Trouble de voisinage : enjeux de construction et intimité – Questions / Réponses juridiques***

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ce trouble doit être apprécié au regard des circonstances locales et doit présenter un caractère grave ou répété. Dans le cas présent, l’édification d’un immeuble de deux étages avec 24 fenêtres a été qualifiée de trouble anormal, entraînant une perte d’intimité et un préjudice financier pour les époux [F].. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Les propriétaires de parcelles bâties et non bâties situées à un endroit précis ont vendu une partie de leur terrain à une société immobilière, qui a ensuite obtenu un permis de construire pour deux immeubles comprenant 20 logements. Suite à des plaintes concernant des non-conformités au permis, notamment en ce qui concerne la hauteur des bâtiments et les ouvertures, les propriétaires ont demandé la désignation d’un expert judiciaire, qui a rendu son rapport en 2016.

En décembre 2021, un tribunal a condamné la société immobilière à verser une somme pour la plantation et l’entretien d’une haie de bambous sur le terrain des plaignants, tout en rejetant d’autres demandes. Les propriétaires ont interjeté appel, demandant une indemnisation plus importante pour la perte de valeur de leur terrain, ainsi que des dommages et intérêts pour le trouble anormal de voisinage causé par la construction.

Dans leurs conclusions, les plaignants ont soutenu que la construction, avec ses 24 fenêtres, causait une perte d’intimité et une dépréciation de la valeur de leur propriété. Ils ont estimé cette perte à 610 750 euros. En réponse, la société immobilière a demandé la confirmation du jugement initial et a contesté les demandes des plaignants, arguant que la construction ne causait pas de trouble anormal dans une zone urbaine.

Le tribunal a examiné les éléments présentés, notamment les constatations de l’expert judiciaire, qui a reconnu que la construction était imposante par rapport aux autres bâtiments environnants. Finalement, la cour a confirmé une partie du jugement initial, condamnant la société à verser une somme pour la perte de valeur de la propriété des plaignants, tout en rejetant les demandes d’indemnisation pour préjudice moral et résistance abusive. Les frais de justice ont également été attribués à la société immobilière.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique du trouble anormal du voisinage ?

Le trouble anormal du voisinage est régi par l’article 544 du Code civil, qui stipule que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. »

Cet article établit que la jouissance de la propriété doit se faire sans causer de troubles anormaux à autrui. En effet, « nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. »

L’anormalité du trouble doit être appréciée en fonction des circonstances locales et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Ainsi, dans le cas présent, les époux [F] soutiennent que l’édification d’un immeuble de deux étages avec 24 fenêtres leur cause un trouble anormal du voisinage, entraînant une perte d’intimité et un préjudice financier.

Quel est le rôle de l’expert judiciaire dans l’évaluation du préjudice ?

L’expert judiciaire joue un rôle crucial dans l’évaluation du préjudice, notamment en ce qui concerne la perte de valeur vénale d’une propriété. Dans cette affaire, l’expert a constaté que le secteur est classé en zone UD, une zone résidentielle, et a noté que la construction litigieuse, avec ses 24 ouvertures, est imposante par rapport aux autres constructions du lotissement.

L’expert a également mentionné que la construction ne s’intègre pas parfaitement dans le tissu urbain environnant et a proposé la mise en place d’un mur végétal pour atténuer le trouble. Cependant, la partie appelante conteste cette proposition, arguant qu’elle ne compense pas la perte d’intimité subie.

L’expert a retenu un prix moyen du m² à 189 euros, appliquant un abattement de 25 % pour arriver à une perte de valeur de 82 015 euros. Ce montant a été jugé pertinent par la cour, qui a considéré que la partie appelante avait démontré l’existence d’un préjudice certain.

Quel est le régime des demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »

Dans cette affaire, la cour a condamné la Sci le Clos des Alpilles à verser aux époux [F] la somme de 5 000 euros en application de cet article. Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice, en tenant compte de l’équité et des circonstances de l’affaire.

La cour a également confirmé le jugement sur les dépens, ce qui signifie que la partie perdante doit supporter les frais de la procédure, y compris les frais d’expertise judiciaire, afin de ne pas laisser ces charges à la partie qui a gagné.

Quel est l’impact de la zone urbaine sur la qualification du trouble anormal ?

La qualification du trouble anormal du voisinage peut être influencée par la nature de la zone où se situe la propriété. Dans cette affaire, la construction litigieuse se trouve en zone UD, qui est une zone résidentielle affectée principalement à l’habitation.

La partie intimée a soutenu que la construction n’était pas susceptible de causer un trouble anormal dans une zone urbaine, où la situation préexistante ne bénéficie d’aucune protection. Cependant, la cour a pris en compte le caractère imposant de la construction et le nombre d’ouvertures donnant directement sur la propriété des époux [F].

Ainsi, même en zone urbaine, la présence d’une construction qui crée un trouble anormal, tel que la perte d’intimité, peut justifier une indemnisation, comme l’a reconnu la cour dans sa décision.