Clause pénale et caducité : enjeux de la non-réitération. Questions / Réponses juridiques.

Le compromis de vente signé le 15 mai 2023 est caduc, n’ayant pas été réitéré par acte authentique ou soumis à une demande en justice dans les six mois. La caducité n’affecte pas la clause pénale, qui doit s’appliquer en cas de défaillance d’une partie. L’acquéreur doit justifier ses démarches pour obtenir un prêt, et l’absence de justification entraîne la responsabilité des défendeurs. Le demandeur a sollicité un montant inférieur à la clause pénale, témoignant de sa bonne foi.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : Le 15 mai 2023, un vendeur a signé un compromis de vente avec un acheteur et une co-acheteuse pour un appartement, fixant le prix à 249.000 €. Ce compromis incluait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, avec une obligation de réitération par acte authentique avant le 14 août 2023. Le 4 septembre 2023, le vendeur a mis en demeure les acheteurs de réitérer la vente sous 10 jours, menaçant de poursuivre en justice ou de demander la résolution du compromis. Le 22 septembre 2023, constatant l’absence de réitération, il a déclaré la résolution du compromis et a exigé le paiement d’une clause pénale de 24.900 €.

Après un échec de conciliation, le vendeur a engagé une procédure judiciaire le 30 janvier 2024, assignant les acheteurs devant le Tribunal judiciaire de Metz. Les acheteurs ont constitué avocat le 15 février 2024. Le 19 novembre 2024, l’ordonnance de clôture a été rendue, et l’affaire a été mise en délibéré le 24 avril 2025.

Dans ses conclusions, le vendeur a demandé l’écartement d’une pièce produite par les acheteurs pour violation de la confidentialité de la conciliation, le paiement de 19.000 € au titre de la clause pénale, et le remboursement des frais de justice. Les acheteurs ont demandé le déboutement du vendeur et, subsidiairement, la réduction de la clause pénale à un euro symbolique, arguant que le compromis était caduc et que la mise en demeure du vendeur était nécessaire.

Le tribunal a écarté la pièce litigieuse, a constaté la caducité du compromis mais a jugé que la clause pénale demeurait applicable. Il a conclu que les acheteurs n’avaient pas respecté leurs obligations concernant l’obtention du prêt, entraînant leur responsabilité. Le tribunal a condamné les acheteurs à payer 19.000 € au vendeur, ainsi qu’à régler les dépens et une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.. Consulter la source documentaire.

Quel est le principe de confidentialité applicable à la médiation ?

Selon l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995, « sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité ».

Cela signifie que les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d’une instance judiciaire ou arbitrale sans l’accord des parties.

Dans cette affaire, les défendeurs ont produit des éléments relatifs à la médiation qui doivent rester confidentiels, justifiant ainsi l’écartement de la pièce n°1 des débats.

Quel est l’impact de la caducité d’un compromis de vente sur la clause pénale ?

L’article 42 de la loi du 1er juin 1924 stipule que « tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière […] doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ».

En l’espèce, le compromis de vente n’ayant pas été réitéré dans le délai imparti, il est caduc. Toutefois, la jurisprudence précise que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale stipulée, qui doit produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Ainsi, même si le compromis est caduc, la clause pénale reste applicable.

Quel est le régime des conditions suspensives dans un contrat de vente ?

L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Dans le cadre du compromis de vente, les acquéreurs devaient justifier de leurs démarches pour obtenir un prêt. En l’espèce, les refus de prêt présentés ne respectent pas les conditions contractuelles, ce qui entraîne la réalisation de la condition suspensive.

Ainsi, la non-réitération de la vente par les acquéreurs est considérée comme fautive, engageant leur responsabilité.

Quel est le montant de la clause pénale et comment est-il déterminé ?

L’article 1231-5 du code civil précise que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

Dans cette affaire, le montant de la clause pénale est fixé à 24 900 euros. Cependant, le demandeur a sollicité un montant inférieur de 19 000 euros, justifiant cette demande par la vente de son appartement à un prix inférieur.

Le tribunal a considéré que cette demande était de bonne foi et a condamné les défendeurs au paiement de 19 000 euros, tout en déboutant leur demande de réduction de la clause pénale.

Quels sont les frais et dépens dans le cadre de cette procédure ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, les défendeurs, ayant succombé, ont été condamnés in solidum aux dépens. De plus, selon l’article 700 du même code, le tribunal a condamné les défendeurs à verser 2 500 euros au demandeur pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Ainsi, les défendeurs sont tenus de régler ces sommes au demandeur.