Résiliation de bail pour troubles de voisinage graves : Questions / Réponses juridiques

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le locataire doit user de la chose louée de manière raisonnable. Si cette obligation n’est pas respectée, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Les nuisances causées par [U] [F] ont été jugées suffisamment graves pour justifier cette résiliation, en raison de comportements agressifs. Concernant l’expulsion, celle-ci ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement, sauf exceptions. L’indemnité d’occupation est fixée en fonction des loyers dus.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : La société anonyme d’HLM a donné à bail un logement à un locataire en 1999. En 2011, un autre individu a pris la suite de ce locataire. En juin 2023, le bailleur a été informé de troubles de voisinage causés par ce locataire, qui a été reconnu coupable d’exhibition sexuelle et de harcèlement sexuel à l’encontre d’une voisine par un tribunal correctionnel en septembre 2023. En mai 2024, ce locataire a été condamné à une peine d’emprisonnement ferme.

En février 2024, la société anonyme d’HLM a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, et en mars 2025, le juge a constaté l’interruption de l’instance en raison de l’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée pour le locataire. La société anonyme d’HLM a ensuite assigné l’organisme de curatelle en intervention forcée.

Lors de l’audience de mai 2025, la société anonyme d’HLM a demandé la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement des loyers dus. Le locataire, assisté de son curateur, a contesté ces demandes, arguant que les troubles avaient cessé en raison de son incarcération et qu’il était à jour de ses paiements.

Le juge a examiné les preuves des troubles causés par le locataire, notamment des plaintes de voisins et des jugements antérieurs. Il a conclu que les comportements du locataire constituaient des manquements graves à l’obligation de jouissance paisible des lieux, justifiant la résiliation du bail. L’expulsion a été autorisée, et le locataire a été condamné à payer les loyers dus ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les demandes de suppression du délai d’expulsion et de majoration de l’indemnité ont été rejetées. Le locataire a également été condamné aux dépens et à verser une somme pour les frais irrépétibles.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est fondée sur plusieurs articles du Code civil. En vertu de l’article 1728, le locataire a l’obligation d’user de la chose louée de manière raisonnable et selon la destination qui lui a été donnée.

De plus, l’article 1729 stipule que si le locataire n’use pas de la chose louée de manière raisonnable ou l’emploie à un autre usage que celui prévu, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 précise également que le locataire doit user paisiblement des locaux loués.

Il est donc essentiel que la partie demandant la résiliation prouve les troubles invoqués. Les juges du fond doivent apprécier si les manquements sont suffisamment graves pour justifier cette résiliation.

Dans cette affaire, la société anonyme d’[Adresse 3] a produit des éléments prouvant des nuisances graves causées par le locataire, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Quel est le cadre légal de l’expulsion du locataire ?

L’expulsion d’un locataire est régie par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cet article stipule que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

Cependant, le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certaines circonstances, notamment si le locataire est entré dans les locaux par voie de fait ou si la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet.

Dans cette affaire, la résiliation du bail a été prononcée, ce qui donne à la société anonyme d’HLM SEQENS un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué.

Ainsi, l’expulsion de [U] [F] a été autorisée, mais le délai de deux mois entre le commandement et l’expulsion a été maintenu, car aucune circonstance ne justifiait sa suppression.

Quel est le régime des loyers et charges après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire après la résiliation du bail, le bailleur a le droit de demander réparation pour le préjudice causé.

L’évaluation de l’indemnité est à la discrétion des juges du fond, qui doivent prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Dans cette affaire, le maintien de [U] [F] dans les lieux après la résiliation a causé un préjudice au bailleur.

Par conséquent, [U] [F] a été condamné à payer les loyers et charges dus jusqu’à la date de résiliation, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, augmentée des charges légalement exigibles.

Quel est le principe des dépens et des frais irrépétibles ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui pourrait en mettre une partie à la charge d’une autre partie.

Dans cette affaire, [U] [F], assisté de l’UDAF 75, a succombé à l’instance et a donc été condamné aux dépens.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Ici, [U] [F] a été condamné à verser 300 euros à la société anonyme d’HLM SEQENS au titre de l’article 700, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Quel est le cadre de l’exécution provisoire des décisions judiciaires ?

L’exécution provisoire des décisions judiciaires est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.

Dans cette affaire, la décision rendue est exécutoire de plein droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela permet à la société anonyme d’HLM SEQENS de procéder à l’expulsion de [U] [F] et de récupérer la jouissance de son bien sans délai supplémentaire.