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Chaque copropriétaire peut utiliser librement ses parties privatives sans nuire aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur nécessitent l’accord de l’assemblée générale à la majorité. En cas de refus, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir l’autorisation, à condition que les travaux soient des améliorations substantielles conformes à la destination de l’immeuble et respectent les droits des autres copropriétaires.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : La SARL LISIA est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble divisé en deux volumes distincts, l’un comprenant des locaux commerciaux et l’autre des logements. Souhaitant installer un groupe extérieur de climatisation sur la toiture de l’immeuble pour son logement, la société a demandé au syndic de copropriété d’inscrire cette demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette résolution a été rejetée lors de l’assemblée générale du 10 mars 2023.
Contestant ce refus, la SARL LISIA a assigné le syndicat des copropriétaires (SDC 2 [T] [O]) en justice afin d’obtenir l’annulation de la résolution et l’autorisation d’exécuter les travaux à ses frais. Elle soutient que l’installation est conforme à la destination de l’immeuble, qu’elle ne porte pas atteinte à l’esthétique ni ne génère de nuisance, et que des équipements similaires existent déjà sur la toiture, notamment au profit des locaux commerciaux du volume 1. Elle affirme également que l’autorisation des copropriétaires du volume 1 n’est pas requise, car ces derniers ne sont pas concernés par les travaux. Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux affectent les parties communes et doivent donc être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale, dont le refus est libre et non motivé. Il précise que les installations existantes au profit du volume 1 ne concernent pas le volume 2 et que les travaux envisagés impliquent des interventions sur l’étanchéité de la toiture, sans intérêt collectif, et contraires à la politique de réduction des consommations d’énergie. Le tribunal a jugé que le refus de l’assemblée générale ne constitue pas un abus de droit, que la demande de la SARL LISIA ne démontre pas que les travaux seraient des améliorations au sens légal, et que l’installation projetée affecte les parties communes, nécessitant l’accord des copropriétaires. Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution et d’autorisation des travaux a été rejetée. La SARL LISIA a été condamnée aux dépens et à verser une somme au syndicat des copropriétaires. La décision est exécutoire par provision.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le régime juridique applicable à l’usage des parties privatives et communes dans une copropriété selon la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ?En application de l’article 9-I alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit d’usage des parties privatives est reconnu à chaque copropriétaire, mais il est limité par le respect des droits des autres copropriétaires et par la destination de l’immeuble. Cette disposition encadre strictement l’exercice des droits des copropriétaires afin d’assurer la coexistence harmonieuse au sein de la copropriété. Quel est le quorum et la majorité requise pour l’adoption d’une résolution autorisant des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ?Conformément à l’article 25-b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Cette règle impose une majorité qualifiée, dite « majorité de tous les copropriétaires », pour les décisions importantes relatives aux parties communes ou à l’aspect extérieur, ce qui garantit une large adhésion à ces travaux. Quel est le recours possible pour un copropriétaire en cas de refus de l’assemblée générale d’autoriser des travaux affectant les parties communes ?Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Ce mécanisme judiciaire permet de contourner un refus d’assemblée générale, sous réserve que les travaux soient qualifiés d’amélioration. Quel est le critère de qualification des travaux pour obtenir l’autorisation judiciaire en cas de refus de l’assemblée générale ?Selon l’article 30 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les travaux pour lesquels un copropriétaire sollicite l’autorisation judiciaire doivent constituer des travaux d’amélioration. La jurisprudence précise que ces travaux doivent porter sur le remplacement intégral des équipements existants par un élément distinct ou de nature différente, ou la réalisation de transformations substantielles tendant à modifier le service procuré, notamment en considération de l’économie thermique, calorifique et monétaire escomptée. En l’espèce, l’absence d’éléments démontrant l’état ou la nature des équipements préexistants, ainsi que l’absence d’argumentation sur l’intérêt des travaux, empêche de qualifier l’installation projetée de travaux d’amélioration au sens de l’article 30. Quel est le fondement juridique invoqué pour contester la résolution de l’assemblée générale refusant l’installation d’un groupe de climatisation ?La SARL LISIA fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil, ainsi que sur les articles 9, 25 b) et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les articles 9, 25 b) et 30 de la loi précitée régissent respectivement l’usage des parties privatives et communes, les conditions d’adoption des décisions relatives aux travaux affectant les parties communes, et les modalités d’autorisation judiciaire en cas de refus de l’assemblée générale. La demanderesse soutient que le refus de la résolution constitue un abus de droit, en ce qu’il serait injustifié et constituerait une rupture d’égalité entre copropriétaires. Quel est le contrôle exercé par le tribunal judiciaire sur le refus d’autorisation de travaux par l’assemblée générale ?Le tribunal judiciaire vérifie si le refus de l’assemblée générale est entaché d’abus de droit, c’est-à-dire s’il résulte d’une manœuvre, d’une intention de nuire, ou s’il poursuit un intérêt privé contraire à l’intérêt collectif de la copropriété. En l’espèce, le tribunal constate que l’argumentation de la demanderesse ne permet pas d’établir que le droit de vote des copropriétaires majoritaires aurait dégénéré en abus, ni que la décision litigieuse porterait atteinte à l’intérêt collectif. La présence d’installations similaires sur d’autres volumes de l’immeuble, gérés indépendamment, ne suffit pas à caractériser un abus de droit. Le tribunal rappelle que le refus de l’assemblée générale n’a pas à être motivé et ne saurait être qualifié d’abusif uniquement parce qu’il diffère d’une décision antérieure. Quel est l’impact des servitudes de passage et d’appui consenties entre volumes distincts sur l’autorisation des travaux ?Nonobstant l’existence de servitudes consenties pour le passage de gaines et réseaux divers grevant le volume 2 au profit du volume 1, l’installation d’un groupe climatiseur sur et au travers des parties communes du volume 2 demeure soumise à l’autorisation de l’assemblée générale. Le refus de cette autorisation ne saurait être qualifié d’abusif au seul motif qu’il ne serait pas motivé ou qu’il serait contrarié par une installation antérieure sur les parties communes au profit d’un tiers. Le contentieux relatif aux équipements préexistants et aux autorisations données par les copropriétaires des différents volumes est étranger à l’objet du litige. Quel est le régime des dépens et des frais de justice en cas de rejet de la demande d’annulation de résolution ?Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens de l’instance. En l’espèce, la SARL LISIA, partie demanderesse déboutée, est condamnée aux dépens. Par ailleurs, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la SARL LISIA à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. La demanderesse est en revanche déboutée de sa propre demande fondée sur cet article. Quel est le caractère exécutoire de la décision rendue par le tribunal judiciaire ?La décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Cet article prévoit que les jugements sont exécutoires de plein droit, sauf disposition contraire, dès leur prononcé, ce qui permet au syndicat des copropriétaires d’exiger l’exécution immédiate de la décision, notamment en matière de copropriété. Ainsi, la présente décision peut être mise en œuvre sans attendre l’expiration des délais d’appel ou d’autres voies de recours. |