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L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, définie comme le logement occupé au moins huit mois par an. L’article 8 précise que le locataire ne peut céder le contrat de location ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. En l’espèce, Madame [V] [S] a sous-loué son logement sans accord, justifiant la résiliation du bail.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Le litige concerne un bail d’habitation consenti le 23 novembre 1990 par une bailleresse à une locataire. En 2018, une société immobilière a acquis l’immeuble où se situe le logement. En avril 2024, la société a suspecté une sous-location et a mis en demeure la locataire de justifier de son occupation. Ne recevant pas de réponse, elle a fait dresser un constat par un commissaire de justice, révélant que le logement était occupé par une tierce personne et son fils, qui versaient un loyer à la locataire.
En juillet 2024, la société a de nouveau mis en demeure la locataire de régulariser sa situation, sans succès. En octobre 2024, elle a assigné la locataire et les occupants devant le tribunal, demandant la résiliation du bail pour manquements aux obligations contractuelles, l’expulsion des occupants, ainsi que le paiement d’indemnités pour occupation et restitution des loyers perçus indûment. Lors de l’audience, la bailleresse a soutenu que la locataire ne respectait pas l’obligation d’occupation principale du logement, vivant à l’étranger, et avait illégalement sous-loué le bien. La locataire a reconnu la sous-location, mais a contesté la résiliation du bail, arguant de la mauvaise foi de la bailleresse et de l’absence de travaux effectués. Le tribunal a constaté que la locataire avait effectivement quitté le logement, le cédant à des tiers sans autorisation, ce qui constituait une cession prohibée. Il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des occupants, et condamné la locataire à verser des indemnités pour occupation et restitution des loyers perçus indûment. Les demandes reconventionnelles de la locataire ont été rejetées, et elle a été condamnée aux dépens.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le cadre juridique applicable au contrat de bail d’habitation ?Le cadre juridique applicable au contrat de bail d’habitation est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 2 de cette loi, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. » La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Ces dispositions sont d’ordre public, ce qui signifie qu’elles ne peuvent être écartées par des stipulations contractuelles contraires. Quel manquement justifie la résiliation du bail d’habitation ?La résiliation du bail d’habitation peut être justifiée par des manquements aux obligations contractuelles du preneur. L’article 1103 du code civil stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » De plus, l’article 1224 du même code précise que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » En l’espèce, il a été établi que le preneur ne respectait pas l’obligation d’occuper les locaux loués à titre de résidence principale, comme l’exige l’article VIII du contrat de bail et l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Il est constant qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail. Quel est le régime juridique de la sous-location dans le cadre d’un bail d’habitation ?Le régime juridique de la sous-location est strictement encadré par la loi. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » En cas de non-respect de cette disposition, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. Il est également précisé que les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, conformément à l’article 548 du code civil. Ainsi, le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être considéré comme un possesseur de bonne foi, ce qui entraîne l’obligation de restituer les fruits de la sous-location au bailleur. Quels sont les droits du bailleur en cas de sous-location prohibée ?En cas de sous-location prohibée, le bailleur dispose de plusieurs droits. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de demander la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas les conditions de sous-location. De plus, le bailleur peut réclamer la restitution des fruits civils perçus par le preneur au titre de la sous-location illicite, conformément à l’article 548 du code civil. Il est également possible pour le bailleur de demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de l’occupation illégale des lieux par des tiers. Quel est le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur ?Le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé par rapport à la valeur locative du bien loué. L’indemnité d’occupation doit être calculée en fonction du loyer de référence applicable à la zone géographique où se situe le logement. En l’espèce, le montant du loyer de référence a été fixé à 714,31 euros, auquel s’ajoutent des charges de 50 euros. Cette indemnité est due par le titulaire du contrat de bail, peu importe qu’il réside dans les lieux ou non, et elle est exigible à compter de la résiliation judiciaire du bail. Quelles sont les conséquences de la prescription sur les actions en restitution des fruits civils ?La prescription joue un rôle crucial dans les actions en restitution des fruits civils. Selon l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » En l’espèce, l’action en restitution des fruits civils est recevable à compter du 21 juin 2019, date à partir de laquelle la bailleresse a eu connaissance des faits justifiant cette action. Toutefois, l’action est déclarée prescrite pour la période allant de février 2018 au 20 juin 2019, ce qui signifie que la bailleresse ne peut réclamer les sommes perçues durant cette période. Quels sont les frais et dépens à la charge de la partie perdante ?La partie perdante est généralement condamnée aux dépens de l’instance. L’article 696 du code de procédure civile stipule que « la partie perdante est condamnée aux dépens. » Cela inclut les frais engagés pour le constat d’huissier, ainsi que les frais de justice liés à la procédure. En l’espèce, la partie perdante, en l’occurrence le preneur, a été condamnée à verser les dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice. De plus, la partie perdante peut également être condamnée à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais irrépétibles engagés par la partie gagnante. |