Tribunal judiciaire de Marseille, 8 octobre 2025, RG n° 25/00006

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06

N° RG 25/00006 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6D45

METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE (

C/

M. [X] [Z]
M. [N] [Z]
Mme [U] [Z]
Mme [R] [Z]

Emplacement réservé
Lieu-dit Collet Rouge BOUC BEL AIR

LE 08 OCTOBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE (Métropole AMP),
dont le siège social est sis 58 Boulevard Charles Livon – Le Pharo – 13007 MARSEILLE

représentée par Me William TISSOT, avocat au barreau de LYON de la société VEDESI, SCP d’Avocats SCHMIDT-VERGNON-PELISSIER-THIERRY-EARD-AMINTHAS & TISSOT, 28 rue d’Enghien – 69002 LYON

CONTRE :

EXPROPRIES

-Monsieur [X] [Z], demeurant 18 rue des Vendanges – 05200 EMBRUN, né le 18/11/1958 à Marseille
-Monsieur [N] [Z], demeurant 19 rue Trousseau 75011 PARIS, né le 12/02/1987 à Marseille
-Madame [U] [Z], demeurant 95 avenue de Pérouse Fontaine de Méjanes Bâtiment C 13090 AIX EN PROVENCE, née le 25/11/1988 à Marseille
-Madame [R] [Z], demeurant 17 rue Jacques de la Roque 13100 AIX EN PROVENCE , née le 25/11/1988 à Marseille

tous représentés par Me Séverine TARTANSON, avocat au barreau de Digne Les Bains ALPES DE HAUTE-PROVENCE, 11 avenue Joseph Reinach 04002 DIGNE LES BAINS

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite du 04 juin 2025 et Débats à l’audience publique du 03 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 22 novembre 1973, Madame [C] [Z] née [L] a acquis un ensemble immobilier sis à Bouc-Bel-Air et cadastré section numéros 40 et 41.

Par la délibération n°16.06.09 du 13 juillet 2016, le conseil municipal de Bouc-Bel-Air a approuvé la révision générale du PLU instituant notamment un emplacement réservé sur le terrain susvisé.

Le tribunal administratif de Marseille et la Cour administrative d’appel de Marseille ont, le 20 avril 2018 et le 24 octobre 2019, rejeté le recours de Madame [C] [Z] visant à ce que la délibération n°16.06.09 du 13 juillet 2016 par laquelle le conseil municipal de Bouc-Bel-Air a approuvé la révision générale du PLU soit annulée.

La métropole Aix Marseille Provence AMP a présenté le 05 août 2022, une offre d’achat à Madame [C] [Z] au prix de 60 000 euros pour acquérir ses deux parcelles.

Monsieur [X] [Z], en sa qualité de tuteur de Madame [C] [Z], a rejeté cette offre par un courrier en date du 04 octobre 2022 et a formulé une contre-proposition à hauteur de 480 000 euros.

Par ordonnance du juge des Tutelles en date du 09 juillet 2024, Monsieur [X] [Z] a été autorisé par le juge des tutelles à mettre en demeure la métropole AMP d’acquérir la propriété de Madame [C] [Z] à un montant de 500 000 euros.

Le 26 octobre 2024, Madame [C] [L] veuve [Z] est décédée.

Par un courrier en date du 14 novembre 2024, la métropole AMP a adressé un courrier à Monsieur [X] [Z] dans lequel elle fait part de son refus d’acquérir le terrain pour la somme de 500 000 euros.

Par un mémoire reçu le 21 février 2025, la métropole AMP a saisi le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section CD n°40 et CD n°41 à Bouc-Bel-Air appartement à Madame [C] [Z] au profit de la Métropole Aix-Marseille-Provence et de fixer à la somme de 60.000 euros l’indemnité principale due par la métropole à Mme [Z] et à 7.000 euros l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 30 avril 2025, la visite des lieux a été fixée au 04 juin 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique reçu au greffe de la juridiction le 05 août 2025, la métropole Aix-Marseille-Provence sollicite que soit :
prononcé le transfert de propriété des parcelles cadastrées section CD n°40 et CD n°41 à Bouc-Bel-Air appartenant aux consorts [Z] au profit de la Métropole Aix-Marseille-Provence ;fixée à la somme de 238 656 euros l’indemnité principale due par la Métropole AMP aux consorts [Z] pour l’acquisition des parcelles cadastrées section CD n°40 et CD n°41 à Bouc-Bel-Air ;fixée à la somme de 24 865 euros l’indemnité de remploi due par la métropole AMP aux consorts Solettarejetée la demande indemnitaire complémentaire des consorts [Z] de 11 858, 40 euros au titre d’une prétendue perte de loyers.
Elle rappelle que les consorts [Z] ainsi que le commissaire de gouvernement ne s’opposent pas à ce transfert de propriété.

S’agissant de la fixation du prix, elle retient une date de référence au 19 décembre 2024. Elle sollicite l’application par la juridiction de la méthode d’évaluation par comparaison pour fixer le prix et l’application d’un abattement de 60% pour vétusté par rapport à la valeur vénale retenue compte tenu de l’état très dégradé du bâtiment édifié sur ce terrain. Elle fournit trois termes de comparaison portant sur des terrains nus et indique le juge de l’expropriation devra retenir le terme de comparaison n°11.

Sur l’indemnité de perte de loyers, elle soutient qu’aucune autre indemnité accessoire ne peut être sollicitée par le propriétaire des terrains indemnisés au titre du dispositif prévu par l’article 230-3 du code de l’urbanisme. Elle précise, par ailleurs, que les consorts [Z] ne produisent aucun contrat passé avec la société PISONI, opérateur d’emplacement publicitaire, permettant d’apprécier la durée d’engagement du versement de ces loyers.

Par un mémoire reçu le 02 septembre 2025, Monsieur [X] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [U] [Z] et Madame [R] [Z] sollicitent que soit :
prononcé le transfert de prononcé le transfert de propriété des parcelles CD 40 et CD 41 appartenant à l’indivision [Z] au profit de la métropole AMP ;fixée à la somme de 536 976 euros l’indemnité principale due par la Métropole AMP à l’indivision [Z] ;fixée à la somme de 54 697, 60 euros l’indemnité de remploi due par la métropole AMP à l’indivision [Z] ;fixée à la somme de 11 858, 40 euros, l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs due par la métropole Aix-Marseille-Provence à l’indivision [Z].
Ils affirment que l’état de ruine du bâtiment ne doit pas être retenu et soutiennent que la propriété litigieuse offre un droit de construire d’une surface de 165 mètres carré au sol sur deux étages. Ils font valoir qu’au vu de la rareté d’un terrain constructible à Bouc-Bel-Air, sa valeur atteint 400 euros par mètre carré.

S’agissant de l’indemnité principale, ils soutiennent que la surface de l’immeuble peut être évaluée, a minima, à 240 m2 dans la mesure où la maison comporte un demi-niveau et que le terrain est d’une surface de 1028 m2.
Ils précisent qu’au vu des termes de comparaison développés par le Commissaire de gouvernement deux immeubles présentent les mêmes caractéristiques que leur propriété en ce qu’ils se situent en zone N, l’un cédé en septembre 2024 pour 9 623,75 euros le mètre carré, l’autre au prix de 2 586 euros le mètre carré. Retenant ce dernier pris, ils font valoir qu’il se situe dans une fourchette basse et qu’il convient d’appliquer un abattement de vétusté de 10%.

Sur la perte de loyers, ils indiquent qu’un panneau publicitaire était exploité par la société JC DECAUX et soutiennent que la cession des parcelles leur cause une perte de loyers de 1 317, 60 euros par an. Ils font valoir que leur préjudice sur ce fondement doit être calculé sur la base d’un bail commercial soit 9 années.

Le commissaire du gouvernement conclut, le 20 mai 2025, à la fixation de l’indemnité de dépossession à 460413 euros. Il précise que la maison ne doit pas être considérée comme une ruine mais comme une construction fortement dégradée et retient une surface de 240 m2. Il précise que le date de référence à retenir est le 19 décembre 2024.
Il se fonde sur son terme de comparaison n°11 retenant un prix de 2486,54 euros/m2 et applique un abattement de 30% en raison de l’état de dégradation du bien.

La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le transfert de propriété des parcelles cadastrées section CD n°40 et CD n°41 à Bouc-Bel-Air appartenant, à Monsieur [X] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [U] [Z] et Madame [R] [Z] au profit de la métropole Aix-Marseille-Provence;
FIXE à 460 512,59 euros soit 417 738,72 euros d’indemnité principale et 42 773,87 euros d’indemnité de remploi, l’indemnité totale de dépossession revenant à Monsieur [X] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [U] [Z] et Madame [R] [Z] au titre du délaissement du bien immobilier sis à Bouc-Bel-Air parcelles cadastrées section CD n°40 et CD n°41 ;
REJETTE les autres demandes des parties ;
LAISSE les dépens à la charge de la métropole Aix-Marseille-Provence.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VING CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION