Nuisances et occupation des parties communes en copropriété : Questions / Réponses juridiques

L’occupation des parties communes d’un immeuble en copropriété par un co-propriétaire ou un occupant sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant une action en référé. La SARL Angeo a aménagé des terrasses sur des parties communes sans autorisation, violant ainsi les droits des autres copropriétaires. Bien que locataire, la société Angeo a reconnu avoir aménagé les terrasses, rendant l’action de Madame [I] recevable. Le juge peut également enjoindre les parties à rencontrer un médiateur pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Une propriétaire d’appartement au sein d’une résidence a assigné une société de restauration exploitant un restaurant dans des locaux commerciaux de la résidence, en raison de nuisances sonores et olfactives. Elle soutient que les terrasses du restaurant, considérées comme des parties communes, ont été aménagées sans autorisation. Par conséquent, elle demande la destruction des installations et le retrait du mobilier, assortis d’astreintes financières en cas de non-respect.

La société de restauration conteste la demande, arguant que les terrasses pourraient être sur le domaine public et que le juge administratif serait donc compétent. Elle affirme également ne pas être responsable des aménagements, qui auraient été réalisés par le propriétaire des locaux. De plus, elle soutient que les nuisances évoquées sont habituelles pour une activité de restauration et que la propriétaire ne prouve pas l’existence d’un dommage imminent.

Le tribunal a examiné la question de la compétence et a conclu que les terrasses étaient bien situées sur les parties communes, ce qui justifie la compétence du juge judiciaire. Concernant la recevabilité de la demande, il a été établi que la société de restauration avait reconnu avoir aménagé les terrasses, rendant ainsi l’action recevable.

Le tribunal a également noté qu’une résolution amiable pourrait être envisageable, compte tenu des discussions en cours entre les parties. Il a donc proposé une médiation pour tenter de résoudre le litige de manière amiable, en désignant un médiateur et en fixant un rendez-vous d’information. L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure pour vérifier l’exécution de cette injonction et statuer sur le reste des demandes.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la demande de destruction des ouvrages construits sur les parties communes ?

La demande de destruction des ouvrages construits sur les parties communes repose sur l’article 835 du code de procédure civile. Cet article stipule que le président du tribunal judiciaire peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, dans le cas présent, la propriétaire de l’appartement a fait valoir que l’occupation des parties communes par la SARL Angeo, à travers l’installation de terrasses, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est donc essentiel de démontrer que l’existence de l’obligation de remise en état n’est pas sérieusement contestable pour que le juge puisse ordonner la destruction des ouvrages.

Quel est le critère de recevabilité de l’action en justice dans ce contexte ?

La recevabilité de l’action est régie par l’article 32 du code de procédure civile, qui précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Dans cette affaire, bien que la SARL Angeo soit locataire des locaux commerciaux, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires a révélé que cette société était à l’origine de l’aménagement des terrasses.

Cela signifie que l’action dirigée contre la SARL Angeo est recevable, car elle a effectivement participé à l’occupation des parties communes, ce qui lui confère un intérêt à la contestation.

Quel est le rôle du juge en matière de médiation dans ce litige ?

Le juge a un rôle actif en matière de médiation, comme le stipulent les articles 131-1 et 127-1 du code de procédure civile. L’article 131-1 dispose que, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut enjoindre les parties de rencontrer un médiateur.

Dans cette affaire, le juge a constaté que les circonstances et l’argumentation des parties laissaient entrevoir la possibilité d’une résolution amiable. Il a donc décidé de désigner un médiateur pour faciliter le règlement du litige, soulignant l’importance d’une solution rapide et pérenne pour les deux parties.

Quel est l’impact de l’assemblée générale des copropriétaires sur la situation juridique des terrasses ?

L’assemblée générale des copropriétaires joue un rôle crucial dans la gestion des parties communes, comme le souligne le règlement de copropriété. Lors de l’assemblée générale du 28 mars 2025, il a été décidé de donner mandat au syndic d’entamer une procédure judiciaire contre la SCI Zophrene pour imposer l’enlèvement des objets disposés dans les parties communes.

Cette décision non adoptée indique qu’il existe encore une possibilité de transaction entre les parties. Cela souligne l’importance de la volonté collective des copropriétaires dans la gestion des parties communes et peut influencer la décision du juge sur la demande de destruction des terrasses.

Quel est le fondement des demandes d’astreinte formulées par la propriétaire de l’appartement ?

Les demandes d’astreinte formulées par la propriétaire de l’appartement sont fondées sur le principe de la coercition financière pour garantir l’exécution des obligations. L’astreinte est une mesure prévue par le juge pour inciter une partie à respecter une décision judiciaire.

Dans ce cas, la propriétaire a demandé une astreinte de 500 € par jour de retard pour la destruction des ouvrages et de 2.000 € par infraction constatée pour l’usage des parties communes. Ces demandes visent à assurer que la SARL Angeo respecte les obligations qui pourraient être imposées par le tribunal, renforçant ainsi l’efficacité de la décision judiciaire.