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Conciliation préalable obligatoire en cas de troubles voisins

L’ impose qu’avant d’introduire une demande en justice, les parties doivent tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative, lorsque la demande concerne un paiement n’excédant pas 5.000 euros ou un trouble anormal de voisinage. Cette obligation est d’ordre public et le juge peut prononcer l’irrecevabilité de l’action en cas de non-respect de cette règle.

En l’espèce, la société ORNE HABITAT n’a pas justifié avoir engagé une telle tentative de conciliation avant d’assigner Monsieur [G] [L], ce qui a conduit à la déclaration d’irrecevabilité de sa demande. La jurisprudence a également précisé que des démarches informelles, telles que des courriers échangés, ne sauraient se substituer à une véritable tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, chaque partie a conservé ses frais irrépétibles, ce qui souligne l’importance de la bonne conduite des procédures.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours engager une procédure de conciliation ou de médiation avant d’introduire une action en justice, surtout dans les cas de troubles de voisinage.

L’Essentiel : L’ impose aux parties de tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant d’introduire une demande en justice pour un paiement n’excédant pas 5.000 euros ou un trouble anormal de voisinage. La société ORNE HABITAT n’a pas justifié avoir engagé une telle tentative avant d’assigner Monsieur [G] [L], entraînant l’irrecevabilité de sa demande. Des démarches informelles ne remplacent pas une véritable tentative de conciliation.
Résumé de l’affaire : La société ORNE HABITAT a conclu un contrat de bail avec un locataire pour un bien à usage d’habitation, stipulant un loyer mensuel de 215,41 euros hors charges. Ce locataire bénéficie d’une mesure de protection par un service dédié. Suite à des troubles de voisinage signalés, la société a signifié une sommation au locataire pour faire cesser ces troubles. En janvier 2025, ORNE HABITAT a assigné le locataire et le service de protection devant le Juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et de frais.

L’affaire a été plaidée en audience publique en juin 2025, où la société a maintenu ses demandes tout en demandant le débouté des demandes du locataire et du service de protection, ainsi qu’une condamnation de ce dernier à verser des frais. De leur côté, le locataire et le service de protection ont contesté la recevabilité des demandes de la société, arguant qu’aucune tentative de conciliation n’avait été effectuée avant l’assignation, ce qui contrevenait aux dispositions du code de procédure civile.

Le tribunal a examiné la question de la recevabilité de l’action. Il a constaté que la société ORNE HABITAT n’avait pas respecté l’obligation de tenter une conciliation avant d’introduire son action, ce qui a conduit à déclarer l’action irrecevable. En conséquence, la société a été déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens, chaque partie conservant ses frais irrépétibles. La décision a été prononcée par le juge des contentieux de la protection, avec mention de l’exécution provisoire de droit.

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIC

LE VINGT DEUX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me GIARD, substituée par Me GAUTHIER, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-796 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Organisme SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS DU CPO D'[Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non comparants, représentés par Me GASNIER, substituée par Me BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON
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_____________

PROCÉDURE
Date de la saisine : 07 Janvier 2025
Première audience : 21 Mars 2025

DÉBATS
Audience publique du 20 Juin 2025.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00073 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIC

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société ORNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [L] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4], par contrat du 4 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 215,41 euros hors charge.

Monsieur [G] [L] bénéficie d’une mesure de protection exercée par le SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS du CPO.

Des troubles de voisinages étant apparus, la société ORNE HABITAT a fait signifier une sommation de faire cesser les troubles de voisinage délivrée au locataire le 25 mars 2024.

La société ORNE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [G] [L] et le SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS du CPO devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON par actes de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
déclarer l’action recevable,prononcer la résiliation du bail du 4 juillet 2023 liant ORNE HABITAT à Monsieur [G] [L],dire que Monsieur [G] [L] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués à compter de la signification de la décision à venir,dire qu’à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [L] pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [G] [L] à payer à ORNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, ceci jusqu’à son départ des lieux,condamner Monsieur [G] [L] à lui payer une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [G] [L] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, la société ORNE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, y ajoutant que Monsieur [G] [L] et le SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS du CPO doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et condamnés à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [L] et le SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS du CPO sont représentés par leur conseil. Aux termes de leurs conclusions n°2, ils demandent au Tribunal de :
A titre principal,
– déclarer irrecevables les demandes, fins et conclusions formées par ORNE HABITAT,
A titre subsidiaire, au fond,
– débouter ORNE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
– accorder à Monsieur [G] [L] un délai de 12 mois avant la libération effective des lieux occupés et ce, afin de trouver une solution de relogement,
En tout état de cause,
– condamner ORNE HABITAT à payer à Maître Céline GASNIER la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
– condamner ORNE HABITAT aux entiers dépens,
– débouter ORNE HABITAT de sa demande visant à voir condamner Monsieur [G] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 22 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige :
L’ dispose que : « en application de , à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles et du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

L’ s’applique à toutes les demandes en paiement jusqu’à 5.000€ engagées à compter du 1er octobre 2023 devant le Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection, sauf en matière de crédit à la consommation ainsi que les actions qui y sont énumérées au 1er alinéa. Ce texte s’applique également expressément au contentieux relatif au trouble anormal de voisinage.
Le demandeur peut toutefois justifier entrer dans l’un des 5 cas de dispense. Ainsi, si le locataire est parti sans laisser d’adresse et/ou que la mise en demeure est revenue DIA, on peut considérer que les circonstances rendent impossibles la tentative de conciliation préalable.
 
En l’espèce, le bailleur social produit de la jurisprudence de la présente juridiction ayant retenu la recevabilité de l’action en prononcé de résiliation de bail en matière de troubles de voisinage sans qu’une conciliation préalable soit intervenue. Cependant, dans les cas d’espèce cités, le locataire ne soulevait pas l’irrecevabilité pour non respect des dispositions de l’. Et le texte prévoyant que le juge peut prononcer d’office, dans ces cas d’espèce la juridiction a fait le choix de ne relever d’office l’irrecevabilité. Mais dans la présente espèce, le locataire soulève l’irrecevabilité pour non-respect de la tentative de conciliation. La juridiction se doit donc d’examiner la recevabilité de l’action.

En l’espèce, l’assignation délivrée par la société ORNE HABITAT à Monsieur [G] [L] le 7 janvier 2025 a été délivrée à personne. L’adresse du locataire est donc certaine.
Les circonstances rendaient donc possible la mise en œuvre d’une tentative de conciliation.
Or, la société ORNE HABITAT ne justifie pas avoir tenté une recherche de conciliation afin de résoudre le litige l’opposant à son locataire.
A ce titre, le bailleur fait valoir qu’il a tenté de se rapprocher par courriers du locataire et du mandataire judiciaire à la protection des majeurs.
Pour autant, cette démarche ne peut être assimilée à une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ou d’une tentative de médiation au sens de la loi.

Dans ces conditions, la société ORNE HABITAT n’ayant pas respecté les dispositions de l’, il y a lieu de déclarer irrecevable l’action introduite par la société ORNE HABITAT à l’encontre de Monsieur [G] [L] et le SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS du CPO par assignation délivrée le 7 janvier 2025.
Par conséquent, l’action est irrecevable.

Sur les demandes accessoires :
 
La société ORNE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

En application de l’ modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS
 
La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
DÉCLARE irrecevable la demande de résiliation de bail de la Société ORNE HABITAT dirigée à l’encontre de Monsieur [G] [L] et le SERVICE MUTUALISE A LA PROTECTION DES MAJEURS du CPO, action introduite par assignation délivrée le 7 janvier 2025 ;

DEBOUTE la Société ORNE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;
 
CONDAMNE la Société ORNE HABITAT aux dépens ;

 JUGE que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

            La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.
               
                       LA GREFFIÈRE                                                   LA JUGE