Promesse de vente : enjeux de l’exécution contractuelle – Questions / Réponses juridiques

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En cas d’inexécution d’une obligation contractuelle, la partie lésée peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. La force majeure est un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat, et dont les effets ne peuvent être évités.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Le 18 janvier 2023, un vendeur et une vendeuse ont signé une promesse synallagmatique de vente avec un acquéreur et deux co-acquéreurs pour un bien immobilier, fixant le prix à 247 700 euros. Un acompte de 20 000 euros a été séquestré chez un notaire. Cependant, la vente n’ayant pas été finalisée à la date convenue du 18 avril 2023, le vendeur et la vendeuse ont mis en demeure les acquéreurs par lettres recommandées le 2 août 2023, leur demandant de signer l’acte authentique ou de payer une clause pénale. Face à l’inaction des acquéreurs, le vendeur et la vendeuse ont assigné ces derniers devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir le paiement de la clause pénale.

Les acquéreurs ont contesté la demande, invoquant un cas de force majeure lié à des restrictions sur les transferts de fonds depuis la Côte d’Ivoire. En parallèle, la société d’immobilier, mandataire dans la transaction, a également intervenu dans la procédure, demandant des dommages-intérêts pour la perte de chance de percevoir sa commission.

Le tribunal a examiné les demandes des parties. Il a constaté que les conditions suspensives de la promesse de vente avaient été respectées et que les acquéreurs n’avaient pas exécuté leur obligation de finaliser la vente. Le tribunal a rejeté l’argument de force majeure, considérant que les acquéreurs auraient dû anticiper les implications juridiques de leur situation financière. En conséquence, il a condamné les acquéreurs à payer 10 000 euros au titre de la clause pénale, tout en déboutant le vendeur et la vendeuse de leurs demandes de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral.

La société d’immobilier a été reconnue en droit de réclamer une indemnisation pour la perte de chance de percevoir sa commission, fixée à 3 300 euros. Les dépens ont été mis à la charge des acquéreurs, et le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la promesse de vente signée entre les parties ?

La promesse de vente signée le 18 janvier 2023 entre les parties est régie par les dispositions de l’article 1103 du code civil, qui stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Cela signifie que les parties sont tenues de respecter les engagements pris dans le cadre de cette promesse, tant que les conditions suspensives, le cas échéant, sont réalisées.

En l’espèce, il est établi que les conditions suspensives n’ont pas été contestées, ce qui renforce la force obligatoire de la promesse de vente.

Quel est le régime de la clause pénale prévue dans la promesse de vente ?

La clause pénale, telle que stipulée dans la promesse de vente, est régie par l’article 1231-5 du code civil, qui précise que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

Cependant, le juge a la possibilité de modérer ou d’augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que la clause pénale de 21 900 euros était manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi, et a donc décidé de la modérer à 10 000 euros.

Quel est le critère de la force majeure en matière contractuelle ?

L’article 1218 du code civil définit la force majeure en matière contractuelle comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Dans cette affaire, les consorts [A] ont tenté de se prévaloir de la force majeure en raison de l’impossibilité de transférer des fonds depuis la Côte d’Ivoire.

Cependant, le tribunal a jugé que cette situation ne pouvait pas être considérée comme un cas de force majeure, car elle était liée à une réglementation normative prévisible.

Quel est le rôle de l’agent immobilier dans la transaction et quelles sont ses obligations ?

L’agent immobilier, en tant que professionnel, a l’obligation de garantir la régularité et la loyauté des pourparlers, conformément aux articles 6 I alinéa 5 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972.

Il doit fournir des informations neutres et objectives pour permettre aux parties de prendre des décisions éclairées.

Dans cette affaire, le tribunal a conclu que l’agent immobilier n’avait pas manqué à ses obligations, car il n’était pas responsable des questions relatives aux transferts internationaux de fonds, qui excédaient son champ d’action.

Quel est le régime des dépens et des frais irrépétibles dans cette affaire ?

Les dépens sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

En l’espèce, les consorts [A] ont été condamnés in solidum aux dépens, car ils ont succombé à l’instance.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile permet au tribunal de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le tribunal a décidé d’allouer 3 000 euros à Mme et M. [L] à ce titre, en raison des frais engagés dans le cadre de la procédure.