Le juge a programmé une visite des lieux, qui a été reportée à plusieurs reprises. La commune a ensuite demandé la désignation d’un expert pour évaluer la dépollution des parcelles, arguant que le terrain était pollué et que des constructions irrégulières y avaient été réalisées. Cependant, l’expert n’a pas été désigné, car les preuves de pollution n’étaient pas suffisantes.
Les propriétaires ont demandé le transfert de propriété au profit de la commune, mais ont fixé l’indemnité principale à 459 016 € et l’indemnité de remploi à 46 901,60 €. Ils ont soutenu que la parcelle faisait partie d’un ensemble immobilier constructible, tandis que la commune a affirmé que le terrain ne pouvait pas être qualifié de « terrain à bâtir » en raison de l’absence de raccordement aux réseaux d’assainissement et des risques d’inondation.
Le commissaire du gouvernement a proposé une indemnité de 278 200 €, en se basant sur des termes de comparaison. Après examen des arguments des deux parties, le juge a décidé de prononcer le transfert de propriété de la parcelle à la commune, fixant l’indemnité totale de dépossession à 278 288 €, incluant une indemnité principale de 252 080 € et une indemnité de remploi de 26 208 €. La commune a également été condamnée à verser une somme au titre des frais de justice.
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
Palais de Justice – [Adresse 10]
N° RG 24/00038 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XS4
COMMUNE DE [Localité 39]
C/
Mme [X] [L]
M. [D] [P]
Mme [E] [I] veuve [L]
Droit de délaissement sur la commune de [Localité 39], parcelle cadastrée [Cadastre 23].
LE 08 OCTOBRE 2025
JUGEMENT
EXPROPRIANT
COMMUNE DE [Localité 39], sis [Adresse 27] en la personne de son maire M. [C] [T]
représentée par Me Christel SCHWING, avocat au barreau de MARSEILLE
CONTRE :
EXPROPRIES
Madame [X] [L]
née le 14 Avril 1962 à [Localité 33], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Nicolas PODOLAK, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par Me Nicolas BECQUEVORT, avocat au barreau de TOULOUSE dont le cabinet se situe [Adresse 2] (plaidant)
Monsieur [D] [P]
né le 14 Mai 1990 à [Localité 34], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Nicolas PODOLAK, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par Me Nicolas BECQUEVORT, avocat au barreau de TOULOUSE dont le cabinet se situe [Adresse 2] (plaidant)
Madame [E] [I] veuve [L]
née le 12 Janvier 1947 à [Localité 38]
demeurant [Adresse 12]
défaillante
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 32], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 8]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président:Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation
Greffier : Marion BINGUY
Débats à l’audience publique du 03 septembre 2025
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [X] [L], M. [D] [P] en qualité de nu-propriétaire et Mme [E] [I] en qualité d’usufruitière sont propriétaires de la parcelle cadastrée [Cadastre 23] à [Localité 39], grevée d’un emplacement réservé destiné à l’extension du parking et aménagement de l’entrée de village.
Par un courrier reçu le 07 août 2023, ils ont mis en demeure la mairie de [Localité 39] de faire l’acquisition de cette parcelle en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Par courriers en date du 9 avril 2024, le maire de [Localité 39] a proposé à Madame [X] [L], Monsieur [D] [P] et Madame [E] [I] d’acquérir la parcelle susvisée au prix de 96 000 €.
Aucun accord amiable n’est intervenu.
Par un mémoire reçu le 14 novembre 2024, la commune de [Localité 39] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 23] à son profit et de fixer à la somme de 96.000 € l’indemnité principale et à 12.850 € l’indemnité de remploi.
Par ordonnance du 13 janvier 2015, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 25 février 2025.
En l’absence de notification de l’ordonnance de visite des lieux par l’expropriant, la visite des lieux a de nouveau été fixée au 10 juin 2025, par ordonnance du 24 avril 2025.
Par mémoire récapitulatif reçu au greffe de la juridiction le 11 août 2025, la commune de [Localité 39] demande de :
ordonner la désignation d’un expert afin de déterminer la nature et le coût de la dépollution des parcelles en cause ;prononcer le transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 39] de la parcelle [Cadastre 23] ;fixer, dans l’éventualité d’une absence de pollution avérée, les indemnités revenant à Mme [X] [L], M. [D] [P] et Mme [E] [I] aux sommes de 89 600 € pour l’indemnité principale et à 9 960 € pour l’indemnité de remploi;condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.
La commune soutient qu’à la date du transfert de propriété, le bien doit être considéré comme libre de toute occupation. Elle estime que la date de référence est située au 24 mars 2017 et précise qu’à cette date la parcelle était inscrite en zone UD du PLU. Elle soutient que cette parcelle ne peut toutefois être qualifiée de « terrain à bâtir » au sens des dispositions des articles L 322-3 et L 322-4 du code de l’expropriation dans la mesure où le réseau d’assainissement auquel il est obligatoire d’être raccordé n’est pas situé à proximité immédiate, que la route desservant la parcelle est particulièrement accidentogène et que les nouvelles constructions sont interdites au niveau du tiers sud-est de la plateforme en raison d’un fort aléa d’inondation. Elle propose au mieux de retenir la qualification de « terrain en situation privilégiée ».
En outre, la commune fait valoir que le terrain doit être estimé selon son usage effectif à la date de référence. Or à cette date le terrain servait notamment d’aire d’entreposage sauvage de déchets, de stationnement de caravanes et d’abri pour chiens, activités qui sont génératrices de pollution et ajoute que le bâti situé sur la parcelle contient de l’amiante. Elle sollicite ainsi une expertise judiciaire pour apprécier le coût de dépollution.
La commune produit sept termes de référence, concluant à une moyenne de 44,80€/m2.
Dans ses dernières conclusions transmises déposées à l’audience, M. [D] [P] et Mme [X] [L] demandent de :
prononcer le transfert de la propriété, de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], appartenant à l’indivision formée par Mme [X] [L], M. [D] [P] et Mme [E] [I] au profit de la commune de [Localité 39] ;fixer à la somme de 459 016 € le montant de l’indemnité principale due par la commune de [Localité 39] ;fixer à la somme de 46 901, 60 € le montant de l’indemnité de remploi due par la commune de [Localité 39] ;rejeter toutes les autres demandes et notamment la demande de désignation d’expert sollicitée par la commune de [Localité 39] ;condamner la commune de [Localité 39] à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Ils soutiennent que la parcelle [Cadastre 23] forme avec les parcelles cadastrées [Cadastre 19], [Cadastre 5] et [Cadastre 24] un ensemble immobilier d’une surface de 6100 m2. Ils considèrent que les 4 parcelles susmentionnées forment une unité foncière et que celle-ci doit être qualifiée de « terrain à bâtir ».
Ils exposent que la parcelle est libre d’occupation et que la date de référence se situe au 24 mars 2017. A cette date, la parcelle [Cadastre 23] était située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens du 1° de l’article L 322-3 du CECUP et l’ensemble parcellaire était desservi par deux accès, par le réseau d’eau potable et par le réseau d’électricité. Ils précisent que la [Adresse 37] est devenue une impasse en raison des choix d’aménagement d’un parc public de stationnement et la création d’un mur de soutènement par la commune. Ainsi ils en concluent qu’en l’absence d’identification d’une unité foncière, la dégradation des conditions d’accès des parcelles doit être considérée comme une intention dolosive de la commune.
Ils proposent deux méthodes d’évaluation du bien immobilier : la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison en retenant trois termes de comparaison. Ils concluent ainsi à un prix de 230/m2. Ils contestent l’avis des domaines ainsi que certains termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement.
Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 14 avril 2025 demande que l’indemnité de dépossession soit fixée à la somme de 278 200 € soit 252 000 € pour l’indemnité principale et 26 200 € pour l’indemnité de remploi. Il retient la méthode par comparaison en proposant six termes de mutation.
Mme [E] [I] n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande d’expertise ;
PRONONCE le transfert de propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 23] à [Localité 39] appartenant à Mme [X] [L], M. [D] [P] et Mme [E] [I] au profit de la commune de [Localité 39] ;
FIXE à 278 288 € l’indemnité totale de dépossession, soit 252 080 € d’indemnité principale et 26 208 € d’indemnité de remploi, revenant à Mme [X] [L], M. [D] [P] et Mme [E] [I] pour l’expropriation d’une parcelle sise à [Localité 39] et cadastrée [Cadastre 23];
CONDAMNE la commune de [Localité 39] à verser à Mme [X] [L] et M. [D] [P] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE les autres demandes des parties ;
LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 39].
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION