet professionnel.

Il soutient que cela pourrait également aboutir à son emprisonnement, ce qui serait disproportionné.

Quel est l’argument du syndicat des copropriétaires concernant l’urgence de la situation ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par la SA PLURIAL NOVILIA, soutient que l’urgence de la situation justifie l’absence de tentative de résolution amiable.

Selon l’article 750-1 3° du code de procédure civile, « les parties sont dispensées de recourir à l’un des modes de résolution amiable pour un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce. »

La SA PLURIAL NOVILIA affirme que les troubles sont graves et nécessitent une intervention rapide pour protéger les copropriétaires.

Quel est le statut de l’appel interjeté par M. [W] selon la décision de la cour ?

La cour a constaté que l’appel interjeté par M. [W] a été déclaré caduc en vertu de l’article 906-2 du code de procédure civile, qui stipule que « l’appelant dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe. »

M. [W] n’ayant pas respecté ce délai, l’instance en référé a été déclarée sans objet.

Quel est le montant des frais que M. [W] doit verser au syndicat des copropriétaires ?

La cour a condamné M. [W] à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que « la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. »

Cette décision a été prise en considération des frais engagés par le syndicat pour assurer sa défense.

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° : N° RG 24/00044 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSFU-16

[O] [W]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [I] [Adresse 4] Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son syndic, la SA PLURIAL NOVILIA SA d’HLM

Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

Me Virginie BONNEROT

Me Christophe BARTHELEMY

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ,

Et le 23 avril,

A l’audience des référés de la cour d’appel de REIMS, où était présent et siégeait M. Christophe REGNARD, Premier Président, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier,

Vu l’assignation délivrée par la SAS ACTHUISS huissiers de justice à [Localité 8] en date du 5 novembre 2024,

A la requête de :

Monsieur [O] [W]

né le [Date naissance 3] 2003 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

assisté de Me Virginie BONNEROT, avocat au barreau de REIMS

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES TEINTURIERS [Adresse 4] , représenté par son syndic, la SA PLURIAL NOVILIA SA d’HLM immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n°335 480 679 ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

assistée de Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR

d’avoir à comparaître le 27 novembre 2025, devant le premier président statuant en matière de référé, l’audience ayant été renvoyée au 11 décembre, puis au 12 février puis au 26 mars 2025.

A ladite audience, le premier président a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025,

Et ce jour, 23 avril 2025, a été rendue l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile :

EXPOSE DES FAITS, DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ordonnance de référé en date du 11 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a :

condamné M. [W] de cesser sans délai toutes nuisances au préjudice des copropriétaires et occupants de l’immeuble sis à [Adresse 9] [Adresse 6] et ce sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée,

condamné M. [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société PLURIAL NOVILIA, la somme de 10 000 euros à valoir sur le préjudice collectif de la copropriété, à titre provisionnel,

condamné M. [W] à verser au [Adresse 13] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic PLURIAL NOVILIA, la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [W] aux dépens de la procédure de référé,

constaté que la présente décision est exécutoire par provision.

M. [W] a interjeté appel de cette décision le 11 octobre 2024, l’ordonnance de référé lui avait été signifiée le 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2024, M. [W] sollicite l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 11 septembre 2024. Il demande, en outre, que les frais du référé soient joints aux dépens de la procédure d’appel.

Par conclusions et à l’audience, M. [W] fait valoir que, selon l’article 750-1 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires doit justifier, à peine d’irrecevabilité, d’une tentative de résolution amiable du litige en matière de trouble du voisinage. Il soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

M. [W] expose également que le syndicat des copropriétaires a agi sur le fondement d’un préjudice collectif sans caractériser le vice des parties communes, ce qui rend son action irrecevable pour défaut du droit d’agir. Il soutient que la juridiction de première instance a relevé que M. [W] serait à l’origine des dégradations des parties communes sans aucune précision. Il fait valoir qu’aucun élément apporté au dossier ne porte sur un désordre de parties communes et que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’est pas établi.

Il expose que la décision de première instance est manifestement illégale au regard de la violation des articles 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [W] fait également valoir que les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires font double emploi avec les demandes indemnitaires présentées par les occupants concernés devant le tribunal correctionnel de Reims dans le cadre d’un jugement rendu le 30 août 2024. Il indique que M. [E] et Mme [Y] se sont constitués parties civiles et présenteront des demandes indemnitaires dans le cadre d’une audience fixée le 6 mars 2025 devant le tribunal correctionnel de Reims statuant sur intérêts civils.

M. [W] expose également que la juridiction de première instance a prononcé à son encontre une astreinte lui ordonnant de cesser toutes nuisances. Il soutient que l’injonction de cesser toutes nuisances ne constitue pas une interdiction suffisamment précise et juridiquement fondée pour pouvoir être légalement applicable à M. [W].

Il indique aussi que l’astreinte prononcée par le premier juge porte sur des « infractions constatées » sans autre précision de telle sorte que l’ordonnance critiquée pourrait s’appliquer pour toute constatation, attestation ou autre document sans établir le caractère normal de la nuisance concernée ni mêmes les conditions dans lesquelles il aurait pu être constaté, générant ainsi une potentielle atteinte au droit de la preuve et du contradictoire.

M. [W] fait valoir qu’il est âgé de 20 ans, a exercé une activité professionnelle du 30 août 2024 au 24 septembre 2024 et a perçu une rémunération de 1 274,99 euros net. Il indique qu’il est aujourd’hui en reconversion professionnelle et qu’il s’oriente vers une formation dans le BTP.

Il soutient que sa situation financière et professionnelle ne lui permet pas de s’acquitter de la condamnation provisionnelle sollicitée dans la mesure où il ne dispose d’aucune épargne lui permettant d’y faire face.

Il expose qu’il est actuellement soumis à des obligations de suivi judiciaire dans le cadre de l’exécution d’une peine d’emprisonnement et que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé critiquée aurait pour conséquence d’aboutir à la vente immobilière du seul bien détenu par M. [W] et l’empêcherait ainsi de justifier d’un domicile de nature à respecter les obligations judiciaires conditionnant le sursis probatoire.

Il soutient que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé mettrait en péril son projet professionnel et aboutirait à son emprisonnement.

Par conclusions et à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SA PLURIAL NOVILIA sollicite de débouter M. [W] de ses demandes et de le condamner à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA PLURIAL NOVILIA soutient que selon les dispositions de l’article 750-1 3° du code de procédure civile, les parties sont dispensées de recourir à l’un des modes de résolution amiable pour un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a agi directement en référé, sans recourir à un mode de règlement amiable des différends, en raison de la poursuite des troubles, de leur gravité et de l’urgence d’y remédier.

Elle expose que les plaintes reçues par le syndicat démontrent amplement la gravité des troubles et les souffrances subies par le voisinage ayant rendu la situation potentiellement dangereuse.

Elle fait également valoir que le caractère collectif du préjudice au sein de la copropriété est démontré dès lors que les troubles affectent incontestablement tous les copropriétaires et la grande majorité des locataires.

Elle soutient que les troubles sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite dès lors qu’il s’agit de tapages et de dégradations en violation de la loi et du règlement de la copropriété.

Enfin, elle fait valoir que l’existence d’un sursis n’interdit pas à M. [W] de déménager et celui-ci ne prouve pas qu’il serait dans l’impossibilité de justifier d’une adresse, comme celle de ses parents, si son bien devait être saisi.

Elle soutient que M. [W] est en capacité de travailler et n’est pas chargé de famille. Elle expose qu’il n’est donc pas une situation irrémédiablement compromise qui l’empêcherait de s’acquitter des dommages et intérêts provisionnels au versement desquels il a été condamné.

Par conclusions en réponse et soutenues oralement à l’audience, la SA PLURIAL NOVILIA fait valoir que la caducité de l’appel doit être relevée d’office dans la mesure où l’avis de fixation a été rendu le 19 novembre 2024 et que M. [W] n’a pas notifié ses conclusions dans le délai imparti de deux mois. Elle soutient, dès lors, que la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est sans objet.

Elle indique également que le caractère collectif des préjudices de jouissance créés par les nuisances est établi avec l’évidence requise en référé et la contestation de ce caractère collectif ne constitue pas un moyen sérieux de réformation.

Elle soutient que l’existence d’une audience prévue sur intérêts civils le 06 mars 2025 dans le cadre de la procédure ouverte contre M. [Z] est sans emport dans la mesure où rien n’interdit certains copropriétaires de se constituer parties civiles du chef d’infractions pénales dont ils ont été personnellement victimes. Elle indique que ce dernier élément relatif à la procédure sur intérêts civils en cours contre M. [W] ne constitue pas un moyen sérieux de réformation mais vient, au contraire, corroborer le caractère bien fondé de l’ordonnance critiquée.

La SA PLURIAL NOVILIA expose également que le moyen selon lequel l’astreinte n’est pas justifiée en l’absence de nuisances n’est pas un moyen sérieux dans la mesure où les troubles sont caractérisés avec évidence.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la déclaration d’appel,

L’article 906-2 du code de procédure civile dispose que : « A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe. »

En l’espèce, M. [W] a interjeté appel d’une ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims le 11 octobre 2024.

L’appel de M. [W] a fait l’objet d’une ordonnance prononçant la caducité de la déclaration d’appel le 10 mars 2024 pour défaut de notification de ses conclusions dans le délai de deux mois s’agissant d’une procédure régie par les dispositions de l’article 906-2 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de déclarer sans objet l’instance en référé premier président engagée par M. [W] puisqu’il n’y a plus d’appel en cours.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Quand bien même l’instance en référé premier président engagée par M. [W] est sans objet, la SA PLURIAL NOVILIA a engagé des frais pour assurer la défense de ses intérêts, par sa constitution d’avocat, le dépôt d’écritures et la présence à l’audience.

Il serait inéquitable de laisser à sa charge ces frais.

M. [W] sera dès lors condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.