Charges impayées : conséquences pour le copropriétaire – Questions / Réponses juridiques

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges des services collectifs et des équipements communs selon l’utilité objective pour chaque lot. Cette obligation inclut les charges pour la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, ainsi que la cotisation au fonds de travaux. En cas de non-paiement, les provisions deviennent exigibles après une mise en demeure infructueuse de trente jours. Les frais de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, à condition qu’ils soient justifiés.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Un copropriétaire, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble, a été assigné par le Syndicat des copropriétaires de cet immeuble devant le Tribunal judiciaire de Tours. L’assignation, datée du 26 mars 2025, visait à obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, s’élevant à 1354,95 €, ainsi qu’une provision de 837,96 € pour les trimestres à venir, des dommages et intérêts de 1000 € pour le préjudice causé par ces impayés, et des frais de justice.

Le Syndicat a fait valoir que le copropriétaire n’avait pas réglé ses charges malgré une mise en demeure, mettant ainsi en péril la gestion financière de la copropriété. Lors de l’audience du 21 mai 2025, le Syndicat a maintenu ses demandes, tandis que le copropriétaire, régulièrement cité, ne s’est pas présenté.

Le tribunal a statué sur le fond, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, en examinant la recevabilité et le bien-fondé des demandes. Il a constaté que le copropriétaire n’avait pas réglé les charges dues, confirmant ainsi la demande du Syndicat pour un montant de 1322,95 € au titre des charges et fonds de travaux échus. La mise en demeure envoyée n’ayant pas permis de régulariser la situation, le tribunal a également condamné le copropriétaire à verser une provision de 837,96 € pour les charges à venir, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a rejeté la demande du Syndicat, n’ayant pas trouvé de justification pour les frais de mise en demeure. En revanche, il a accordé 500 € de dommages et intérêts au Syndicat pour le préjudice subi. Le copropriétaire a été condamné à payer les dépens, y compris les frais d’inscription d’hypothèque légale, ainsi qu’une somme de 1000 € pour les frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique des charges de copropriété impayées ?

Les charges de copropriété impayées sont fondées sur l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Cet article précise également que les copropriétaires doivent participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’à verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a démontré que le copropriétaire défaillant n’a pas réglé les charges de copropriété et les sommes dues au titre des fonds travaux, s’élevant à 1322,95 €.

Quel est le régime des frais de recouvrement en cas de non-paiement des charges ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Ces frais doivent être justifiés et peuvent inclure les droits et émoluments des actes d’huissier de justice. Toutefois, pour les frais non expressément visés par cet article, ils doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant uniquement s’ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Dans cette affaire, les frais de mise en demeure et de relance n’ont pas été justifiés, ce qui a conduit à leur rejet.

Quel est le régime des provisions à échoir en cas de non-paiement ?

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 stipule qu’en cas de non-paiement d’une provision due, après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, après avoir constaté la défaillance du copropriétaire, peut condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Dans le cas présent, la mise en demeure envoyée au copropriétaire défaillant n’ayant pas permis de régulariser la situation, les provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Ainsi, le copropriétaire a été condamné à payer une provision de 837,96 € pour les charges à venir.

Quel est le principe de l’indemnisation pour préjudice causé par le non-paiement des charges ?

Le principe de l’indemnisation pour préjudice causé par le non-paiement des charges repose sur la responsabilité civile, notamment sur l’article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans cette affaire, le copropriétaire défaillant a mis en péril la gestion de l’immeuble en ne payant pas ses charges, ce qui a causé un préjudice au Syndicat des copropriétaires. En conséquence, il a été condamné à verser 500 € à titre de dommages et intérêts pour compenser ce préjudice.

Quelles sont les conséquences des dépens en cas de condamnation ?

Les dépens, selon l’article 696 du code de procédure civile, incluent les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale, ainsi que les frais de justice engagés par la partie gagnante.

Dans cette affaire, le copropriétaire défaillant, ayant perdu le procès, est tenu de supporter les dépens, ce qui inclut les frais liés à l’inscription d’hypothèque légale. Cela souligne la responsabilité financière du copropriétaire défaillant dans le cadre de la procédure judiciaire engagée par le Syndicat des copropriétaires.