Nuisances sonores et olfactives en copropriété : conséquences

Le non-respect d’un règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l’intervention du juge en référé pour ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les parties communes comprennent les éléments d’équipement commun, y compris les canalisations traversant des locaux privatifs. L’article 9 de cette même loi stipule que chaque copropriétaire doit jouir de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose qu’une autorisation des copropriétaires soit requise pour effectuer des travaux affectant les parties communes.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’entreprendre des travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause :

« Le copropriétaire s’engage à obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour toute modification ou travaux affectant les parties communes de l’immeuble, sous peine de voir sa responsabilité engagée pour trouble manifestement illicite. »

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” sis [Adresse 8] et [Adresse 4] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice la Régie GALYO
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Association COUFFIN COUFFINE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme HABOZIT de la SELAS ACO AVOCATS, avocats au barreau de LYON

SCI SYNA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025 – Délibéré au 23 Juin 2025 prorogé au 28 Juillet 2025

Notification le
à :
Maître [R] [W] de la SELAS ACO AVOCATS – 487 (expédition)
Maître [N] [T] de la SARL [T] GALLONE & ASSOCIES – 435 (grosse + expédition)
Maître [R] [O] de la SELARL VERNE [S] [O] TETREAU – 680 (grosse + expédition)
Selon exploit en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] a fait citer devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, l’Association COUFFIN COUFFINE ainsi que la SCI SYNA aux fins de : vu les articles 835 du Code de procédure civile, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

– condamner in solidum les requises, sous astreinte de 300 € par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à débrancher de la gaine de ventilation de l’immeuble, le système d’extraction d’air (VMC) de la crèche et à faire refermer la trappe d’accès utilisée à cette fin,
– les condamner in solidum à payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A cet effet le syndicat précité fait valoir que :

– l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] » est placé sous le régime de la copropriété. Qu’il est composé de quatre immeubles sis [Adresse 9] [Adresse 10] et [Adresse 5] ,
– la SCI SYNA est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7]. Qu’elle a consenti un bail portant sur le local, à l’Association COUFFIN COUFFINE qui exerce une activité de crèche,
– au cours de l’année 2023, les copropriétaires de l’ensemble immobilier ont déploré des nuisances sonores et olfactives provenant du système de ventilation de l’immeuble. Qu’il s’avère que l’Association COUFFIN COUFFINE a raccordé une installation d’extraction d’air à la gaine de ventilation des parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de la copropriété,
– par lettre recommandée AR du 21 septembre 2023, le syndic a mis en demeure la SCI propriétaire des lieux, de solutionner ce trouble généré par cette installation illicite, en vain,
– le Syndicat des copropriétaires a missionné la SELARL DALMAIS PEIXOTO DE PREVAL, qui a établi un procès-verbal de constat le 30 avril 2024. Que lors de sa visite des lieux, le Commissaire de justice s’est rendu dans le cabinet médical situé au 1er étage, dans les appartements situés au 2ème et 5ème étages, et au sein du local loué à l’association COUFFIN COUFFINE, où il notamment constaté que : « au lieu d’être aspiré, un flux d’air vicié est expulsé par la ventilation haute comprise dans les appartements et le cabinet médical, des odeurs de cuisine, des dépôts et poussières se propagent depuis la gaine de ventilation, les appartements et le cabinet médical sont affectés par un bruit de ventilation particulièrement important conduisant certains occupants de l’immeuble à masquer les bouches d’aération de la ventilation pour limiter les nuisances. Jusqu’au 5ème étage, on entend un ronflement permanent, non seulement dans les sanitaires et la salle de bains, mais également dans la chambre sur Cour, dans le couloir distribuant les pièces, ainsi que dans le séjour donnant sur rue, étant précisé que ces nuisances sonores sont permanentes »,
– dans les locaux de la crèche, le [11] de justice a constaté la présence d’une VMC et son branchement sur la gaine de ventilation de l’immeuble,
– par courrier recommandé du 23 septembre 2024, l’Avocat du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI SYNA et l’association COUFFIN COUFFINE, de mettre à l’arrêt le système d’extraction d’air de la crèche et de désinstaller l’équipement,
– en réponse, l’Association COUFFIN COUFFINE a dans un premier temps indiqué avoir déclaré ce sinistre à son assureur, et avoir fait intervenir une entreprise ayant proposé une solution de raccordement de la VMC vers l’extérieur. Que le 22 octobre 2024 elle a invité le Syndicat des copropriétaires à s’adresser au service santé de la Ville de [Localité 12].

