Les défendeurs ont soulevé une fin de non-recevoir, arguant que les copropriétaires n’avaient pas la qualité d’opposants ou de défaillants selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Par ordonnance du 6 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré l’action irrecevable et a condamné les copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à verser 1.500 euros à chaque défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les copropriétaires ont interjeté appel le 15 novembre 2023, soutenant que leur action était recevable en raison de la violation de l’article 22 de la loi précitée et des articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967. Ils ont également critiqué le syndic pour avoir notifié un procès-verbal rectificatif sans l’approbation du président de séance.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par un nouveau syndic, a demandé la confirmation de l’ordonnance initiale et a réclamé des frais d’appel. La société immobilière a également soutenu la confirmation de l’ordonnance, arguant que la demande de dommages-intérêts était devenue sans objet.
La cour a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions, condamnant les copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel et à verser des sommes aux intimés.
En l’espèce, les consorts [L] ont reconnu avoir voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2022, ce qui a conduit le juge à déclarer leur demande irrecevable pour défaut de qualité à agir. De plus, la demande en dommages-intérêts dirigée contre le syndic, fondée sur les mêmes irrégularités que celles invoquées pour l’annulation de l’assemblée, a été jugée sans objet.
Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours vérifier la qualité de votre action avant de contester une décision d’assemblée générale, notamment en ce qui concerne votre vote sur les résolutions.
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 05 NOVEMBRE 2025
N° 2025 / 307
N° RG 23/14059
N° Portalis DBVB-V-B7H-BMEZ2
[M] [L]
[F] [E] épouse [L]
C/
Syndicat des copropriétaires de la résidence
LES LAURIERS
SARL CITYA SAGI IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Emmanuel BRANCALEONI
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de la mise en état de GRASSE en date du 06 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04797.
APPELANTS
Monsieur [M] [L]
né le 02 Juin 1956 à [Localité 5] (18), demeurant [Adresse 4]
Madame [F] [E] épouse [L]
née le 28 Mars 1937 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 4]
représentés par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Fabienne LATTY, membre de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMÉES
Syndicat des copropriétaires de la résidence LES LAURIERS sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice LE CABINET VOLCANIC IMMO, dont le siège est sis [Adresse 1] SAS, elle-même prise en la personne de son représentant légal,
représenté par Me Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE
SARL CITYA SAGI IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 3]
représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte du 20 septembre 2022, Monsieur [M] [L], propriétaire des lots n° 8, 24, 38 et 66 au sein de la résidence LES LAURIERS, située [Adresse 2] (Alpes-Maritimes), et Madame [F] [E] épouse [L], propriétaire des lots n° 22, 30, 85, 86 et 104, ont assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse pour entendre annuler dans son intégralité l’assemblée générale tenue le 7 juillet 2022 en raison d’irrégularités de forme affectant le procès-verbal.
Ils ont également assigné le syndic alors en exercice, la société CITYA SAGI IMMOBILIER, pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés par son incurie et son incompétence.
Les défendeurs ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir, faisant valoir que les consorts [L] n’avaient pas la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ordonnance rendue le 6 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action introduite par les consorts [L] et les a condamnés aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à chacun des défendeurs une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [L] ont interjeté appel le 15 novembre 2023. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 7 décembre 2023, ils soutiennent que leur action est parfaitement recevable en ce qu’elle est fondée sur la violation de l’article 22 de ladite loi et des articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967 pris pour son application. Ils font également grief au syndic d’avoir notifié de sa propre initiative un procès-verbal rectificatif sans le soumettre au président de séance ni au scrutateur.
Ils ajoutent qu’en tout état de cause, leur demande en dommages-intérêts dirigée contre la société CITYA SAGI IMMOBILIER ne pouvait être déclarée irrecevable.
Ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de rejeter la fin de non-recevoir invoquée par les intimés et de les condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.
Par conclusions notifiées le 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES LAURIERS, représenté par son nouveau syndic le Cabinet VOLCANIC IMMO, poursuit la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et réclame en sus paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.
Dans ses écritures notifiées le 19 décembre 2023, la société CITYA SAGI IMMOBILIER conclut dans le même sens et fait observer que la demande indemnitaire dirigée à son encontre est devenue sans objet par l’effet de l’irrecevabilité de la demande principale. Elle réclame en sus paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2025.
DISCUSSION
Suivant l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales sont ouvertes aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants.
Un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions est irrecevable à invoquer la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble, et ce quelque soit la cause de nullité invoquée.
En l’espèce, il est constant que le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 ne comportait pas les noms ni les signatures du président de séance et du scrutateur. Un procès-verbal rectificatif a été par la suite notifié par le syndic, mais les signatures y faisaient toujours défaut.
Néanmoins, les consorts [L] ne contestent pas avoir voté en faveur des résolutions n° 7, 8, 9, 11, 14, 15, 17, 20, 21, 22, 24, 26 et 28, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a déclaré leur demande irrecevable pour défaut de qualité à agir.
Enfin la demande en dommages-intérêts dirigée contre l’ancien syndic, étant fondée sur les mêmes irrégularités que celles invoquées à l’appui de la demande en annulation de l’assemblée, devient par conséquent sans objet.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [E] épouse [L] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à chacun des intimés une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT