Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La jurisprudence constante établit qu’entreposer des objets ou installations dans une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite, selon le règlement de copropriété, désigne toute perturbation résultant d’un fait qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Le règlement de copropriété précise que les copropriétaires ne peuvent effectuer des travaux qui gênent leurs voisins par le bruit ou l’odeur. En l’espèce, bien que la société Chouky Bamba soit responsable des nuisances causées par son locataire, elle ne peut être considérée comme à l’origine du trouble manifestement illicite, qui découle uniquement des agissements de ce dernier. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’effectuer des travaux ou d’installer des équipements dans les parties communes. A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « Le copropriétaire s’engage à ne pas effectuer de travaux ou d’installations dans les parties communes sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, sous peine de voir sa responsabilité engagée pour trouble manifestement illicite. » |
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L’Essentiel : Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire en référé des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Entreposer des objets dans une partie commune sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite. Le règlement de copropriété précise que les copropriétaires ne peuvent effectuer des travaux gênant leurs voisins par le bruit ou l’odeur. La société Chouky Bamba n’est pas à l’origine du trouble, qui découle des agissements de son locataire.
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Résumé de l’affaire : L’affaire concerne un litige entre un syndicat de copropriétaires et une société propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le syndicat a assigné la société devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant le retrait de matériel installé sur une partie commune, la cessation de nuisances sonores et olfactives, ainsi qu’une indemnité pour les frais de justice.
Le syndicat des copropriétaires soutient que le local commercial de la société occupe illégalement des parties communes, provoquant des nuisances pour les occupants de l’immeuble. Lors de l’audience, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que la société, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat pour se défendre. Le tribunal a examiné la demande de retrait de matériel. Selon la loi sur la copropriété, toute modification des parties communes nécessite l’autorisation de l’assemblée générale. Bien que le règlement de copropriété stipule que les parties communes sont destinées à l’usage de tous, il n’a pas été prouvé que la portion de trottoir occupée par la société soit effectivement une partie commune. Par conséquent, le tribunal a débouté le syndicat de cette demande. Concernant les nuisances, le syndicat a fondé son action sur un trouble manifestement illicite, en violation du règlement de copropriété. Bien que des attestations aient confirmé la présence d’odeurs et de bruits dérangeants, le tribunal a estimé que la société ne pouvait être tenue responsable des agissements de son locataire, qui était à l’origine des nuisances. Ainsi, le syndicat a également été débouté de cette demande. Enfin, le tribunal a décidé que le syndicat des copropriétaires, ayant succombé dans ses demandes, supporterait les dépens, et a rappelé que l’exécution provisoire était de droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la demande de retrait de matériel par le syndicat des copropriétaires ?La demande de retrait de matériel par le syndicat des copropriétaires repose sur l’article 835 du Code de procédure civile, qui stipule que le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse. Cet article précise que ces mesures peuvent être ordonnées pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’installation de matériel par la société propriétaire des lots sur les parties communes constitue un trouble manifestement illicite, en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qui exige une majorité des voix des copropriétaires pour autoriser des travaux affectant les parties communes. Il est établi que l’entreposage d’objets dans une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite, ce qui justifie la demande de retrait. Quel est le cadre juridique des nuisances sonores et olfactives dans le cadre de la copropriété ?Le cadre juridique des nuisances sonores et olfactives est principalement régi par le règlement de copropriété, qui, selon les termes de l’affaire, stipule que « les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail qui soit de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur… ». Cette disposition vise à protéger les occupants de l’immeuble contre les troubles anormaux de voisinage, mais dans ce cas précis, le syndicat des copropriétaires a fondé son action sur l’existence d’un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Les attestations produites par le syndicat témoignent des nuisances olfactives et sonores, mais la responsabilité de la société propriétaire des lots ne peut être engagée que si elle est à l’origine de ces troubles, ce qui n’est pas le cas ici, car ils résultent des agissements de son locataire. Quel est l’impact de la décision sur les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile ?La décision a un impact direct sur les dépens, car le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans ses demandes, est condamné à supporter le poids des dépens. Cela signifie qu’il devra payer les frais de justice engagés dans le cadre de cette procédure. En ce qui concerne l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile, cet article stipule que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Dans cette affaire, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité sur le fondement de cet article, ce qui signifie qu’aucune somme ne sera versée à la société propriétaire des lots pour couvrir ses frais. Quel est le principe de l’exécution provisoire dans cette décision ?Le principe de l’exécution provisoire est énoncé dans le jugement, qui rappelle que « l’exécution provisoire est de droit ». Cela signifie que la décision rendue par le tribunal peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel. L’exécution provisoire permet ainsi de garantir l’effectivité de la décision, en évitant que des délais d’appel ne retardent son application. Dans le cadre de cette affaire, cela signifie que le syndicat des copropriétaires ne pourra pas retarder l’exécution de la décision, même s’il décide de faire appel. |
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
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N° RG 25/51831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HJG
N° : 2
Assignation du :
10 Mars 2025
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 13 juin 2025
par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Carine DIDIER, Greffier.
DEMANDEUR
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [E] exerçant sous le nom commercial Cabinet JOURDAN
C/O CABINET [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocate au barreau de PARIS – #C1260
DEFENDERESSE
La SCI SCI CHOUKY BAMBA
[Adresse 5]
[Localité 3]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 23 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,
L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
La société Chouky Bamba est propriétaire des lots 101 et 188 l’immeuble.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné la société Chouky Bamba devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir :
– le retrait du matériel installé sur l’espace partie commune de l’immeuble, devant son magasin, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– la condamnation de la défenderesse à faire cesser les nuisances sonores et olfactives subies par les occupants de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Lors de l’audience du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes.
A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le local commercial occupe les parties communes de la copropriété situées devant la vitrine du magasin et que les occupants de l’immeuble subissent les odeurs de restauration et le bruit.
La société Chouky Bamba, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
1/ Sur la demande de retrait de matériel
Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Selon jurisprudence constante, entreposer divers objets et installations dans une partie commune d’un immeuble sans autorisation de l’assemblée générale caractérise un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, si le réglement de copropriété rappelle que les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires et si le procès verbal de constat établi le 12 septembre 2024 souligne l’installation à usage privatif par la société Chouky Bamba de tables et chaises sur une portion de trottoir, aucun élément ne permet toutefois d’établir que la portion de trottoir longeant le rez de chaussé est une partie commune de l’immeuble.
Il convient par conséquent de débouter le demandeur comme suit au présent dispositif.
2/ Sur la demande de condamnation à faire cesser les nuisances
A titre préliminaire, il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires ne fonde par son action sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage mais sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions du réglement de copropriété.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En l’espèce, le réglement de copropriété prévoit que “les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail qui soit de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur…” . Les multiples attestations produites témoignent des odeurs de restauration dans le hall et les appartements, ce qui constituent un violation des termes du réglement de copropriété.
Toutefois, par application du réglement de copropriété, si la société Chouky Bamba est responsable de la violation par son locataire des prescriptions du réglement de copropriété, pour autant, elle ne peut être considérée comme étant à l’origine du trouble manifestement illicite retenu dès lors qu’il a pour seule cause les agissements du locataire dans le cadre de l’exploitation de son commerce. Elle ne peut dès lors être condamnée à faire cesser les nuisances sonores et olfactives et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.
3/ Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera le poids des dépens.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit.
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,
Déboutons le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à condamner la société Chouky Bamba à procéder sous astreinte au retrait du matériel installé sur l’espace devant le local commercial de la copropriété;
Déboutons le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à condamner la société Chouky Bamba à faire faire cesser les nuisances sonores et olfactives sous astreinte;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] au paiement des dépens;
Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit;
Fait à [Localité 6] le 13 juin 2025
La Greffière, La Présidente,
Carine DIDIER Maïté FAURY
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