En défense la SCI SYNA :

– soulève la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13],
– conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite,
– soulève les disproportions des mesures demandées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13],
– s’oppose à sa condamnation in solidum avec l’Association COUFFIN COUFFINE
– forme une demande en article 700 du CPC, évaluée à 2 500 €.

L’Association COUFFIN COUFFINE conclut aussi pour sa part :

– à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires et à l’absence de démonstration d’un trouble manifestement illicite,
– au caractère disproportionné de la mesures demandée,
– à l’autorisation par le juge des référés de l’installation actuelle,
– à l’allocation de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dans ses dernières écritures le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’aux termes de l’article 835 du Code précité dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Qu’il a déjà été jugé que le non respect d’un règlement de copropriété est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Que conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 » Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
– tout élément incorporé dans les parties communes. »

Que l’article 9 de la loi précitée dispose que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Qu’enfin, conformément à l’article 25 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant …b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci « .

Attendu en l’espèce que nonobstant le fait que l’installation litigieuse aurait été posée le 25 février 2013, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] n’a eu connaissance de ces travaux qu’en mai 2021 suite à une panne du système et l’apparition de nuisances dénoncées par les occupants de l’immeuble et vérifiées par Commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 30 avril 2024.

Que le moyen tiré de la prescription quinquennale de l’action du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejeté.

Attendu que le trouble manifestement illicite a été constaté par la SELARL DALMAIS PEIXOTO DE PREVAL.

Qu’il sera rappelé que Commissaire de justice a noté que : « au lieu d’être aspiré, un flux d’air vicié est expulsé par la ventilation haute comprise dans les appartements et le cabinet médical, des odeurs de cuisine, des dépôts et poussières se propagent depuis la gaine de ventilation, les appartements et le cabinet médical sont affectés par un bruit de ventilation particulièrement important conduisant certains occupants de l’immeuble à masquer les bouches d’aération de la ventilation pour limiter les nuisances. Jusqu’au 5ème étage, on entend un ronflement permanent, non seulement dans les sanitaires et la salle de bains, mais également dans la chambre sur Cour, dans le couloir distribuant les pièces, ainsi que dans le séjour donnant sur rue, étant précisé que ces nuisances sonores sont permanentes » :
– dans les locaux de la crèche, le [11] de justice a constaté la présence d’une VMC et son branchement sur la gaine de ventilation de l’immeuble

Que l’officier ministériel a pris soin dans son procès verbal d’annexer le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble sur lequel apparaît l’emplacement des gaines d’aération et sur lesquelles l’Association COUFFIN COUFFINE s’est branchée sans autorisation.

Que les autres copropriétaires subissent à l’évidence de graves désordres du fait de cette installation « sauvage » (bruits, refoulements puissants dans leurs appartements d’odeurs de cuisine, de poussières).

Que le trouve manifestement illicite étant avéré, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], selon les modalités énoncées au dispositif.

Attendu que l’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la SCI SYNA et l’Association COUFFIN COUFFINE seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] la somme de 1 500 € de ce chef.

Que la SCI SYNA et l’Association COUFFIN COUFFINE seront de même condamnées in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 30 avril 2024.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en audience publique, en premier ressort, par décision contradictoire, tous droits et moyens des parties demeurant réservés ;

Rejetons comme non fondée, le moyen tiré de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] ;

Condamnons in solidum la SCI SYNA et l’Association COUFFIN COUFFINE, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pour une durée de quatre mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué, à débrancher de la gaine de ventilation de l’immeuble, le système d’extraction d’air (VMC) de la crèche et à faire refermer la trappe d’accès utilisée à cette fin ;

Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons in solidum la SCI SYNA et l’Association COUFFIN COUFFINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SCI SYNA et l’Association COUFFIN COUFFINE aux dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 30 avril 2024.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT