Clause pénale et réitération de vente immobilière

La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du Code civil, stipule que lorsque le contrat prévoit qu’une partie manquant à ses obligations doit verser une somme déterminée à titre de dommages et intérêts, cette somme ne peut être modifiée par le juge que si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En cas d’exécution partielle de l’engagement, la pénalité peut être réduite proportionnellement à l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier.

Dans cette affaire, la promesse de vente contenait une clause pénale de 15 700 euros, mais le tribunal a initialement fixé l’indemnisation à 1 000 euros, considérant que la défaillance de Mme [G] veuve [Z] ne justifiait pas l’intégralité de la somme convenue. En appel, la cour a reconnu la réalité du préjudice subi par M. [K] et Mme [P] et a majoré l’indemnisation à 2 500 euros, tout en infirmant les décisions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à bien définir les conditions de réitération de la vente et à prévoir des modalités claires pour la clause pénale, en tenant compte des conséquences potentielles d’un refus d’exécution.

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/08/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02148 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UIFL

Jugement (N° 20/02711)

rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTS

Monsieur [W] [K]

né le 15 septembre 1993 à [Localité 8]

Madame [S] [P]

née le 19 septembre 1991 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par Me Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [N] [G] veuve [Z]

née le 20 octobre 1961 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Philippe Preud’homme, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 13 juin 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025 après prorogation du délibéré en date du 19 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mai 2024

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Par acte sous seing privé conclu le 6 août 2019, M. [V] [Z] et son épouse, Mme [N] [G], ont vendu à M. [W] [K] et Mme [S] [P] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Pas-de-[Localité 6]).

Les parties sont convenues de diverses conditions suspensives et ont prévu une indemnisation forfaitaire de 15 700 euros à la charge de celle d’entre elles qui refuserait de réitérer la vente nonobstant la réalisation de ces conditions.

M. [Z] est décédé le 21 octobre 2019 et la réitération de la vente par acte authentique, prévue le 6 novembre 2019, n’a pas eu lieu.

Considérant que la vente était parfaite et que Mme [G] veuve [Z] avait failli à son obligation de la réitérer par acte authentique, M. [K] et Mme [P] ont, par acte du 7 août 2020, assigné celle-ci en paiement de la somme de 15 700 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Béthune a :

– dit que la condition suspensive de financement de la vente litigieuse avait été régulièrement accomplie ;

– dit que la vente était parfaite ;

– dit que Mme [G] veuve [Z] avait failli à son obligation devenue exigible de réitérer la vente ;

– condamné Mme [G] veuve [Z] à payer à M. [K] et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale ;

– débouté M. [K] et Mme [P] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

M. [K] et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs conclusions remises le 23 août 2022, demandent à la cour de l’infirmer en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale et rejeté leur demande d’indemnité de procédure et, en conséquence, de :

– condamner Mme [G] veuve [Z] à leur verser la somme de 15 700 euros au titre de la clause pénale ;

– condamner la même aux dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] veuve [Z], qui a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions des appelants, a constitué avocat sans toutefois conclure.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des appelants.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que, faute d’appel incident, les chefs du jugement ayant dit la vente parfaite et dit que Mme [G] veuve [Z] avait failli à son obligation de la réitérer sont devenus irrévocables.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue le 6 août 2019 comporte une clause pénale ainsi rédigée :

’ En application de la rubrique «Réalisation» et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 15 700 €. ’

Ainsi qu’indiqué précédemment, le chef de jugement ayant dit que Mme [G] veuve [Z] avait failli à son obligation de réitérer la vente est devenu irrévocable.

En considération de cette défaillance, le premier juge a fixé à 1 000 euros l’indemnisation due à M. [K] et Mme [P], diminuant ainsi la pénalité stipulée dans la clause précitée.

Les appelants estiment qu’une telle indemnisation est insuffisante pour réparer le préjudice qu’ils ont effectivement subi et sollicitent le paiement intégral de l’indemnité convenue.

Ils font valoir que la volte-face de Mme [G] veuve [Z] les a contraints à procéder à deux déménagements en l’espace de quelques semaines : le premier pour rejoindre en décembre 2019 le domicile des parents de M. [K] à la suite du congé donné dans la perspective de la vente immobilière finalement avortée, le second pour emménager en février 2020 dans un autre bien dont ils fait l’acquisition.

Ils exposent avoir ainsi supporté le coût d’un déménagement supplémentaire et précisent avoir subi d’autres désagréments (trajet plus long pour se rendre sur leur lieu de travail, démarches pour procéder à une nouvelle acquisition immobilière, angoisse de ne plus disposer d’un lieu de vie) à l’origine d’un préjudice moral important.

En cause d’appel, M. [K] et Mme [P] produisent de nouvelles pièces (attestations de proches et d’un collègue de travail) qui établissent la réalité des troubles qu’ils ont subis dans leurs conditions d’existence à la suite du refus de Mme [G] veuve [Z] de réitérer la vente par acte authentique.

Si la réalité du préjudice subi ne justifie pas de leur allouer l’intégralité de l’indemnité stipulée dans la clause précitée, elle commande toutefois de majorer la somme accordée en première instance et de la fixer à 2 500 euros, le jugement entrepris étant réformé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient infirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que Mme [G] veuve [Z] soit condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné Mme [N] [G] veuve [Z] à payer à M. [W] [K] et Mme [S] [P] la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale ;

– laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

– laissé à M. [W] [K] et à Mme [S] [P] la charge de leurs frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [G] veuve [Z] à payer à M. [W] [K] et Mme [S] [P] la somme globale de 2 500 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne Mme [N] [G] veuve [Z] aux dépens de première instance et d’appel ;

La condamne à payer à M. [W] [K] et Mme [S] [P] la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse