Réflexe : En vertu des articles 1730 et 1731 du Code civil, le preneur est tenu de rendre la chose louée dans l’état où il l’a reçue, sauf en cas de dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles résultent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. De plus, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements, ainsi que les menues réparations, sauf celles causées par la vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.
L’état des lieux d’entrée et de sortie, réalisés contradictoirement, sont des éléments essentiels pour établir l’état du bien loué. En cas de litige sur les réparations locatives, il appartient au bailleur de prouver l’existence de dégradations au-delà de l’usure normale. Les réparations locatives doivent être justifiées par des devis ou factures, et leur montant doit être proportionné à l’état du bien au moment de la sortie du locataire.
Concernant la jouissance paisible des lieux, l’article 1719 du Code civil stipule que le bailleur doit assurer au preneur une jouissance paisible pendant la durée du bail. Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut demander une indemnisation pour préjudice de jouissance. Toutefois, il incombe au locataire de prouver que les troubles subis dépassent les inconvénients normaux liés à la vie en communauté ou à la gestion d’un bien immobilier.
Enfin, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme au titre des frais irrépétibles exposés par une partie, en tenant compte de la situation de l’affaire et des circonstances de l’espèce. Résumé : Dans cette affaire, un bailleur et une bailleuse ont loué une maison à un locataire et à sa conjointe par un contrat de bail signé le 29 janvier 2009. Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 850 euros et un état des lieux d’entrée a été réalisé. En avril 2020, les bailleurs ont donné congé pour reprise, mettant fin à la location à compter du 1er mars 2021. Un état des lieux de sortie a été effectué en novembre 2020.
Suite à la sortie des locataires, les bailleurs ont assigné ces derniers en justice, réclamant des réparations pour dégradations locatives. Le tribunal a condamné les locataires à verser 3 485,48 euros pour ces dégradations, après déduction du dépôt de garantie et des indemnités d’assurance. Les locataires ont été également contraints de retirer la mention de l’adresse du bien de leur site internet, sous astreinte.
Les locataires ont interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement et la condamnation des bailleurs à leur verser des sommes pour troubles de jouissance et autres frais. En réponse, les bailleurs ont également formulé des demandes d’indemnisation pour les dégradations locatives, augmentant le montant réclamé.
La cour d’appel a examiné les demandes des deux parties. Elle a confirmé la décision du tribunal de première instance concernant la plupart des réparations locatives, tout en précisant que certaines demandes des bailleurs étaient infondées. Les locataires ont été déboutés de leur demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance, la cour considérant que les bailleurs avaient agi dans le cadre de la légalité en délivrant le congé.
Finalement, la cour a condamné les locataires à verser des frais irrépétibles aux bailleurs et a confirmé la décision initiale, tout en précisant que certaines dispositions étaient désormais sans objet.
5ème Chambre
ARRÊT N° 249
N° RG 22/05834 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TFBQ
(Réf 1ère instance : 21/03015)
M. [H] [K]
Mme [T] [B] épouse [K]
C/
Mme [J] [L] épouse [W]
M. [Y] [W]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Combe
Me Martin Mahieu
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 06 Octobre 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 19 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [H] [K]
né le 9 septembre 1966 à [Localité 6], de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [T] [B] épouse [K]
née le 11 avril 1972 à [Localité 8], de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentés par Me Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentés par Me Pierre-Emmanuel MEMIN, plaidant, avocat au barreau du MANS
INTIMÉS :
Madame [J] [L] épouse [W]
née le 04 Février 1963 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [Y] [W]
né le 10 Mai 1971 à [Localité 9], de nationalité française, militaire
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Isabelle MARTIN-MAHIEU de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
M. [Y] [W] et Mme [J] [W] ont donné à bail à M. [H] [K] et Mme [T] [K] une maison d’habitation située au [Adresse 2], par contrat du 29 janvier 2009, pour un loyer mensuel de 850 euros hors charges.
Un dépôt de garantie de 850 euros a été versé par les locataires aux bailleurs à la conclusion du contrat.
Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 2 mars 2009 par l’agence Blot gestion.
Par congé pour reprise délivré le 6 avril 2020, les bailleurs ont mis fin à la location à effet pour le 1er mars 2021.
Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 25 novembre 2020 par l’agence Blot gestion.
Par acte d’huissier de justice du 13 avril 2021, M. et Mme [K] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.
Par jugement en date du 25 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :
– déclaré les demandes recevables,
– condamné solidairement M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [W] la somme de 3 485,48 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie et des sommes versées par l’assurance,
– enjoint à M. [H] [K] de retirer la mention de l’adresse du bien immobilier des époux [W] sur le site internet de la société Balisier productions et, de manière plus générale, de retirer la domiciliation de son entreprise du [Adresse 2], et ce dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, cette astreinte courant pour une durée maximale de 4 mois,
– débouté M. et Mme [K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance,
– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné solidairement M. et Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,
– constaté que l’exécution provisoire est de droit.
Le 3 octobre 2022, M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 21 juin 2023, ils demandent à la cour de :
– les déclarer recevables et fondés en leur appel,
– déclarer M. et Mme [W] autant irrecevables que mal fondés en leurs demandes, contestations et en leur appel incident,
– les en débouter,
– infirmer le jugement intervenu en ce qu’ils ont été condamnés au titre de dégradations locatives, qu’ils ont été enjoints à retirer la mention de l’adresse du bien immobilier des époux [W] sur le site de la société Balisier productions et de manière plus générale de retirer la domiciliation de son entreprise du [Adresse 2] sous astreinte, en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance, condamné aux dépens,
Et statuant de nouveau,
– condamner M. et Mme [W] in solidum au paiement des sommes suivantes à leur profit :
* outre la restitution du dépôt de garantie et le solde de compte 896,20 euros,
* au titre des troubles de jouissance : 6 000 euros,
– dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal courant à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement avec anatocisme,
– condamner les mêmes in solidum au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit,
– condamner les mêmes in solidum aux dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, M. et Mme [W] demandent à la cour d’appel de Rennes de :
– déclarer irrecevable la pièce n°7 communiquée par M. et Mme [K] le 21 juin 2023, celle-ci étant illisible, ainsi que leurs conclusions n°2 signifiées le même jour, celles-ci se fondant principalement sur cette unique nouvelle pièce,
– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :
* débouté M. et Mme [K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance,
* condamné solidairement M. et Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,
– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :
* condamné solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 3 485,48 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie et des sommes versées par l’assurance,
* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau :
– condamner solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 4 399,68 euros, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 1er février 2021 et jusqu’à parfait règlement, et se décomposant ainsi :
* 771 euros au titre du nettoyage de l’intérieur de la maison (devis Coreo),
* 893,20 euros au titre du changement du groupe VMC (Bellay électricité),
* 1 200 euros au titre de la remise en état du jardin (Herbaratum 35),
* 1 266,72 euros au titre du remplacement des panneaux bas de la porte de garage (devis entreprise Gérard Denis),
* 1 724,52 euros au titre de divers travaux dont notamment ceux de remplacement de la plaque de cuisson et de remplacement de la double vasque (devis JMHabitat et factures Leroy Merlin et Boulanger),
* 275 euros au titre du rebouchage des trous et griffures (devis GV Décor),
* déduction faite de la somme de 850 euros perçue au titre du dépôt de garantie et de la somme de 880,76 euros au titre des sommes perçues de la compagnie d’assurance,
– condamner solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant :
– condamner solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leurs préjudices résultant de l’engagement d’une procédure abusive par les époux [K],
– débouter M. et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Déboute M. [Y] [W] et à Mme [J] [L] épouse [W] de leur demande d’irrecevabilité de la pièce n° 7 communiquée par les époux [K] le 21 juin 2023 et les conclusions n° 2 signifiées le même jour ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que la disposition selon laquelle le jugement a enjoint M. [H] [K] à retirer la mention de l’adresse du bien immobilier des époux [W] sous astreinte, est désormais sans objet ;
Y ajoutant,
Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [B] épouse [K] à payer à M. [Y] [W] et à Mme [J] [L] épouse [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;
Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [B] épouse [K] aux entiers dépens d’appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,