Dès leur entrée dans les lieux, les époux [S] ont signalé plusieurs désordres à ACM Habitat. Après avoir levé l’option d’achat, ils sont devenus propriétaires en décembre 2009. Insatisfaits des réponses de l’assureur, ils ont demandé la désignation d’un expert judiciaire en 2012 pour évaluer les non-conformités, notamment en matière d’isolation thermique et de conformité des installations. L’expert a été désigné et a rendu son rapport en 2016.
Les époux [S] ont ensuite assigné ACM Habitat et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles en paiement de diverses sommes. Le tribunal judiciaire de Montpellier a rendu un jugement en juin 2022, condamnant ACM Habitat et les assureurs à verser des indemnités aux époux [S] pour les désordres constatés, tout en déclarant irrecevables certaines de leurs demandes.
Les époux [S] ont interjeté appel, demandant la confirmation de la condamnation et la révision des demandes irrecevables. ACM Habitat a contesté la validité de l’appel, arguant que les époux avaient connaissance des non-conformités lors de la signature de l’acte de vente. Les sociétés MMA ont également contesté leur responsabilité, soutenant que les désordres étaient apparents et que les époux ne pouvaient pas revendiquer des réparations.
La cour a finalement infirmé partiellement le jugement initial, condamnant ACM Habitat à verser des indemnités pour préjudice matériel et immatériel, tout en confirmant la garantie des assureurs.
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 22/04391 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQ37
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 JUIN 2022
Tribunal judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 18/04472
APPELANTS :
Monsieur [V] [S]
né le 01 Septembre 1970 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [B] [P] épouse [S]
née le 01 Juin 1968 à [Localité 15]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 12] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Sofia EJJARI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexia ROLAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société civile immatriculée au RCS du MANS sous le n°775 652 126 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
SA MMA IARD inscrite au RCS du MANS sous le n°440 048 882 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 18 Août 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
– contradictoire
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– signé par Mme Corinne STRUNK, Conseillère en remplacement Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
L’Office Public de l’Habitat de [Localité 12] Méditerranée Métropole (ACM Habitat) a acquis de la Commune de [Localité 12] des parcelles de terrain aménagées sur la [Adresse 16] sur lesquelles 13 villas ont été réalisées, destinées exclusivement à la location-accession sociale, ensemble dénommé « [Adresse 14] ».
Pour cette opération, ACM Habitat a souscrit auprès de la société Covea Risks, aux droits de laquelle viennent désormais les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, une police dommages-ouvrage couvrant également sa responsabilité décennale de constructeur non-réalisateur.
La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 3 juillet 2006.
Le 29 janvier 2009, M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] ont pris à bail la villa sise [Adresse 2] à [Localité 12], suivant contrat de location-accession à la propriété prévoyant un prix de 171.000 euros ttc minoré de 1,5% par an payable selon redevance mensuelle de 784,85 euros , et ouvrant droit aux accédants, après une période de jouissance de 6 mois au moins, et pendant une durée maximale de 4 ans, le transfert à leur profit de la propriété après régularisation par acte notarié.
Par courriers adressés les 18 février, 28 mai, 4 juin et 9 octobre 2009, les époux [S] signalent à ACM Habitat plusieurs désordres.
Ayant levé l’option d’achat, les époux [S] en sont devenus propriétaires par acte notarié reçu le 30 décembre 2009.
Les 26 juillet 2010 et le 4 janvier 2011, les époux [S] adressent à Covea Risk, garantissant la dommage ouvrage, des déclarations de sinistre.
Insatisfaits de la réponse apportée par l’assureur et faisant état de la persistance de nombreux désordres, par exploit du 11 juillet 2012, les époux [S] ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire aux motifs de réserves non levées et de non-conformités concernant :
l’isolation thermique,
les volets roulants,
la porte de placard coulissant,
la peinture.
Suivant ordonnance du 13 septembre 2012, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [M].
La société Covea Risks a diligenté différents appels en cause, afin de rendre les opérations d’expertise communes et opposables aux locateurs d’ouvrage et à leurs assureurs respectifs.
Par assignation du 26 février 2014, les époux [S] ont sollicité l’extension de la mission de l’expert à plusieurs non-conformités et ont été déboutés de leur demande par ordonnance de référé du 17 avril 2014, faute de justifier de leur intérêt à agir sur ses non-conformités.
Par assignation du 14 mai 2014, les époux [S] ont de nouveau sollicité l’extension de la mission de l’expert à plusieurs non-conformités et leur demande a été accueillie par le juge des référés qui, par ordonnance du 10 juillet 2014, a étendu la mission de l’expert notamment à :
l’absence de deuxième WC à l’étage,
l’absence de peinture intérieure glycérophtalique que ce soit pour les pièces humides ou pour les portes et huisseries,
l’absence de faux plafond à l’étage et non-conformité de la couverture réalisée,
au tuyauteur radiateur et sanitaire non réalisée en cuivre,
l’absence de mur séparatif double avec joint de dilatation entre les différents logements,
la palette de couleur des enduits extérieurs non respectés,
la tonalité de rouge ponctué de jaune d’or,
la clôture extérieure en grillage plastifié non réalisée sur la totalité du jardin,
l’absence de drain côté jardin à 3m de la façade,
l’absence de regard eaux pluviales sur la voie publique pour raccordement,
l’absence de haie de lauriers côté rue entre villas 3 et 4.
L’expert a déposé son rapport le 24 juin 2016.
Suivant exploits d’huissiers des 20 juillet et 4 septembre 2018, les époux [S] ont assigné ACM Habitat et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, assureur dommages-ouvrage d’ACM Habitat, devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en paiement de diverses sommes.
Par actes d’huissier délivrés les 14, 23, 24, 25, 29, 30 et 31 janvier 2019, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard ont fait assigner aux fins de les voir condamner éventuellement à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, l’ensemble des intervenants à la construction des villas de la résidence ainsi que leurs assureurs respectifs à savoir :
– La SARL ARTEBA chargée de maîtrise d »uvre avec mission complète et son assureur la SMABTP
-La SAS ACCOPLAS chargée des menuiseries extérieures et son assureur SMABTP
-LAa SARL CARRELAGE [U] [J] et son liquidateur judiciaire MaîtreChristine [X] ainsi que son assureur SMABTP
– La SARL ASTP chargée du lot VRD et son assureur SMABTP
– La SASU SECURISK chargée de mission de contrôle technique et son assureur SMABTP
– La SAS EGSA chargée d’étude géotechnique et son assureur SMABTP
– La SARL MCH chargée des menuiseries intérieures et son assureur SMABTP
– La SAS OTCE LANGUEDOC ROUSSILLON chargée d’étude de structure et son assureur SMABTP
– Maître [C] [A] liquidateur judiciaire de la société SOTRAB chargée du gros ’uvre et la SA AXA France IARD assureur de celle-ci
– la SARL SHI chargée du lot doublage -cloisons et son assureur SA ALLIANZ IARD
– Maître [Z] [K] liquidateur judiciaire de la SARL SFCP
– La SA GAN assureur des sociétés SFCP et HBTP chargée du gros ’uvre
– La SARL ATELIER SAINT [C] chargée du lot peintures et son assureur la SA L’AUXILIAIRE
– La SARL ALBISIO INGENIERIE BET FLUIDES et son assureur mutuelle des architectes français (MAF)
– La SARL IZUBA ENERGIES BET SOLAIRE et son assureur la MAF
– La SARL MEDIT ISOLATION ETANCHEITE chargée du lot étanchéité et son assureur la SA SMA ex SAGENA.
Le jugement réputé contradictoire rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :
Condamne l’office ACM, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer in solidum aux époux [S], ensemble, la somme de 19 147,11 euros ;
Condamne l’office ACM, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer in solidum aux époux [S] la somme de 30 000 euros ;
Condamne l’office ACM, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et à payer encore aux époux [S] une somme de 7 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les condamnations susvisées sont affectées du cours des intérêts au taux légal et que dans les rapports entre codébiteurs in solidum, elles seront intégralement supportées par la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard ensemble qui garantiront indemne l’office ACM ;
Déclare les époux [S] irrecevables en leurs demandes de 59 911,51 euros et 20 000 euros ;
Dit que sur justification du paiement intégral des condamnations prononcées au profit des époux [S], la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard auront droit aux garanties suivantes :
par la société Sotrab représentée par Me [A] et la société Axa France Iard à concurrence 3 711,60 euros,
par la société HBTP et son assureur le Gan à concurrence du même montant de 3 711,60 euros,
par la société Arteba et son assureur SMABTP à concurrence de 3 748,60 euros,
par la société HBTP seule à concurrence de 361,90 euros,
par la société Sotrab seule représentée par Me [A] à concurrence de la même somme de 361,90 euros,
par la société Accoplas seule à concurrence de 297 euros,
par la société Carrelages [U] [J] représentée par sa liquidatrice Me [D] [X] à concurrence de 1 061,90 euros,
par la société de plomberie SFCP représentée par son liquidateur Me [K] à concurrence de 66 euros ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
à la SAS OTCE Languedoc Roussillon et à la SASMA, ex SAGENA, ensemble la somme de 2 000 euros,
à la SARL Atelier Saint [C] 2 000 euros,
à la compagnie l’Auxiliaire 2 000 euros,
à la SARL Alabiso Ingenierie, à la SARL Izuba Ingenierie et à la compagnie Maf ensemble 2 000 euros ;
Rejette toute autre demande ;
Ordonne l’exécution provisoire.
Le premier juge retient l’existence de nombreuses réserves dénoncées dès l’entrée dans les lieux par les époux [S] aux termes de plusieurs courriers en date des 10 et 18 février, 5 mai et 5 octobre 2009, du 26 juillet 2010 et du 4 janvier 2011 qui font notamment état de désordres relatifs à l’absence de joints, un problème de carrelage, la défaillance de la baguette de toit, des infiltrations au niveau du plafond sud et plafond escalier, l’absence de drainage du vide sanitaire, une étanchéité déficiente de la maison ainsi qu’une isolation sonore insuffisante’
Le tribunal affirme que la non-levée des réserves de la part d’ACM Habitat caractérise de sa part un manquement à son obligation de délivrance d’une habitation principale conforme au bail et décente, en application de l’article 1719 du code civil, et d’achèvement de la villa vendue, en application de l’article 6 de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location accession.
Le tribunal retient également que si les dommages sont apparus avant réception des travaux, il s’agit néanmoins d’un dommage de nature décennale dont la réparation est due par l’assureur dommages-ouvrage Covea Risks, qui sera condamné solidairement avec ACM Habitat, qui devra sa garantie après paiement effectif.
Selon cette juridiction, l’acquisition de la villa ne saurait priver les époux [S] de leur droit acquis à indemnisation tant sur le fondement des articles de la loi du 12 juillet 1984 que sur le fondement de quelque disposition de l’acte d’acquisition de propriété du 30 décembre 2009.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,
Dans la limite de la saisine,
Infirme le jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier excepté les prétentions relatives aux dépens et à la fixation du préjudice immatériel à la somme de 30.000 euros,
Statuant à nouveau,
Condamne ACM Habitat à payer à M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] de la somme de 24.193,24 euros Ttc au titre du préjudice matériel,
Condamne ACM Habitat à payer à M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] de la somme de 30.000 euros au titre du préjudice immatériel,
Condamne MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à relever et garantir ACM Habitat des condamnations mises à sa charge,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer à M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] la somme de 2.000 euros en première instance et 3.000 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard aux dépens.
Le Greffier La conseillère en replacement de la Présidente empêchée