Cour d’appel de Bordeaux, 5 novembre 2025, RG n° 23/05803

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/05803 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NSAA

S.A.R.L. EGS LE TEICH EXPLOITATION

c/

Madame [X] [D] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 novembre 2023 (R.G. 20/09709) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 décembre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. EGS LE TEICH EXPLOITATION, immatriculée au RCS de Chambery sous le numéro 497 822 775, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Bénédicte NOEL, avocat au barreau de DAX

INTIMÉE :

Madame [X] [D] [H], née le 30 Mars 1971 à [Localité 4] (IRLANDE),

de nationalité Irlandaise, demeurant [Adresse 3] (GRANDE BRETAGNE), ayant élu domicile en l’étude de Maître [U], huissier de justice, demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Johanne AYMARD-CEZAC, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Sylvia GRADUS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 juin 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par contrat du 27 février 2006, Mme [X] [H] veuve [F] a conclu une promesse de bail commercial avec la société Eurogroup, à laquelle s’est substituée la société à responsabilité limitée EGS Le Teich Exploitation par un avenant signé le 8 août 2007, portant sur un appartement meublé de type T3 situé au sein d’une résidence de tourisme [Adresse 1].

Le bail a contractuellement pris effet le 1er mai 2007, pour s’achever le 31 octobre 2018, et le loyer a été fixé à la somme de 5 288 euros par an payable en quatre termes égaux par trimestre à terme échu les 15 avril, 15 juillet, 15 octobre et 15 janvier de chaque année outre un loyer annuel en nature consistant en l’attribution d’un budget vacances d’une valeur de 1 798 euros HT.

Le 7 octobre 2009, les parties ont régularisé un protocole transactionnel prévoyant notamment une diminution du loyer annuel et du loyer annuel en nature, la création d’un loyer annuel variable et la renonciation à la faculté de résiliation triennale sous conditions suspensives.

2. Par acte d’huissier du 10 avril 2018, Mme [H] a mis en demeure la société EGS Le Teich Exploitation de mettre fin aux manquements à ses obligations contractuelles dans le délai d’un mois, en raison d’un défaut de respect des termes du loyer aux échéances contractuellement définies

Par acte d’huissier du 26 avril 2018, le bailleur a fait signifier à la société EGS Le Teich Exploitation un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime au visa de l’article L145-17 du code de commerce pour le 31 octobre 2018.

Par courrier du 4 mai 2018, le preneur a contesté la mise en demeure adressée et le congé pour motif grave et légitime délivré.

Par acte délivré le 29 octobre 2020, la société EGS Le Teich Exploitation a fait assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, contestant la régularité de la procédure et la réalité des motifs graves invoqués et revendiquant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par courrier du 18 janvier 2021, le conseil de Mme [H] a mis en demeure la société EGS Le Teich Exploitation de s’acquitter des sommes dues au titre des soldes de loyers dus au titre des 1er trimestre 2019, 1er et 2ème trimestres 2020.

Par acte d’huissier du 03 mars 2021, Mme [H] a fait délivrer à la société EGS Le Teich Exploitation un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le preneur y a répondu par courrier du 5 mars 2021.

A compter de septembre 2022, des difficultés sont apparues entre les parties sur les travaux de réparation à réaliser dans les locaux.

Par jugement rendu le 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– constaté que le bail conclu le 27 février 2006 a pris fin le 31 octobre 2018 en application du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré le 26 avril 2018 ;

– débouté la société EGS Le Teich Exploitation de sa demande tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction ;

– ordonné l’expulsion de la société EGS Le Teich Exploitation et de tous occupants de son chef de l’appartement de type T3, numéro S06 situé au sein de la résidence [Adresse 1] appartenant à Mme [H], avec au besoin, le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire journalière de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EGS Le Teich Exploitation à Mme [H] à compter du 1er novembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la restitution des clés au bailleur à la somme annuelle de 7 430,62 euros TTC avec indexation en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, outre le règlement des charges de copropriété et des taxes ;

– condamné la société EGS Le Teich Exploitation au paiement des dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Mme [Y] [G] ;

– condamné la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Mme [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– débouté la société EGS Le Teich Exploitation de ses demandes fondées sur la dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 22 décembre 2023, la société EGS Le Teich Exploitation a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant Mme [H].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2024, la société EGS Le Teich Exploitation demande à la cour de :

Vu les articles L145-17, L145-28 et suivants du code de commerce,

– rejetant toutes fins, prétentions et conclusions contraires,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– débouté la société EGS Le Teich Exploitation de sa demande tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction ;

– ordonné l’expulsion de la société EGS Le Teich Exploitation et de tous occupants de son chef de l’appartement de type T3, numéro S06 situé au sein de la résidence [Adresse 1] appartenant à Mme [X] [H] veuve [F], avec au besoin, le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire journalière de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EGS Le Teich Exploitation à Mme [X] [H] veuve [F] à compter du 1 er novembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la restitution des clés au bailleur à la somme annuelle de 7.430,62 euros TTC, avec indexation en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, outre le règlement des charges de copropriété et des taxes ;

– condamné la société EGS Le Teich Exploitation au paiement des dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Johanne Aymard Cezac ;

– condamné la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Mme [X] [H] veuve [F] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la société EGS Le Teich Exploitation de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

In limine litis,

– dire et juger nulle et de nul effet la mise en demeure notifiée à la société EGS Le Teich Exploitation le 10 avril 2018,

– déclarer réputé non écrit le commandement visant la clause résolutoire délivré à la société EGS Le Teich Exploitation le 3 mars 2021,

En conséquence,

– déclarer Mme [H] irrecevable à invoquer des motifs graves et légitimes à l’encontre de la société EGS Le Teich Exploitation, faute de mise en demeure préalable conforme aux dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce,

– débouter Mme [H] de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou au prononcé de la résiliation judiciaire postérieurement au congé,

– condamner Mme [H] à verser à la société EGS Le Teich Exploitation une indemnité d’éviction,

– fixer le montant total de l’indemnité d’éviction revenant à la société EGS Le Teich Exploitation à la somme totale de 93 676,94 euros détaillée ainsi :

’ Indemnité principale : 82 571,46 euros

’ Indemnités accessoires :

o Frais de remploi : 8 257,15 euros

o Indemnité pour troubles commerciaux : 848,33 euros

o Frais de déménagement : 2 000 euros

– condamner Mme [H] à verser à la société EGS Le Teich Exploitation une indemnité d’éviction d’un montant de 93 676,94 euros,

– à défaut, désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec mission habituelle en la matière et notamment celle de :

– convoquer les parties et recueillir leurs explications,

– entendre tous sachants que l’Expert souhaite auditionner,

– se faire remettre l’ensemble des documents dont les parties entendent se prévaloir au cours de l’instance,

– évaluer l’indemnité d’éviction revenant à la société EGS Le Teich Exploitation en toutes ses composantes,

Subsidiairement,

– dire et juger que Mme [H] n’établit aucun motif grave et légitime justifiant que la société EGS Le Teich Exploitation soit privée du versement d’une indemnité d’éviction,

– condamner Mme [H] à verser à la société EGS Le Teich Exploitation une indemnité d’éviction,

– fixer le montant total de l’indemnité d’éviction revenant à la société EGS Le Teich Exploitation à la somme totale de 93 676,94 euros détaillée ainsi :

’ indemnité principale : 82 571,46 euros

’ indemnités accessoires :

o frais de remploi : 8 257,15 euros

o indemnité pour troubles commerciaux : 848,33 euros

o frais de déménagement : 2 000 euros

– condamner Mme [H] à verser à la société EGS Le Teich Exploitation une indemnité d’éviction d’un montant de 93 676,94 euros,

’ à défaut, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission habituelle en la matière et notamment celle de :

– convoquer les parties et recueillir leurs explications,

– entendre tous sachants que l’expert souhaite auditionner,

– se faire remettre l’ensemble des documents dont les parties entendent se prévaloir au cours de l’instance,

– évaluer l’indemnité d’éviction revenant à la société EGS Le Teich Exploitation en toutes ses composantes,

En tout état de cause,

– débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EGS Le Teich Exploitation à la somme à la somme annuelle de 5 941,50 euros TTC (1 485,37 euros TTC par trimestre).

– condamner Mme [H] à verser à la société EGS Le Teich Exploitation la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à assumer les entiers dépens de l’instance.

