Conflit de copropriété : accès et entretien contestés

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/221

N° RG 22/01871 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-OUB4

DEMANDERESSE :

S.D.C. HORIZONS
domiciliée : chez [Adresse 20]
[Adresse 14]
[Localité 2]

représentée par Me Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.D.C. [Localité 9]
domiciliée : chez Le FRA LUCA
[Adresse 19]
[Localité 3]

représentée par Me Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [H] [I] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 1]
et
Monsieur [X], [A] [D] [W]
[Adresse 6]
[Localité 1]

représentés par Maître Sylvie TRASTOUR de la SCP GINET – TRASTOUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 janvier 2025 ;

A l’audience publique du 28 Janvier 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 02 avril 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 juin 2025 .

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété de l’immeuble LES HORIZONS, sis [Adresse 5] [Localité 10] (06) est voisine de celle de l’immeuble LE [Localité 9] sis [Adresse 4].

La copropriété de l’immeuble [Adresse 16] est composée de deux blocs de bâtiments distincts, un bloc A et un bloc B, tels qu’identifiés par le règlement de copropriété.

Le bloc B correspond à un immeuble de quatre étages, constitué de plusieurs logements.

Le bloc A est composé d’un unique lot de copropriété numéroté 13 et correspondant à un corps de bâtiment, disposant d’une façade en pierres recouverte d’un enduit, donnant sur une cour propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18].
Ce lot a été acquis par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] suivant acte notarié du 5 décembre 2006.

L’accès au bloc A de l’immeuble [Adresse 16] s’effectue au moyen d’une servitude de passage grevant la cour de la copropriété LES HORIZONS.

Se plaignant de l’état de dégradation du mur de façade du bloc A donnant sur sa cour qu’il estime dangereux et faisant valoir que des morceaux de façade sont tombés sur son parking, le SDC de l’immeuble [Adresse 17] HORIZONS s’est adressé au syndic de la copropriété [Adresse 16] par courrier du 21 mars 2018.

De multiples courriers ont été échangés entre les syndics des copropriétés jusqu’au mois de décembre 2018.

Le syndic de la copropriété [Adresse 16] a convoqué une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à ce sujet, laquelle s’est tenue le 28 févier 2019.

Lors de cette assemblée, la résolution tendant à confier les travaux de ravalement de la façade du bloc A à une entreprise, a été rejetée par les copropriétaires réunissant la totalité des tantièmes de ce bâtiment et Madame [H] [G] [I] [Z] a indiqué, selon le procès-verbal de ladite assemblée, qu’elle réaliserait les travaux elle-même et ce avant le 30 septembre 2019.

De leur côté, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] se plaignent de ne pouvoir accéder à leur lot, accessible uniquement au moyen de la servitude de passage traversant la cour de l’immeuble du SDC les HORIZONS, lequel a installé une barrière, qui n’est actionnable qu’avec un badge qui ne leur pas été remis. Ils font également état du fait qu’un poteau métallique a été installé devant l’entrée de leur lot.

Aucune résolution amiable du litige n’étant intervenue, par actes d’huissier en date du 23 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16], et Madame [H] [I] [Z] aux fins, au visa des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1244 nouveau du code civil, de :
-s’entendre les condamner au principal à remettre les lieux en l’état de sécurité et en bon état de toute nature que ce soit, dont le ravalement qui s’impose, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,
-s’entendre condamner par provision au paiement, chacun, d’une somme de 5.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi à titre de dommages et intérêts,
-s’entendre condamner chacun au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-s’entendre condamner les mêmes en tous les dépens.

Suivant ordonnance du 29 septembre 2020, le juge des référés a essentiellement statué comme suit :
– Disons recevable l’intervention volontaire de Monsieur [X] [W],
– Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Nouvelle Gestion Immobilière,
– Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à exécuter les travaux sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel à l’encontre de Madame [H] [I] [Z] et de Monsieur [X] [W],
– Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel, à remettre dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, un badge d’accès en état de fonctionnement à Madame [H] [I] [Z] et de Monsieur [X] [W], sans contrepartie financière, et à procéder à l’enlèvement du poteau métallique installé devant la porte de l’entrepôt, dans le mois de signification de la présente ordonnance et à défaut, sous astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard,
– Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel à payer à Madame [H] [I] [Z] et de Monsieur [X] [W] une provision de 2.000 (deux mille) euros à valoir que la réparation de leur préjudice de jouissance,
– Ordonnons une expertise, confiée Monsieur [U] [E] avec pour mission de notamment
– vérifier la réalité des désordres allégués par le requérant dans son assignation et les pièces versées aux débats ;
– le cas échéant, donner tous les éléments permettant de déterminer si les désordres et vices trouvent leur origine dans des parties communes ou des parties privatives de l’ensemble immobilier
– en rechercher et en indiquer la ou les causes, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;
– fournir tous éléments permettant d’apprécier s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,
– donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier
– fournir tout élément d’appréciation quant à l’existence d’une mitoyenneté du mur de la façade litigieuse entre le bloc A de la copropriété [Adresse 16] et la copropriété [Adresse 18],

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, hormis s’agissant de l’intervention volontaire de Monsieur [W].

Selon arrêt du 10 février 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment confirmé l’ordonnance entreprise dans les limites de l’appel, en toutes ses dispositions et y ajoutant, avoir constaté que la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à remettre un badge d’accès en état de fonctionnement à monsieur [X] [W] et Madame [H] [I] [Z] et à procéder à l’enlèvement du poteau métallique installé devant la porte de l’entrepôt se trouvait sans objet depuis le 18 juin 2021.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] ont vendu leur bien à la commune de [Localité 10] le 8 décembre 2021.

L’expert judiciaire a dressé son rapport le 22 janvier 2022.

Par exploits délivrés les 7 et 8 avril 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble les HORIZONS a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16], Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] aux fins de :
– VENIR le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], Madame [I] [Z] et Monsieur [W] S’ENTENDRE CONDAMNER solidairement et conjointement à exécuter, sous astreinte de 500 € par jour dc retard à compter du jugement à intervenir, les travaux d’entretien ct de remise en état de la façade de l’immeuble [Adresse 16] donnant sur la cour de l’immeuble [Adresse 18].
– S’ENTENDRE CONDAMNER à réparer sous la même solidarité les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] du fait de chutes d’enduits survenues sur son parking, et du retard dans l’exécution des travaux nécessaires à l’entretien de ce mur, moyennant l’allocation de légitimes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 10,000 €,
– JUGER que le mur litigieux ne présente aucune mitoyenneté entre les immeubles [Adresse 16] et HORIZONS,
– CONDAMNER les requis sous la même solidarité à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC qui ne saurait être inférieure à 10.000 € pour compenser les frais irrépétibles qui ont été rendus nécessaires du fait de la résistance abusive et injustifiée des requis, en cela notamment compris le coût des procédures dc référé, d’assistance à expertise et de conseil technique.
– CONDAMNER les requis en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire [U],
– RAPPELER l’exécution provisoire du jugement intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Ses demandes ont évolué en cours de procédure et aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 245-8 et suivant du Code Civil,

– CONDAMNER in solidum le syndicat de copropriétaires de l`immeuble [Adresse 16] et Madame [I] [Z] et Monsieur [W] à réparer les préjudices subis par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 12] du fait des chutes d’enduits survenues sur son parking, et du retard dans l’exécution des travaux nécessaires à l’entretien de ce mur, moyennant l’allocation de légitimes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 10.000 €.
– JUGER que le mur litigieux ne présente aucune mitoyenneté entre les immeubles [Adresse 16] et LES HORIZONS
– CONDAMNER les requis sous la même solidarité à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC qui ne saurait être inférieure à 10 000 € pour compenser les frais irrépétibles qui ont été rendus nécessaires du fait de leur résistance abusive et injustifiée, en cela notamment compris le coût des procédures de référé, d’assistance à expertise et de conseil technique.
– DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9] et Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] [I] [Z] et [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
– CONDAMNER les requis solidairement en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire [U] et des constats de commissaires de justice qui ont été nécessaires pour la résolution du présent litige
– RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 9] demande au tribunal de :

– DIRE ET JUGER que la copropriété [Adresse 16] est divisée en deux blocs distincts, BLOC A et BLOC B.
– DIRE ET JUGER qu’il existe un syndicat principal relatif aux parties communes des Blocs A et B, un secondaire relatif au Bloc B, et le Bloc A géré seul, car n’étant constitué que d’un seul et unique lot et copropriétaire.
– DIRE ET JUGER que l’entretien du BLOC A, et plus particulièrement l’entretien de la façade du BLOC A, incombe exclusivement au propriétaire du BLOC A conformément et en application du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 16].
– DIRE ET JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires LES HORIZONS sont relatives à l’entretien du BLOC A, propriété exclusive de Madame [I] [Z].
– DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires a régulièrement convoqué une assemblée générale spéciale le 28 février 2019 pour voter les travaux de ravalement, résolution refusée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, savoir par Madame [I] [Z] unique propriétaire concernée.
– CONSTATER la mauvaise foi évidente de Madame [I] [Z] qui a justifié son refus de voter la résolution relative à l’accomplissement des travaux par le syndicat des copropriétaires LE [Localité 9], pour son compte, par son engagement de réaliser personnellement lesdits travaux avant le 30 septembre 2019.
– DIRE ET JUGER qu’en raison de l’opposition de Madame [I] [Z] lors de l’assemblée générale spéciale du 28 février 2019, les travaux de ravalement de la façade du BLOC A, n’ont pas pu être effectués par le syndicat des copropriétaires LE [Localité 9], pour son compte ;
– DIRE ET JUGER que malgré son engagement d’accomplir les travaux de ravalement de la façade du BLOC A lui incombant exclusivement, Madame [I] [Z] n’a pas réalisé lesdits travaux.

En conséquence :

– DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LES HORIZONS de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE [Localité 9].
– DEBOUTER Madame [I] [Z] et Monsieur [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE [Localité 9].

En tout état de cause, si par extraordinaire, le tribunal devait faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires LES HORIZONS :

– CONDAMNER Madame [I] [Z] et Monsieur [W] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires LE [Localité 9] de toutes éventuelles condamnations en principal et accessoire prononcée à son encontre.

– CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « HORIZONS» à payer au syndicat des copropriétaires LE [Localité 9] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sarah JOURNO sous sa due affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] demandent au tribunal de :

Vu les demandes initiales et actualisées,
Vu l’acte de vente produit,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [U],
Vu l’abandon de la demande principale d’exécution de travaux sous astreinte, par ailleurs irrecevable,
Vu également que le mur litigieux est mitoyen ;
Au visa des dispositions des articles 544, 653 et suivants, 1240 et suivants du Code Civil,
Vu l’absence de tout préjudice pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS ;

– DEBOUTER ainsi le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS de toutes ses demandes, fins et moyens, abusifs à l’égard des concluants ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS à régler la somme de 120.000 € à Mme [I] [Z] et Monsieur [W], au titre des préjudices subis ;
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS à régler une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
– ORDONNER le caractère exécutoire du Jugement à intervenir.
– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS aux entiers dépens, distraits au bénéfice de la SCP GINET-TRASTOUR au visa des dispositions de l’article 699 du CPC.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 octobre 2024 avec effet différé au 9 janvier 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS de sa demande indemnitaire, tant dirigée contre Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], que contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] ;

DEBOUTE Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] de leur demande indemnitaire reconventionnelle dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS à la moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais hors frais des constats de commissaires de justice non désignés judiciairement ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] à la seconde moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais hors frais des constats de commissaires de justice non désignés judiciairement ;

ADMET les avocats en ayant fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT