Conflit de copropriété : accès et entretien contestés – Questions / Réponses juridiques

La responsabilité des copropriétaires en matière d’entretien des parties communes et privatives est régie par les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire doit assurer la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que respecter les décisions prises en assemblée générale. Les travaux d’entretien des parties communes doivent être votés en assemblée générale, et en cas de défaillance, la responsabilité civile délictuelle peut être engagée sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : La copropriété de l’immeuble LES HORIZONS est voisine de celle de l’immeuble [Adresse 16], qui se compose de deux blocs distincts, A et B. Le bloc A, propriété d’un couple, est accessible par une servitude de passage sur la cour de la copropriété LES HORIZONS. En mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS a signalé des dégradations sur la façade du bloc A, considérées comme dangereuses. Malgré plusieurs échanges entre les syndics, aucune solution amiable n’a été trouvée.

Une assemblée générale extraordinaire a été convoquée en février 2019, où une résolution pour effectuer des travaux de ravalement a été rejetée. Le couple propriétaire du bloc A a alors proposé de réaliser les travaux eux-mêmes avant septembre 2019. Cependant, ils ont également rencontré des difficultés d’accès à leur lot en raison de l’installation d’une barrière par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS, qui nécessitait un badge non fourni.

Face à l’absence de résolution, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS a assigné le syndicat de l’immeuble [Adresse 16] et le couple devant le tribunal. Le juge des référés a ordonné la remise d’un badge d’accès et l’enlèvement d’un poteau métallique, tout en condamnant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS à verser une provision pour préjudice.

L’affaire a été portée en appel, et la cour a confirmé certaines décisions, tout en constatant que la condamnation à remettre un badge était devenue sans objet. Le couple a ensuite vendu leur bien à la commune. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS a continué à poursuivre des demandes de dommages-intérêts et d’exécution de travaux, mais le tribunal a finalement débouté toutes les parties de leurs demandes respectives, condamnant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS à payer une somme au syndicat de l’immeuble [Adresse 16].. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique des demandes de travaux d’entretien et de remise en état de la façade ?

Les demandes de travaux d’entretien et de remise en état de la façade reposent sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que « les copropriétaires sont tenus d’entretenir et de conserver les parties communes de l’immeuble ».

Cet article précise également que « les décisions relatives à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble sont prises en assemblée générale ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] a sollicité la réalisation de travaux de ravalement, mais cette demande a été rejetée lors de l’assemblée générale du 28 février 2019, où la résolution a été votée à l’unanimité contre.

Ainsi, la responsabilité de l’entretien de la façade du bloc A, propriété exclusive de Madame [H] [G] [I] [Z], incombe à cette dernière, conformément au règlement de copropriété.

Quel est le rôle de la servitude de passage dans ce litige ?

La servitude de passage est régie par les articles 637 et suivants du Code civil, qui définissent les droits et obligations des propriétaires concernés.

L’article 637 précise que « le propriétaire d’un fonds servant est tenu de laisser passer le propriétaire du fonds dominant, et ce, sans que cela ne cause de préjudice excessif au fonds servant ».

Dans ce cas, l’accès au bloc A de l’immeuble [Adresse 16] se fait par une servitude de passage grevant la cour de la copropriété LES HORIZONS.

Les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] se plaignent de l’installation d’une barrière par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS, qui restreint leur accès.

Cette situation soulève des questions sur la légalité de l’installation de la barrière et sur le respect des droits d’accès des copropriétaires du bloc A.

Quel est l’impact de la décision de l’assemblée générale sur les obligations des copropriétaires ?

La décision de l’assemblée générale a un impact direct sur les obligations des copropriétaires, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que « les décisions de l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires, même à ceux qui n’ont pas pris part au vote ».

Dans le cas présent, la résolution concernant les travaux de ravalement a été rejetée, ce qui signifie que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] ne peut pas exiger la réalisation de ces travaux par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16].

De plus, Madame [H] [G] [I] [Z] a pris l’engagement de réaliser elle-même les travaux avant le 30 septembre 2019, mais n’a pas respecté cet engagement, ce qui soulève des questions sur sa responsabilité.

Quel est le fondement des demandes de dommages et intérêts ?

Les demandes de dommages et intérêts sont fondées sur les articles 1240 et suivants du Code civil, qui établissent la responsabilité délictuelle.

L’article 1240 dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans ce litige, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] réclame des dommages et intérêts en raison des chutes d’enduits sur son parking, causées par la dégradation de la façade du bloc A.

Il est donc nécessaire de prouver que la dégradation de la façade est imputable à la négligence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et que cette négligence a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17].

Quel est le rôle de l’expertise judiciaire dans ce litige ?

L’expertise judiciaire, ordonnée par le tribunal, a pour but de clarifier les faits et d’évaluer les désordres allégués.

L’expert a pour mission de vérifier la réalité des désordres, d’identifier leur origine, qu’elle soit dans les parties communes ou privatives, et d’évaluer les travaux nécessaires pour y remédier.

Cette démarche est essentielle pour établir la responsabilité des parties et déterminer si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, conformément aux articles 1792 et suivants du Code civil, qui traitent de la responsabilité des constructeurs.

L’expertise permet également d’apporter des éléments techniques utiles pour apprécier la situation et orienter le tribunal dans sa décision.