Le juge ordonne une visite des lieux, initialement prévue pour février 2025, puis reportée à juin 2025. En août 2025, la commune demande la désignation d’un expert pour évaluer la dépollution des parcelles, arguant de leur état de pollution et de la présence d’amiante sur un bâtiment adjacent. En revanche, le nu-propriétaire conteste cette demande et réclame un montant d’indemnité bien supérieur, estimant la valeur de ses parcelles à 527 869 euros pour l’indemnité principale et 51 286,90 euros pour l’indemnité de remploi.
Le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité totale à 320 000 euros, en se basant sur des ventes comparables. La question de la qualification des parcelles comme terrains à bâtir est centrale, le nu-propriétaire soutenant qu’elles forment une unité foncière, tandis que la commune argue qu’elles ne répondent pas aux critères de constructibilité. Le juge conclut que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir, mais qu’elles sont en situation privilégiée. Finalement, le juge prononce le transfert de propriété au profit de la commune, fixant l’indemnité totale de dépossession à 319 881,20 euros, tout en condamnant la commune à verser une somme au nu-propriétaire pour les frais de justice.
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06
N° RG 24/00036 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XSN
COMMUNE DE SAINT-MITRE LES REMPARTS
C/
M. [J] [N]
Mme [L] [P] veuve [S]
droit de délaissement sur la commune de la COMMUNE DE SAINT MITRE LES REMPARTS (13920), parcelles cadastrées AW n°370 et 372.
LE 08 OCTOBRE 2025
JUGEMENT
EXPROPRIANT
COMMUNE DE SAINT-MITRE LES REMPARTS, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – 9 avenue Charles de GAULLE – 13920 ST MITRE LES REMPARTS, en la personne de son maire [U] [D],
représentée par Me Christel SCHWING, avocat au barreau de MARSEILLE
CONTRE :
EXPROPRIES
Monsieur [J] [N]
né le 14 Mai 1990 à MONTPELLIER (34000), demeurant 7 Lotissement du Moulin – 34380 ST MARTIN DE LONDRES
représenté par Me Nicolas PODOLAK, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par Me Nicolas BECQUEVORT, avocat au barreau de Toulouse dont le cabinet se situe 19 rue Bayard 31000 Toulouse (plaidant)
Madame [L] [P] veuve [S]
née le 12 Janvier 1947 à SAINT QUENTIN (02315), Mariée, demeurant 88 Avenue Jean Jaurès – 30220 ST LAURENT D AIGOUZE
défaillante
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation
Greffier : Marion BINGUY
Débats à l’audience publique du 03 septembre 2025
EXPOSE DU LITIGE :
M. [J] [N] est nu-propriétaire des parcelles cadastrée section AW n°370 et n°372 à Saint-Mitre-les-Remparts, grevées d’un emplacement réservé destiné à l’extension du parking et aménagement de l’entrée de village.
Mme [L] [P] détient quant à elle l’usufruit sur ces parcelles.
Par un courrier reçu le 07 août 2023, M. [J] [N] et Mme [L] [P] ont mis en demeure la mairie de Saint-Mitre-les-Remparts de faire l’acquisition de ces parcelles en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Par courriers en date du 9 avril 2024, le maire de Saint-Mitre-les-Remparts a proposé à M. [J] [N] et à Mme [L] [P] d’acquérir ces deux parcelles au prix de 184 000 euros.
Aucun accord amiable n’est intervenu.
Par un mémoire reçu le 14 novembre 2024, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts a saisi le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées AW n°370 et 372 à son profit et de fixer à la somme de 184.000 euros l’indemnité principale et à 21.650 euros l’indemnité de remploi.
Par ordonnance du 13 janvier 2015, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 25 février 2025.
En l’absence de notification de l’ordonnance de visite des lieux par l’expropriant, la visite des lieux a de nouveau été fixée au 10 juin 2025, par ordonnance du 24 avril 2025.
Par mémoire récapitulatif reçu au greffe de la juridiction le 11 août 2025, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts demande de :
ordonner la désignation d’un expert afin de déterminer la nature et le coût de la dépollution des parcelles en cause ;prononcer le transfert de propriété au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts des parcelles AW n°370 et n°372 ;fixer, dans l’éventualité d’une absence de pollution avérée, les indemnités revenant à M. [J] [N] et Madame [L] [P] aux sommes de 67 648 euros pour l’indemnité principale et à 7 765 euros pour l’indemnité de remploi s’agissant de la parcelle AW n°370 et aux sommes de 2 710 euros pour l’indemnité principale et 542 euros pour l’indemnité de remploi s’agissant de la parcelle AW 372 ;condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.
La commune soutient qu’à la date du transfert de propriété, le bien doit être considéré comme libre de toute occupation. Elle estime que la date de référence est située au 24 mars 2017 et précise qu’à cette date la parcelle était inscrite en zone UD du PLU. Elle soutient que ces parcelles ne peuvent toutefois être qualifiées de « terrain à bâtir » au sens des dispositions des articles L 322-3 et L 322-4 du code de l’expropriation dans la mesure notamment où la parcelle AW 372 ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique tandis que la parcelle AW 370 dispose d’un accès indépendant mais trop étroit pour accueillir les véhicules de défense contre l’incendie et les véhicules de la protection civile.
Elle précise également qu’il n’y a sur ces deux parcelles aucun réseau d’assainissement et de réseau d’eau potable. Elle ajoute qu’une partie de la parcelle AW n°372 est située dans une zone présentant un aléa d’inondation fort et que la seconde partie de la parcelle AW n°372 et la parcelle AW 370 sont situées en zone d’inondation modérée ce qui a pour effet d’interdire les constructions nouvelles ou de les limiter. Elle précise que seule la parcelle AW 370 pourrait revêtir la qualification de « terrain en situation privilégiée ».
En outre, la commune fait valoir que le terrain doit être estimé selon son usage effectif à la date de référence. Or à cette date le terrain servait notamment d’aire d’entreposage sauvage de déchets, de stationnement de caravanes et d’abri pour chiens, activités qui sont génératrices de pollution et ajoute que le bâti situé sur la parcelle contient de l’amiante. Elle sollicite ainsi une expertise judiciaire pour apprécier le coût de dépollution.
La commune produit sept termes de référence concernant la parcelle AW n°370 et cinq termes de référence concernant la parcelle AW n°372, concluant à une moyenne de 44,80euros/m2.
Dans ses dernières conclusions transmises à l’audience le 03 septembre 2025, M. [J] [N] demande de :
prononcer le transfert de sa propriété, cadastrée section AW n°370 et n°372, au profit de la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 527 869 euros le montant de l’indemnité principale due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 51 286, 90 euros le montant de l’indemnité de remploi due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;rejeter la demande de désignation d’expert sollicitée par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;condamner la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [J] [N] soutient que les parcelles AW n°370 et n°AW 372 forment avec les parcelles cadastrées AW n°371 et AW n°373 un ensemble immobilier d’une surface de 6100 m². Il considère que les 4 parcelles susmentionnées forment une unité foncière et que celle-ci doit être qualifiée de « terrain à bâtir ».
Il expose que la parcelle est libre d’occupation et que la date de référence se situe au 24 mars 2017. A cette date, les parcelles étaient situées dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens du 1° de l’article L 322-3 du CECUP et l’ensemble parcellaire était desservi par deux accès, par le réseau d’eau potable et par le réseau d’électricité. Il précise que la rue Louis Brauquier est devenue une impasse en raison des choix d’aménagement d’un parc public de stationnement et la création d’un mur de soutènement par la commune. Ainsi il en conclut qu’en l’absence d’identification d’une unité foncière, la dégradation des conditions d’accès des parcelles doit être considérée comme une intention dolosive de la commune.
Il propose deux méthodes d’évaluation du bien immobilier : la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison en retenant trois termes de comparaison. Il conclut ainsi à un prix de 230/m2. Il conteste l’avis des domaines ainsi que certains termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement.
Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 14 avril 2025, chiffre l’indemnité totale de dépossession à 320 000 euros soit 290 000 euros pour l’indemnité principale et 30 000 euros pour l’indemnité de remploi. Il expose que la date de référence à retenir est située au 24 mars 2017. Il retient la méthode par comparaison en proposant six termes de mutation
Mme [L] [P] n’a pas comparu et n’a pas constitué d’avocat.
La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande d’expertise ;
PRONONCE le transfert de propriété de la parcelle cadastrée AW 370 et AW 372 à Saint-Mitre-les-Remparts appartenant à M. [J] [N] et Mme [L] [P] veuve [S] au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts;
FIXE à 319 881.20 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 289 892 euros d’indemnité principale et 29 989.20 euros d’indemnité de remploi, revenant à M. [J] [N] et Mme [L] [P] pour l’expropriation des parcelles sises à Saint-Mitre-les-Remparts et cadastrées AW 370 et AW 372;
CONDAMNE la commune de Saint-Mitre-les-Remparts à verser à M. [J] [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE les autres demandes des parties ;
LAISSE les dépens à la charge de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION