Conflit de voisinage : obligations d’entretien en question – Questions / Réponses juridiques

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, toute demande en justice doit être précédée d’une tentative de règlement amiable, à peine d’irrecevabilité, lorsque l’action concerne un trouble anormal de voisinage. Cette exigence est renforcée par l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, qui impose une conciliation préalable pour les litiges portant sur des sommes n’excédant pas 5 000 euros. L’article 2224 du Code civil stipule que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : La société SAS SAINT GERMAIN 195, propriétaire d’un ensemble immobilier à Paris, a assigné en référé le syndicat des copropriétaires d’un immeuble voisin pour obtenir la réfection et l’étanchéité d’un mur séparant leurs propriétés. Cette action a été motivée par des infiltrations d’eau dans les parkings souterrains de la société demanderesse, causées, selon elle, par des défauts d’étanchéité du mur. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises avant d’être examinée le 16 mai 2025.

Lors de l’audience, la société SAS SAINT GERMAIN 195 a demandé au tribunal de déclarer ses demandes recevables et fondées, de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte, ainsi qu’à verser des dommages-intérêts pour résistance abusive. En réponse, le syndicat des copropriétaires a contesté la recevabilité de l’action, arguant d’un défaut de tentative de règlement amiable et de la prescription quinquennale, affirmant que les problèmes d’étanchéité étaient connus depuis 2018.

Le tribunal a examiné ces arguments, rejetant l’irrecevabilité liée à l’absence de tentative amiable, considérant que la demande de réparation du mur ne nécessitait pas cette étape préalable. Concernant la prescription, il a été établi que la société SAS SAINT GERMAIN 195 n’avait pas eu connaissance des causes des dommages avant 2020, ce qui a permis de rejeter également cette fin de non-recevoir.

Cependant, le tribunal a finalement rejeté la demande de la société SAS SAINT GERMAIN 195 concernant la réalisation des travaux, estimant qu’il n’y avait pas de preuve suffisante de la mitoyenneté du mur et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. En conséquence, la société a été condamnée à payer des dépens au syndicat des copropriétaires, marquant ainsi l’issue défavorable de son action.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de l’assignation en référé de la société demanderesse ?

La société demanderesse, en l’occurrence un propriétaire, a fondé son action sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, ainsi que sur les articles 655 et 2224 du Code civil.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que « le juge des référés peut être saisi en cas d’urgence ».

De plus, l’article 835 précise que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ».

Ces articles permettent à la société demanderesse de solliciter des mesures urgentes pour faire cesser un trouble manifestement illicite, en l’occurrence, les infiltrations d’eau causées par un mur qu’elle considère comme mitoyen.

Quel est l’impact de l’absence de tentative de règlement amiable sur l’irrecevabilité de l’action ?

Le syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de l’action de la société demanderesse en raison de l’absence de tentative de règlement amiable, conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Cet article impose qu’avant de saisir le juge, les parties doivent tenter de concilier leurs différends par l’intermédiaire d’un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une procédure participative, lorsque l’action concerne un trouble anormal de voisinage.

Cependant, la société demanderesse a soutenu que son action visait à réparer un mur, et non à obtenir réparation pour des dommages subis.

Ainsi, le tribunal a conclu que l’action n’était pas soumise à l’exigence d’une tentative de règlement amiable, rejetant l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Quel est le délai de prescription applicable à l’action en réparation du mur ?

Le syndicat des copropriétaires a également invoqué la prescription quinquennale, en se référant à l’article 2224 du Code civil, qui stipule que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La société demanderesse a rétorqué qu’elle n’avait pas pu connaître les causes des désordres avant septembre 2020, date à laquelle elle a reçu un rapport technique révélant les problèmes d’humidité.

Le tribunal a constaté que les premiers éléments permettant à la société demanderesse de connaître les dommages étaient issus d’un rapport établi en décembre 2020.

Par conséquent, l’action n’était pas atteinte par la prescription quinquennale, et l’irrecevabilité fondée sur ce motif a été rejetée.

Quel est le fondement de la demande de travaux de réfection du mur ?

La société demanderesse a demandé la réalisation de travaux de réfection du mur mitoyen sur le fondement des articles 835 et 655 du Code de procédure civile et du Code civil respectivement.

L’article 655 du Code civil stipule que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

La société demanderesse a soutenu que le mur en question était mitoyen et que les infiltrations d’eau causées par son état nécessitaient des travaux urgents pour prévenir des dommages supplémentaires.

Cependant, le syndicat des copropriétaires a contesté la mitoyenneté du mur et a affirmé qu’il ne lui incombait pas de réaliser des travaux.

Le tribunal a noté qu’aucun élément probant n’avait été fourni pour contredire la présomption de mitoyenneté, mais a également souligné que la création de parkings souterrains compliquait la situation.

Ainsi, la demande de travaux a été rejetée en raison de l’absence d’évidence quant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Quel est le fondement de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ?

La société demanderesse a également sollicité des dommages-intérêts pour résistance abusive, mais cette demande a été rejetée par le tribunal.

La résistance abusive est généralement fondée sur le principe selon lequel une partie ne doit pas s’opposer de manière injustifiée à une demande légitime d’une autre partie.

Cependant, le tribunal a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’examiner plus avant cette demande, étant donné le sens de la décision rendue sur les autres demandes.

Ainsi, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail des arguments avancés.

Quelles sont les conséquences financières pour la partie perdante ?

La société demanderesse, en tant que partie perdante, a été condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que « la partie perdante est condamnée aux dépens ».

De plus, en application de l’article 700 du même code, la société demanderesse a été condamnée à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.

Ainsi, la société demanderesse a non seulement perdu son action, mais a également été condamnée à supporter les frais de justice de la partie adverse.