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Le non-respect d’un règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l’intervention du juge en référé pour ordonner des mesures conservatoires. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les parties communes comprennent les éléments d’équipement commun, y compris les canalisations traversant des locaux privatifs. L’article 9 stipule que chaque copropriétaire doit jouir de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à l’adresse mentionnée a engagé une action en justice contre l’Association COUFFIN COUFFINE et la SCI SYNA. Le syndicat a demandé la condamnation des défenderesses à débrancher un système d’extraction d’air (VMC) installé sans autorisation dans la gaine de ventilation de l’immeuble, ainsi qu’à payer des dommages et intérêts.
Le syndicat a fait valoir que l’immeuble est soumis au régime de la copropriété et que la SCI SYNA, propriétaire d’un local commercial, a loué ce dernier à l’Association COUFFIN COUFFINE, qui y exploite une crèche. Des nuisances sonores et olfactives ont été signalées par les copropriétaires, attribuées à l’installation illicite de la VMC par l’association. Malgré une mise en demeure adressée à la SCI SYNA, aucune action n’a été entreprise pour remédier à la situation. Un constat réalisé par un commissaire de justice a confirmé la présence de nuisances, notamment des bruits et des odeurs provenant de la ventilation, affectant plusieurs appartements de l’immeuble. En réponse, l’Association COUFFIN COUFFINE a évoqué des démarches auprès de son assureur et a proposé une solution de raccordement vers l’extérieur, sans toutefois mettre fin à l’installation litigieuse. En défense, la SCI SYNA a soulevé la prescription de l’action du syndicat, contesté l’existence d’un trouble manifestement illicite et demandé une indemnisation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’Association COUFFIN COUFFINE a également plaidé pour la prescription et a contesté la disproportion des mesures demandées. Le tribunal a rejeté la demande de prescription, constatant un trouble manifestement illicite et ordonnant aux défenderesses de débrancher la VMC sous astreinte. Elles ont également été condamnées à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires et à supporter les dépens de l’instance.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement juridique de la demande du syndicat des copropriétaires ?La demande du syndicat des copropriétaires repose sur plusieurs articles du Code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965. L’article 835 du Code de procédure civile stipule que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Cet article permet au syndicat de demander des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble causé par l’installation d’extraction d’air de l’Association COUFFIN COUFFINE. De plus, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Ainsi, l’installation non autorisée de la crèche porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, justifiant la demande du syndicat. Quel est le caractère illicite du trouble constaté ?Le caractère illicite du trouble est établi par le constat du Commissaire de justice, qui a relevé plusieurs nuisances. Il a noté que : « au lieu d’être aspiré, un flux d’air vicié est expulsé par la ventilation haute comprise dans les appartements et le cabinet médical, des odeurs de cuisine, des dépôts et poussières se propagent depuis la gaine de ventilation. » Ces constatations montrent que l’installation de la crèche a causé des nuisances sonores et olfactives, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes, et l’article 25 précise que toute modification affectant ces parties doit être autorisée par l’assemblée des copropriétaires. L’absence d’autorisation pour le raccordement à la gaine de ventilation constitue donc une violation des règles de la copropriété. Quel est l’impact de la prescription sur l’action du syndicat des copropriétaires ?La SCI SYNA a soulevé la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, arguant que l’installation litigieuse date de 2013. Cependant, le tribunal a rejeté ce moyen, considérant que le syndicat n’avait eu connaissance des nuisances qu’en mai 2021, suite à une panne du système. L’article 2224 du Code civil stipule que : « Le délai de prescription est de cinq ans pour les actions en justice, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Dans ce cas, le délai de prescription n’a pas commencé à courir avant que le syndicat ne prenne connaissance des troubles, ce qui justifie le rejet de la demande de prescription. Quel est le montant des dommages et intérêts accordés au syndicat des copropriétaires ?Le tribunal a condamné in solidum la SCI SYNA et l’Association COUFFIN COUFFINE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Cet article prévoit que : « Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Cette somme est destinée à compenser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits, notamment les frais de constat et d’avocat. Le tribunal a également condamné les défenderesses aux dépens de l’instance, ce qui inclut le coût du procès-verbal de constat établi par le Commissaire de justice. Ainsi, le montant total des condamnations vise à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. |