***

4. Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2025, Mme [H] demande à la cour de :

Vu les articles 112 et 114 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1134 ancien, 1217, 1227, 1184 ancien, 1728, 1343-2, 1347 et suivants du code civil,

Vu les articles L.145-17, L.145-28 et suivants, L.145-41 du code de commerce,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 novembre 2023 en ce qu’il :

– constate que le bail conclu le 27 février 2006 a pris fin le 31 octobre 2018 en application du congé pour motifs graves et légitimes sans offre de renouvellement signifié à la société EGS Le Teich Exploitation le 26 avril 2018,

– déboute la société EGS de sa demande tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction,

– ordonne l’expulsion de la société EGS Le Teich Exploitation et de tous occupants de son chef de l’appartement de type T3, numéro S06, appartenant à Mme [X] [H], veuve [F], situé dans la résidence [Adresse 1],

– fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EGS Le Teich Exploitation à Mme [X] [H], veuve [F], à compter du 1er novembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur à la somme de 7.430,62 euros TTC avec indexation en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, outre le règlement des charges de copropriété et des taxes,

– condamne la société EGS Le Teich Exploitation au paiement des dépenses de l’instance,

– condamne la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Mme [X] [H], veuve [F], la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour juge qu’il n’y a lieu de valider le congé signifié à la société EGS Le Teich Exploitation le 26 avril 2018,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 27 février 2006 par l’effet du commandement signifié à la société EGS Le Teich Exploitation par exploit de la Selarl [U] du 3 mars 2021, à la date du 3 avril 2021,

Encore plus subsidiairement,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 février 2006 à effet du 15 novembre 2021 en raison des infractions commises par la société EGS Le Teich Exploitation dans l’exécution des charges et conditions du bail,

Et,

– confirmer de plus fort le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 novembre 2023 en ce qu’il :

– déboute la société EGS Le Teich Exploitation de sa demande tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction,

– ordonne l’expulsion de la société EGS Le Teich Exploitation et de tous occupants de son chef de l’appartement de type T3, numéro S06, appartenant à Mme [X] [H], veuve [F], situé dans la résidence [Adresse 1],

– fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EGS Le Teich Exploitation à Mme [X] [H], veuve [F], à la somme annuelle de 7 430,62 euros TTC avec indexation en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, outre le règlement des charges de copropriété et des taxes,

– condamne la société EGS Le Teich Exploitation au paiement des dépens de l’instance,

– condamne la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Mme [X] [H], veuve [F] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ajoutant,

– condamner la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Mme [X] [H], veuve [F], la somme de 527,00 euros à titre de remboursement des primes d’assurance indûment déduites du terme de loyers du deuxième trimestre 2023, ladite somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, date de la demande,

– juger que les charges récupérables seront dues par la société EGS Le Teich Exploitation jusqu’au 12 février 2024 et qu’elles seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la demande,

– ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

– juger que les dépens mis à la charge de la société EGS Le Teich Exploitation incluront les frais de la mise en demeure, du congé et du commandement visant la clause résolutoire,

– condamner la société EGS Le Teich Exploitation au paiement de la somme de 1 291,29 euros correspondant à l’échéance locative du 4 ème trimestre 2020, ladite somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021, date du commandement, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

– débouter la société EGS Le Teich Exploitation de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions y compris en ce qu’elles tendent à :

– la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 93 676,94 euros,

– la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 5 941,50 euros TTC,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023, juger la société EGS Le Teich Exploitation fondée en ses demandes et désigner un Expert Judiciaire,

– juger que pour la détermination de l’indemnité d’éviction l’expert judiciaire procédera comme il est dit à l’article L.145-14 du code de commerce,

– juger que pour l’accomplissement de sa mission l’Expert Judiciaire devra se rendre sur place et visiter les locaux donnés à bail,

– juger que les frais et honoraires de l’expertise seront aux frais avancés de la société EGS Le Teich Exploitation, demanderesse à l’expertise,

– ordonner, en toute hypothèse, la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation ainsi que les charges et taxes et, plus généralement, toutes autres sommes à la charge de la société EGS Le Teich Exploitation,

– condamner la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Mme [X] [H], veuve [F] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître Johanne Aymard-Cezac conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 16 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Dit que les dépens de première instance comprennent les frais de mise en demeure, du congé et du commandement visant la clause résolutoire.

Condamne la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Madame [X] [H] les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre des charges récupérables, à compter du 11 mars 2021 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur échéance pour les charges récupérables postérieures.

Condamne la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Madame [X] [H] la somme de 527 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, au titre des primes d’assurances indûment placées à la charge de la bailleresse.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière.

Condamne la société EGS Le Teich Exploitation à payer à Madame [X] [H] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société EGS Le Teich Exploitation à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat