Conflit de voisinage : obligations de réparation contestées

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, toute demande en justice doit être précédée d’une tentative de règlement amiable, à peine d’irrecevabilité, lorsque l’action concerne un trouble anormal de voisinage. Cette exigence vise à favoriser la résolution des conflits sans recourir à la justice, sauf si la demande ne porte pas sur un trouble anormal de voisinage ou si elle ne dépasse pas un certain montant.

L’article 2224 du Code civil stipule que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette règle de prescription est essentielle pour garantir la sécurité juridique et éviter que des litiges ne soient soulevés longtemps après les faits.

L’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 655 du Code civil précise que la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours tenter un règlement amiable avant d’engager une action en justice, surtout dans les cas de troubles de voisinage.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « Les parties s’engagent à tenter de résoudre tout litige relatif à l’exécution du présent contrat par voie de médiation ou de conciliation avant d’intenter toute action en justice. »

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement juridique de l’action de la société demanderesse ?

La société demanderesse, en l’occurrence un propriétaire, a fondé son action sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, ainsi que sur les articles 655 et 2224 du Code civil.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que « le juge des référés peut être saisi en cas d’urgence pour ordonner des mesures conservatoires ».

De plus, l’article 835 alinéa 1er précise que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ».

L’article 655 du Code civil, quant à lui, énonce que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

Enfin, l’article 2224 du Code civil indique que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Ainsi, la société demanderesse a invoqué ces articles pour justifier sa demande de travaux de réfection et de mise en étanchéité du mur mitoyen.

Quel est l’impact de l’absence de tentative de règlement amiable sur l’irrecevabilité de l’action ?

Le syndicat des copropriétaires a soutenu que l’absence de tentative amiable, exigée par l’article 750-1 du Code de procédure civile, entraînait l’irrecevabilité de l’action de la société demanderesse.

Cet article stipule que « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à un trouble anormal de voisinage ».

Cependant, la société demanderesse a fait valoir que son action visait à mettre fin à un trouble manifestement illicite causé par l’absence d’étanchéité du mur, et non à obtenir des réparations pour des dommages subis.

En conséquence, le tribunal a jugé que l’action n’était pas soumise à l’exigence d’une tentative de règlement amiable, et a rejeté l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Quel est le délai de prescription applicable à l’action en réparation ?

Le syndicat des copropriétaires a soutenu que l’action de la société demanderesse était atteinte par la prescription quinquennale, conformément à l’article 2224 du Code civil.

Cet article précise que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La société demanderesse a rétorqué qu’elle n’avait pas pu connaître les causes des désordres avant septembre 2020, date à laquelle elle a reçu un rapport technique révélant la présence d’humidité au pied du mur.

Ainsi, le tribunal a conclu que l’action n’était pas manifestement atteinte par la prescription quinquennale, rejetant l’irrecevabilité fondée sur ce motif.

Quel est le fondement de la demande de travaux de réfection ?

La société demanderesse a demandé la réalisation de travaux de réfection du mur mitoyen sur la base des articles 835 alinéa 1er du Code de procédure civile et 655 du Code civil.

L’article 835 alinéa 1er permet au juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 655 du Code civil stipule que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

Cependant, le syndicat des copropriétaires a contesté la nécessité de réaliser ces travaux, arguant que le mur n’était pas mitoyen et qu’il ne lui incombait pas d’effectuer des réparations.

Le tribunal a jugé que l’absence d’éléments probants concernant la mitoyenneté du mur et la responsabilité du syndicat des copropriétaires empêchait de faire droit à la demande de travaux.

Quel est le sort de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ?

La société demanderesse a également sollicité des dommages-intérêts pour résistance abusive. Cependant, le tribunal a décidé de rejeter cette demande.

La résistance abusive est généralement fondée sur le fait qu’une partie refuse de manière injustifiée de se conformer à une obligation légale ou contractuelle.

Dans ce cas, le tribunal a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’examiner plus avant cette demande, en raison du sens de la décision rendue sur les autres demandes.

Ainsi, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée sans qu’il soit besoin d’une analyse approfondie.

Quel est le régime des dépens dans cette affaire ?

En vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est généralement condamnée aux dépens.

Dans cette affaire, la société demanderesse a été considérée comme partie perdante, ce qui a conduit le tribunal à la condamner à payer les dépens.

De plus, conformément à l’article 700 du même code, la société demanderesse a été condamnée à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.

Ainsi, le tribunal a appliqué les règles de droit en matière de dépens, en condamnant la société demanderesse à supporter les frais de la procédure.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la société SAS SAINT GERMAIN 195, propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à PARIS (75007) a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier voisin, situé au [Adresse 6] à PARIS (75007), afin notamment de le condamner sous astreinte à procéder aux travaux de réfection et de mise en étanchéité du mur séparant leurs ensembles immobiliers.

Après un renvoi sollicité par les parties à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SAS SAINT GERMAIN 195 sollicite du juge des référés de :

“Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 655 et 2224 du code civil,

Il est demandé au Tribunal statuant en la forme des référés de

DECLARER la société SAINT GERMAIN 195 recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SAINT GERMAIN 195.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder aux travaux de réfection et de mise en étanchéité du mur mitoyen donnant sur le [Adresse 3], et à en justifier auprès de la société SAINT GERMAIN 195.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], à verser à la société SAINT GERMAIN 195 la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], à verser à la société SAINT GERMAIN 195 la somme de 6.096 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], en tous les dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.”

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] sollicite, au visa des dispositions des articles 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile et 655 et 2224 du code civil, au juge des référés de :
– dire n’y avoir lieu à référé,
– juger la partie demanderesse irrecevable en son action,
– juger la partie demanderesse prescrite en son action,
– débouter la partie demanderesse de toutes ses demanes,
– condamner la partie demanderesse aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 et celles de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, aux écritures respectives des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes de “DIRE” ou encore celles de “JUGER” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n’est pas tenu d’y répondre.

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de tentative de règlement amiable

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] soutient, au visa des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, que l’action de la société SAINT GERMAIN 195 est une action fondée sur un trouble anormal du voisinage né en raison des défauts d’étanchéité qu’elle dénonce du mur séparant leurs deux propriétés. Par suite, l’absence de tentative amiable, pourtant prescrite à peine d’irrecevabilité, par les dispositions précitées empêche l’action de la société demanderesse de prospérer.

De son côté, la société SAINT GERMAIN 195 souligne que son action aux fins de mettre fin au trouble manifestement illicite causé notamment par l’absence d’étanchéité du mur, qu’elle qualifie de mitoyen, qui sépare sa parcelle de celle de la copropriété voisine, est fondée sur les dispositions de l’article 655 du code civil, en ce qu’elle sollicite simplement la réparation de ce mur.

SUR CE,

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, si la société SAINT GERMAIN 195 énonce que le mur qu’elle qualifie de mitoyen séparant sa parcelle de celle de la copropriété voisine n’est pas étanche et produit en cas de phénomènes pluvieux importants des infiltrations au niveau des parkings souterrains situés sous sa propriété, il n’en demeure pas moins qu’elle sollicite la réparation de ce mur sur le fondement de l’article 655 du code civil. Elle ne demande pas la réparation des dégâts subis lors des phénomènes pluvieux.

Par suite, et au vu de ces éléments, la présente action n’est pas soumise à l’exigence d’une tentative de règlement amiable préalablement à la saisine du juge des référés.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée à ce titre sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité tirée de la prescription quinquennale

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] soutient, au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil, que les dégâts dénoncés sont intervenus dès l’année 2018, en sorte que l’action aux fins de réparation du mur que, pour sa part, elle qualifie de séparatif entre les deux parcelles dont s’agit, est désormais atteinte par la prescription quinquennale et ne peut plus ainsi prospérer.

De son côté, la société SAINT GERMAIN 195 souligne qu’elle ne pouvait pas connaître les causes des désordres subis au niveau des parkings souterrains situés en-dessous de sa parcelle qu’après les constats effectués au mois de septembre de l’année 2020.

SUR CE,

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, au vu des pièces produites, il apparaît que les premiers éléments techniques permettant à la société SAINT GERMAIN 195 de connaître la cause des dommages subis au niveau des parkings souterrains situés sous sa propriété sont ceux révélés aux termes du rapport de la société BELFOR établi le 10 décembre 2020 qui met notamment en avant la présence d’une forte humidité au pied du mur qui sépare les parcelles du côté du [Adresse 6].

Par suite, l’action aux fins de réparation du mur mitoyen n’est pas manifestement atteinte par la prescription quinquennale, en sorte qu’il convient de rejeter, à ce stade, l’irrecevabilité qui est tirée de cette fin de non-recevoir par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

Sur la demande de procéder à la réalisation des travaux

La société SAINT GERMAIN 195, au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et 655 du code civil, soutient que le syndicat des copropriétaires voisin doit être condamné à procéder, de son côté, à des travaux de réfection du mur mitoyen. En effet, les épisodes pluvieux ont pour conséquence de causer des inflitrations au niveau des parkings situés sous la parcelle du [Adresse 8] et par suite de générer des dégâts qu’il convient de faire cesser.

De son côté, le syndicat des copropriétaires conteste avoir à réaliser des travaux sur le mur qui sépare les deux parcelles. Il énonce, d’une part, qu’il ne s’agit pas d’un mur mitoyen et d’autre part, que ce mur n’a, pour rôle premier, que celui de cloisonner leurs parcelles respectives.

SUR CE,

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 1er, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu des dispositions de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

En l’espèce, si aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires ne permet de combattre la présomption de mitoyenneté du mur séparant les deux parcelles situées respectivement au [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 13], – les seules allégations dudit syndicat étant insuffisantes pour la combattre -, il n’en demeure pas moins que, comme le relève la partie défenderesse à l’instance, un mur mitoyen a pour objet principal de séparer deux parcelles. Par suite, la création des parkings souterrains sous la parcelle du [Adresse 7] au bénéfice et à la demande de personnes non identifiées et à une date inconnue, empêche, à ce stade, de condamner le syndicat des copropriétaires voisin à la réalisation des travaux d’étanchéité, de son côté, en pied de mur et ce pour juguler les dégâts causés auxdits parkings lors des phénomènes pluvieux intenses.

L’absence d’évidence quant au manquement à son obligation d’entretien du mur mitoyen par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et par suite l’imputabilité des travaux de reprise et à leur prise en charge financière empêche, en référé, de faire droit à la demande formée en ce sens par la société SAINT GERMAIN 195.

Elle sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, au vu du sens de la décision, il convient de rejeter la demande de condamnation formée par la société demanderesse aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires en cause à lui payer des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu des dispositions de l’article 491 du même code, la société SAS SAINT GERMAIN 195 sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société SAS SAINT GERMAIN 195 sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 13].