Résiliation de bail : conditions et conséquences clarifiées – Questions / Réponses juridiques

Les contrats légalement formés, selon l’article 1103 du Code civil, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En matière de baux d’habitation, l’article 24 de la loi n° 89-462 stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette loi protège le locataire en lui accordant un délai pour régulariser sa situation avant que la résiliation ne soit effective.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Par contrat de location signé le 3 mai 2017, un bailleur a loué un logement à usage d’habitation à une locataire pour une durée de trois ans, avec un loyer mensuel de 543 € et des charges de 50 €. En raison de loyers impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer à la locataire le 16 septembre 2024, pour un montant total de 1 348,42 €, en invoquant la clause résolutoire du contrat. Ce commandement a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément à la législation en vigueur.

Suite à cela, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du contrat de location, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. L’audience initiale a été reportée à la demande de la locataire, qui n’a pas comparu lors de la seconde audience. À cette occasion, le juge a constaté que la locataire n’avait pas établi de diagnostic social et financier, et le bailleur a précisé qu’il s’agissait de la seconde procédure à son encontre. Bien que la locataire ait finalement soldé sa dette locative grâce à un héritage, le bailleur a maintenu sa demande de résiliation.

Le tribunal a jugé que la clause résolutoire n’avait pas joué, car les conditions légales n’étaient pas remplies. En effet, le paiement des loyers n’avait pas été effectué dans le délai imparti après le commandement de payer. Par conséquent, la demande de résiliation du bail et d’expulsion a été rejetée. En revanche, la locataire a été condamnée aux dépens et à verser une somme de 500 € au bailleur pour couvrir les frais de justice, le jugement étant exécutoire à titre provisoire.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la recevabilité de l’action en résiliation du bail ?

L’action en résiliation du bail est recevable en vertu des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que « toute assignation doit être notifiée à la préfecture par voie électronique au moins six semaines avant l’audience ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] le 20 janvier 2025, respectant ainsi ce délai.

De plus, l’article 24 I de la même loi précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les bailleurs ont également signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, ce qui renforce la recevabilité de leur action.

Quel est l’effet de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?

L’article 1103 du code civil énonce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Cela signifie que les parties sont tenues par les termes de leur contrat, y compris les clauses résolutoires.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 16 septembre 2024, et les loyers n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Ainsi, la clause résolutoire a été acquise le 16 novembre 2024, mais il a été constaté que la locataire a finalement soldé sa dette, ce qui a conduit à la conclusion que la clause résolutoire ne devait pas jouer.

Quel est le régime des dépens en cas de procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Dans cette affaire, la locataire a contraint les bailleurs à agir en justice en ne soldant pas sa dette dans le délai imparti.

Par conséquent, elle supportera la charge des dépens, y compris le coût du commandement de payer, qui sera re-crédité sur le décompte locatif.

De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Le juge a donc décidé de condamner la locataire à verser 500 € aux bailleurs sur ce fondement, tenant compte de l’équité et des démarches judiciaires nécessaires.

Quel est le principe de l’exécution provisoire du jugement ?

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire, sauf disposition contraire ».

Dans cette affaire, le juge a rappelé que la décision rendue est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même en cas d’appel.

Cette exécution provisoire permet aux bailleurs de récupérer rapidement les sommes dues et d’assurer la continuité de leurs droits, malgré un éventuel recours de la locataire.

Ainsi, le jugement a été prononcé avec cette exécution provisoire, garantissant une protection efficace des droits des bailleurs.