Le 26 février 2025, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion du locataire, le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, ainsi que le règlement de charges locatives impayées s’élevant à 9 603,70 €, et 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire a été plaidée le 1er juillet 2025.
Lors de l’audience, le bailleur a soutenu que le congé pour vendre était valide et que le locataire s’était maintenu dans les lieux sans droit. Le locataire a reconnu sa dette, précisant qu’elle avait des difficultés financières, mais a affirmé qu’elle était en mesure de payer le loyer.
Le tribunal a examiné la validité du congé, notant qu’il respectait les exigences légales, y compris l’indication du prix de vente et des conditions. Le bailleur a prouvé que le locataire n’avait pas accepté l’offre de vente dans le délai imparti, ce qui a conduit à la conclusion que le locataire était devenu occupant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023. Le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire et a condamné celui-ci à payer une indemnité d’occupation à compter de cette date.
Enfin, le tribunal a décidé de rouvrir les débats pour clarifier si une ordonnance d’injonction de payer avait été signifiée au locataire, renvoyant l’affaire à une audience ultérieure. Les dépens et frais ont été réservés, et la décision a été déclarée exécutoire de plein droit.
Dans le cas présent, le bailleur a délivré un congé pour vendre conforme aux exigences légales, ce qui a conduit à la constatation que le locataire est devenu occupante sans droit ni titre à compter de la date de fin du bail. En conséquence, le bailleur est en droit de demander l’expulsion de l’occupante ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.
Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours vérifier que les congés délivrés respectent les exigences légales en matière de forme et de contenu, notamment en ce qui concerne les motifs et les informations à fournir au locataire.
N° RG 25/00217 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FNOO
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C O U R D ’ A P P E L D E C O L M A R
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Service civil
Sous-section 4
Minute N° 1J-S4-25/0625
N° RG 25/00217 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FNOO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
DU 10 OCTOBRE 2025
du juge des contentieux de la protection
Dans la procédure introduite par :
DEMANDERESSE
Madame [Z] [C]
de nationalité Française
née le 21 Juin 1979 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR
À l’encontre de :
DÉFENDERESSE
Madame [T] [E],
demeurant [Adresse 7]
comparante en personne
NATURE DE L’AFFAIRE
Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion.
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Denis TAESCH, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection
Greffière : Christelle VAREILLES
DÉBATS
À l’audience publique du mardi 01 juillet 2025, en présence de [Y] [W], auditeur de justice.
JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET MIXTE, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 octobre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière.
* Copie exécutoire à :
[T] [E]
Me Benoît NICOLAS
* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin
le 10 Octobre 2025
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 1er janvier 2018, Madame [Z] [H] épouse [C] a donné à bail à Madame [T] [E] un local sis [Adresse 6] et [Adresse 1], lieudit » [Adresse 1] » [Localité 4] comprenant un appartement (lot n°3) et un parking (lot n°95), contre un loyer mensuel de 460 € et une provision sur charges mensuelle de 190 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, Madame [Z] [H] épouse [C] a fait délivrer à Madame [T] [E] un congé pour vendre le bien sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [T] [E] n’a pas libéré les lieux.
Par assignation du 26 février 2025, Madame [Z] [H] épouse [C] a attrait Madame [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar aux fins de voir :
– Constater, au besoin juger, que Madame [T] [E] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] et [Adresse 2],
– Ordonner l’expulsion de Madame [T] [E],
– Condamner Madame [T] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges,
– Condamner Madame [T] [E] à lui payer un montant de 9 603,70 € au titre des charges locatives impayées,
– Condamner Madame [T] [E] à lui payer un montant de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er juillet 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, Madame [Z] [H] épouse [C] s’est faite représenter par son conseil qui a sollicité oralement le bénéfice de son assignation.
Au soutien de sa demande tendant à voir constater au besoin juger que Madame [T] [E] est occupante sans droit ni titre et de sa demande d’expulsion, elle fait valoir, au visa de l’article 1103 du Code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’elle a valablement fait délivrer un congé pour vendre à Madame [T] [E] et que celle-ci s’est néanmoins maintenue dans les lieux.
Au soutien de sa demande en paiement au titre des charges locatives, elle fait valoir que Madame [T] [E] n’a jamais payé les charges locatives depuis son entrée dans les lieux.
