Conflit de gestion au sein d’une copropriété complexe

Le syndic de copropriété a pour mission de représenter le syndicat des copropriétaires et d’administrer les biens communs, conformément aux dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui régissent le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces articles précisent que le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et de la gestion des affaires courantes de la copropriété. En cas de défaillance du syndic, les copropriétaires peuvent demander la désignation d’un administrateur judiciaire, selon l’article 29 de la même loi, qui prévoit la possibilité d’une intervention judiciaire pour protéger les intérêts de la copropriété.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à veiller à la bonne gestion de votre syndic et à organiser régulièrement des assemblées générales pour prendre des décisions collectives.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « Le syndic s’engage à convoquer l’assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an, afin de rendre compte de sa gestion et de soumettre les décisions à prendre pour l’administration de la copropriété. »

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le cadre juridique applicable à la demande du syndic de copropriété ?

La demande du syndic de copropriété s’inscrit dans le cadre des dispositions du Code de la copropriété, notamment l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui définit les règles régissant les rapports entre copropriétaires.

Cet article stipule que « la copropriété est un ensemble immobilier constitué par des parties privatives et des parties communes ».

Il précise également que « les copropriétaires exercent leurs droits dans le respect des règles de la copropriété ».

Ainsi, le syndic, en tant que représentant légal de la copropriété, doit agir dans l’intérêt collectif des copropriétaires et conformément aux décisions prises en assemblée générale.

Quel est le rôle du liquidateur dans cette affaire ?

Le liquidateur, en l’occurrence, agit en vertu des dispositions du Code de commerce, notamment l’article L. 641-1, qui précise que « la liquidation judiciaire est la procédure par laquelle les biens d’un débiteur sont réalisés pour être répartis entre ses créanciers ».

Cet article souligne que « le liquidateur a pour mission de réaliser l’actif et de payer les créanciers ».

Dans le cadre de cette affaire, le liquidateur du cabinet I-SYNDIC est chargé de gérer les actifs de la société en liquidation, ce qui inclut la réponse aux demandes des créanciers, y compris celle du syndic de copropriété.

Quel est le statut des sociétés défaillantes dans cette procédure ?

Les sociétés défaillantes, telles que le Cabinet SENNES et le Cabinet I-SYNDIC, sont soumises aux dispositions de l’article L. 631-1 du Code de commerce, qui stipule que « la déclaration de cessation des paiements entraîne l’ouverture d’une procédure collective ».

Cet article précise que « les créanciers doivent déclarer leurs créances dans un délai fixé par le tribunal ».

Ainsi, ces sociétés, en tant que débiteurs, doivent faire face aux conséquences de leur défaillance, notamment en ce qui concerne les demandes de paiement formulées par le syndic de copropriété.

Quel est le rôle des avocats dans cette procédure ?

Les avocats, en l’occurrence, jouent un rôle essentiel dans la représentation des parties, conformément à l’article 6 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, qui dispose que « les avocats représentent et assistent leurs clients devant les juridictions ».

Cet article souligne que « les avocats ont le droit de plaider et de défendre les intérêts de leurs clients ».

Dans cette affaire, les avocats des parties ont pour mission de présenter les arguments et les preuves nécessaires pour défendre les intérêts de leurs clients, que ce soit le syndic de copropriété ou les sociétés défaillantes.

Quel est l’impact de la décision rendue par le tribunal sur les parties ?

La décision rendue par le tribunal a un impact direct sur les droits et obligations des parties, conformément à l’article 1er du Code de procédure civile, qui stipule que « le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit ».

Cet article précise que « la décision du juge est obligatoire pour les parties ».

Ainsi, la décision du tribunal de Versailles, qui a été mise à disposition au greffe, engage les parties à respecter les termes de cette ordonnance, qu’il s’agisse de paiements, de remboursements ou d’autres obligations découlant de la décision judiciaire.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
17 JUIN 2025

N° RG 24/01752 – N° Portalis DB22-W-B7I-STGI
Code NAC : 71G
AFFAIRE : Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], S.A.R.L. SEET, S.A.R.L. SEET, S.D.C. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] C/ [E] [L], S.A.R.L. SENNES, S.A.S. Cabinet I-SYNDIC

DEMANDERESSES

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société SEET (EMERAUDE GESTION), société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 898 879 440, dont le siège social est [Adresse 6], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

La société SEET, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 898 879 440, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur Monsieur [E] [L], en qualité de liquidateur du cabinet I-SYNDIC, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 894 922 384, dont le siège social se trouve [Adresse 3] à [Localité 8], lequel liquidateur y est également domicilié en cette qualité
défaillant

Le Cabinet SENNES, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 415 056 456, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

défaillant

Le Cabinet I-SYNDIC, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 894 922 384, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
défaillant

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente