Expulsion pour occupation sans droit ni titre et condamnation au paiement de loyers impayés

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01754 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KER

2 copies

GROSSE délivrée
le 06/10/2025
à Me Marie ABDELNOUR

Rendue le SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 1er septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. ADAMM, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Marie ABDELNOUR, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 12 août 2025, la SCI ADAMM a fait assigner la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles L.622-17 du code de commerce et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, afin de voir :
– constater que la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS est occupante sans droit ni titre des locaux et de l’aire de stationnement situés [Adresse 1] depuis le 14 mai 2025, date de l’ordonnance rendue par le juge commissaire ;
– ordonner l’expulsion de la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS et de tout occupant de son chef des lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS ;
– condamner la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS à lui payer la somme provisionnelle de 43 978,27 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour la somme de 22 029,89 euros et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus ;
– condamner la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS, à compter du 14 mai 2025, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;
– condamner la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS à lui payer une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamner aux entiers dépens.

Elle expose que le 15 septembre 2020, elle a donné à bail à la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS des locaux à usage d’entrepôt et de bureaux situés [Adresse 1] ainsi qu’une aire de stationnement ; que par jugement du 25 août 2021, la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS a été placée en redressement judiciaire et la SELARL EKIP’ a été désignée en qualité de mandataire judiciaire ; que le bail s’est poursuivi et les loyers ont continué à être réglés ; qu’un plan de redressement d’une durée de 9 ans a été arrêté par jugement du 5 avril 2023 et la SELARL EKIP’ a été nommée commissaire à l’exécution du plan ; que depuis le mois d’octobre 2024, la société CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS a cessé de payer les loyers ; que par acte du 4 mars 2025, elle lui a signifié un commandement, visant la clause résolutoire, de payer les loyers échus après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et d’avoir à justifier d’une assurance locative ; que les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, elle a saisi le juge commissaire près le tribunal de commerce de Bordeaux lequel, par ordonnance du 15 juillet 2025, a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial et dit que cette résiliation est intervenue le 14 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

La demanderesse a réitéré ses demandes formulées dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

La SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS, bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude avec avis de passage selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, permet au juge de référés en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
– que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de non-exécution par le preneur de ses obligations essentielles et notamment en cas de loyer impayé;
– qu’un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative des lieux loués, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 4 mars 2025 pour un montant de 22 246,47 euros dont 22 029,89 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 26 février 2025 et 216,58 euros au titre du coût de l’acte ;
– que le preneur ne s’est pas acquitté de ses obligations de paiement intégral de sa dette et de justification de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit ;
– que par ordonnance du 15 juillet 2025, le juge commissaire a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial et dit que cette résiliation est intervenue le 14 mai 2025 ;
– que selon décompte versé au débat, la dette locative s’établit au 1er août 2025 à la somme de 43 978,27 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient :

– d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS, de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux litigieux et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

– de dire qu’à compter 1er juillet 2025 (trimestre suivant la résiliation du bail), elle est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 10 974,19 (loyer trimestriel) / 3 = 3 658,06 euros ;
– de condamner la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS à payer à la SCI ADAMM la somme provisionnelle de 43 978,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2025 et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

– de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer pour la somme de 22 029,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera en conséquence alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’à compter du 1er juillet 2025, la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS à payer à la SCI ADAMM :

1°) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 1er août 2025, la somme provisionnelle de 43 978,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 4 mars 2025 pour la somme de 22 029,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 3 658,06 euros par mois à compter du 2 août 2025 ;

AUTORISE la SCI ADAMM à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS ;

CONDAMNE la SARL CENTRALE BORDELAISE DES BOISSONS aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l’état des inscriptions de privilège, et la condamne à payer à la la SCI ADAMM somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,