Madame [T] [E] a comparu à l’audience en personne. Elle a expliqué qu’elle était suivie par une assistante sociale, qu’elle avait fait une demande de logement social et qu’elle avait déposé un dossier de surendettement. Elle a reconnu le montant de la dette indiquée par le bailleur en précisant qu’elle arrivait à payer le loyer mais pas les charges
MOTIFS
I-Sur la demande d’expulsion et ses conséquences
En application de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le congé doit reproduire, à peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
L’arrêté du 13 décembre 2017 » relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » détermine le contenu de cette notice.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
En l’espèce, le bail initial a été signé le 27 décembre 2017 avec une prise d’effet au 1er janvier 2018 pour une durée de 3 ans. Le bail a été reconduit tacitement pour une nouvelle durée de 3 ans courant à compter du 1er janvier 2021, soit jusqu’au 31 décembre 2023.
Le bailleur justifie qu’il a fait délivrer au locataire un congé pour vendre le 26 juin 2023. L’acte a fait l’objet d’une remise à personne. Cet acte donne congé au locataire à compter du 31 décembre 2023, ce qui correspond à la date de fin du bail.
Le congé mentionne l’intention du bailleur de vendre le bien loué, contient une offre de vente au locataire pour un prix de 180 000 € et indique le délai de deux mois laissé à sa disposition pour accepter l’offre.
Le congé reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé reproduit, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la notice d’information du locataire jointe à l’arrêté du 13 décembre 2017.
En conséquence, le congé pour vendre délivré par Madame [Z] [H] épouse [C] à Madame [T] [E] le 26 juin 2023 concernant le logement sis [Adresse 6] et [Adresse 1], lieudit » [Adresse 1] » [Localité 4] est valide.
La locataire n’a pas accepté l’offre de vente à l’issue du délai de préavis.
Il en résulte que depuis le 31 décembre 2023, Madame [T] [E] est devenue occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] et [Adresse 1], lieudit » [Adresse 1] » [Localité 4].
En conséquence, il est ordonné à Madame [T] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec assistance de la force publique.
Madame [T] [E] est condamnée à payer à Madame [Z] [H] épouse [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 31 décembre 2023, déduction faite des paiements déjà intervenus.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [Z] [H] épouse [C] ou à son mandataire.
II-Sur la demande en paiement au titre des charges locatives
Dans son assignation du 26 février 2025, Madame [Z] [H] épouse [C] sollicite la condamnation de la défenderesse au titre des charges locatives dues pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024.
La bailleresse produit, en annexe n°4, une requête en injonction de payer déposée le 20 septembre 2023 aux termes de laquelle elle a sollicité la condamnation de Madame [T] [E] à lui payer une somme de 4 617,04 € au titre des charges locatives dues pour les années 2021 et 2022 ainsi que les 4 premiers mois de l’année 2023. L’ordonnance d’injonction de payer du 21 septembre 2023 a fait droit partiellement à la demande de Madame [Z] [H] [C] en condamnant Madame [T] [E] à lui payer à une somme de 1 557,04 € au titre des charges locatives dues pour l’année 2021. La requête a été rejetée pour le surplus.
La demanderesse produit cette pièce dans ses annexes et l’évoque très brièvement dans son assignation, sans préciser si cette ordonnance d’injonction de payer à fait l’objet d’une signification à la défenderesse.
Or, cette information a un impact sur la solution à donner au litige puisqu’en cas de signification de l’ordonnance au défendeur, celle-ci aurait autorité de chose jugée entre les parties.
En conséquence, il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre aux parties d’indiquer au tribunal si l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-23-001378 a été signifiée à Madame [T] [E] ou non.
III-Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Les dépens et frais irrépétibles sont réservés.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire :
1) rendu en premier ressort :
CONSTATE que le congé pour vendre délivré par Madame [Z] [H] épouse [C] à Madame [T] [E] le 26 juin 2023 concernant le logement sis [Adresse 6] et [Adresse 1], lieudit « [Adresse 1] » [Localité 4] est valide,
CONSTATE que depuis le 31 décembre 2023, Madame [T] [E] est devenue occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] et [Adresse 1], lieudit « [Adresse 1] » [Localité 4],
ORDONNE à Madame [T] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [T] [E] à payer à Madame [Z] [H] épouse [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 31 décembre 2023, déduction faite des paiements déjà intervenus,
DIT que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [Z] [H] épouse [C] ou à son mandataire,
2) et avant dire droit,
ORDONNE la réouverture des débats,
RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 18 novembre 2025 afin de permettre aux parties d’indiquer au tribunal si l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-23-001378 a été signifiée à Madame [T] [E] ou non,
DIT que le présent jugement vaut convocation à ladite audience,
RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 octobre 2025, par Denis TAESCH, président, et signé par lui et la greffière.
La Greffière
Le Président