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En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés ont force obligatoire entre les parties. L’article 1224 précise que la résolution d’un contrat peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une notification en cas d’inexécution grave. La promesse de vente stipule des conditions suspensives et des conséquences en cas de défaillance de l’acquéreur, notamment la possibilité pour le vendeur de se prévaloir d’une clause résolutoire. La clause pénale impose à l’acquéreur défaillant le paiement d’une somme déterminée.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Par acte du 25 avril 2023, une société immobilière a conclu une promesse de vente avec une autre société, portant sur un bien immobilier pour un montant de 703 000 euros. Cette promesse incluait des conditions suspensives, notamment l’obtention de documents relatifs à un permis de construire, à réaliser avant le 22 septembre 2023, sans mentionner de condition de financement. En cas de réalisation des conditions, la vente devait être finalisée par acte authentique au plus tard le 24 novembre 2023.
Le 23 janvier 2024, la société immobilière a signifié à l’autre société une sommation de signer l’acte de vente, rappelant les pénalités en cas de non-respect des engagements. Cependant, le 12 février 2024, un notaire a constaté que l’acquéreur ne souhaitait pas conclure la vente, malgré la réalisation des conditions suspensives. En conséquence, la société immobilière a mis en demeure l’autre société de payer une pénalité de 70 300 euros. Le 27 mars 2024, la société immobilière a assigné l’autre société devant le tribunal, demandant la caducité de la promesse de vente en raison de la défaillance de l’acquéreur, ainsi que le paiement de la pénalité et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Bien que régulièrement assignée, l’autre société n’a pas constitué avocat. Le tribunal a examiné la demande de caducité et a constaté que la défaillance de l’acquéreur ne justifiait pas la caducité de la promesse, mais permettait à la société immobilière de constater la résolution du contrat. En revanche, la clause pénale était applicable, et l’acquéreur a été condamné à verser la somme de 70 300 euros, assortie d’intérêts. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée, car la clause pénale prévoyait déjà une indemnisation forfaitaire. Enfin, l’acquéreur a été condamné à payer les dépens et des frais irrépétibles à la société immobilière.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement juridique de la caducité de la promesse de vente ?La SCI JEPEL VAILLANT sollicite la caducité de la promesse de vente en raison de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION PARIS. Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En vertu de l’article 1224 du même code, la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou d’une notification du créancier en cas d’inexécution suffisamment grave. Dans cette affaire, la promesse de vente stipule que l’acquéreur sera considéré comme défaillant en cas de refus de régulariser l’acte de vente. La clause résolutoire, selon l’article 23.1, permet au vendeur de résoudre la convention de plein droit après mise en demeure, si l’acquéreur ne régularise pas l’acte dans les délais impartis. Ainsi, la défaillance de l’acquéreur ne conduit pas à la caducité de la promesse, mais à la possibilité pour le vendeur de constater la résolution du contrat. Quel est le régime de la clause pénale dans cette promesse de vente ?La clause pénale est prévue à l’article 24.2 de la promesse de vente, stipulant que si toutes les conditions sont remplies et qu’une partie ne régularise pas l’acte authentique, elle doit verser à l’autre partie une somme de 70 300 euros à titre de dommages-intérêts. Cette clause est applicable en raison de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION PARIS, qui a refusé de conclure la vente malgré la réalisation des conditions suspensives. L’article 1344-1 du code civil précise que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, sans que le créancier ait à justifier d’un préjudice. La mise en demeure a été effectuée par lettre recommandée le 1er mars 2024, ce qui justifie la condamnation au paiement de la somme de 70 300 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de cette date. Quel est le fondement de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ?La SCI JEPEL VAILLANT demande des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1241 du code civil, qui prévoit que le débiteur d’une obligation peut être condamné à des dommages-intérêts en cas d’inexécution. Cependant, les articles 1231-1 et 1231-2 stipulent que le débiteur peut être condamné à des dommages-intérêts s’il ne prouve pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat prévoit une clause pénale, celle-ci constitue l’indemnisation forfaitaire de la partie lésée. Dans ce cas, la clause pénale de 70 300 euros couvre déjà les préjudices invoqués par la demanderesse, rendant ainsi la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive irrecevable. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans cette affaire ?La société PROVENCE VALORISATION PARIS, ayant succombé dans cette instance, supportera les entiers dépens, conformément aux règles de droit en matière de frais de justice. L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme pour couvrir ses frais irrépétibles. Dans ce cas, le tribunal a décidé de condamner la société PROVENCE VALORISATION PARIS à verser 3 000 euros à la SCI JEPEL VAILLANT au titre de l’article 700. Enfin, il est rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’il peut être exécuté immédiatement, même en cas d’appel. |