Réflexe : L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par des tiers constitue une violation des droits du propriétaire, qui peut demander leur expulsion. En vertu de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est garanti, et nul ne peut être privé de sa propriété, sauf dans les cas prévus par la loi. L’article 1719 du Code civil impose également aux locataires de jouir paisiblement des lieux loués, ce qui s’applique par analogie à toute personne occupant un bien sans droit.
L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion d’un occupant ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sauf si le juge constate la mauvaise foi de l’occupant ou si l’occupation a été obtenue par des manœuvres, menaces ou voies de fait. En l’espèce, les occupants ont été jugés de mauvaise foi, ayant pénétré dans le logement par des moyens contraires à la loi, ce qui justifie la suppression de ce délai.
Concernant l’indemnité d’occupation, l’article 1240 du Code civil stipule que toute faute engage la responsabilité de son auteur, ce qui permet au propriétaire de réclamer une indemnité pour la privation de son bien. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation illégale. La jurisprudence a établi que cette indemnité doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien occupé.
Enfin, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens, tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Résumé : Un propriétaire d’appartement, bénéficiant d’une mesure de curatelle renforcée, a assigné deux occupants, un homme et une femme, pour occupation sans droit ni titre de son bien. Le propriétaire, assisté de son curateur, a demandé leur expulsion immédiate, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 2.000 euros depuis novembre 2022, en raison de dégradations et de violences subies. Lors de l’audience, les occupants ne se sont pas présentés, et le tribunal a débouté le propriétaire de ses demandes, le condamnant aux dépens.
Le propriétaire a interjeté appel, soutenu par son curateur, demandant que ses demandes soient jugées recevables et fondées. Il a fait valoir que les occupants causaient des nuisances dans l’immeuble, rendant la situation invivable, et a fourni des preuves de dégradations et de plaintes déposées. Le syndicat des copropriétaires a également intervenu, signalant des nuisances et dégradations dans les parties communes.
La cour d’appel a constaté que les occupants étaient bien sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion immédiate, en supprimant les délais habituels d’expulsion en raison de leur mauvaise foi. Elle a également condamné les occupants à verser une indemnité mensuelle de 700 euros au propriétaire, à partir de novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux. Les occupants ont été condamnés à payer des frais de justice au propriétaire et au syndicat des copropriétaires.
La décision a été motivée par la vulnérabilité du propriétaire et les nuisances causées par les occupants, qui avaient maintenu leur présence dans l’appartement par des moyens contraires à la loi. La cour a ainsi rétabli les droits du propriétaire sur son bien.
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 3
ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025
(n° , 9 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17764 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKHMY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] – RG n° 24/03075
APPELANT
Monsieur [J], [I] [L] assisté par son curateur l’UDAF de [Localité 12], service MJPN, demeurant [Adresse 10]
Chez Mme [S] [Z], [Adresse 7]
[Localité 9]
Représenté par Me Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E607
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/025636 du 23/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])
INTIMES
Madame [W] [C]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Monsieur [E] [N]
[Adresse 4]
[Localité 8]
DÉFAILLANTS
PARTIE INTERVENANTE
S.D.C. [Localité 11] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre, chargée du rapport, et Madame Laura TARDY, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère
Mme Laura TARDY, conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY
ARRET :
– Par défaut
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
M. [J] [L] est propriétaire d’un appartement, situé [Adresse 4] à [Localité 13], porte n°7, couloir de droite de l’escalier, 1ère porte à gauche, 2ème étage.
Il bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée exercée par l’UDAF de [Localité 12].
Se plaignant de l’occupation sans droit ni titre de M. [E] [N] et Mme [W] [C] dans cet appartement, de violences commises envers lui et de dégradations dans l’immeuble, M. [J] [L], assisté de son curateur, les a assignés, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’expulsion immédiate, condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 2.000 euros à compter du 3 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous astreinte, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 7 juin 2024, M. [J] [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.
M. [E] [N] et Mme [W] [C], bien que régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
DEBOUTE M. [J] [L] assisté de son curateur l’UDAF 75 de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE M. [J] [L] aux dépens et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l’appel interjeté le 17 octobre 2024 par M. [J] [L], assisté de son curateur l’UDAF de [Localité 12], service MJPM ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 décembre 2024 par lesquelles M. [J] [L], assisté de son curateur demande à la cour de :
JUGER recevables l’ensemble des demandes formulées par M. [L] ;
SUR LE FOND
RECEVOIR M. [L] en son appel et l’y déclarer bien-fondé ;
INFIRMER le jugement rendu le 17 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :
DEBOUTÉ M. [J] [L] assisté de son curateur l’UDAF 75 de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNÉ M. [J] [L] aux dépens et el déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
STATUANT À NOUVEAU
À TITRE PRINCIPAL
JUGER que Mr. [E] [N] et Mme. [W] [C] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement sis porte n°7 dans le couloir de droite de l’escalier, première porte à gauche, au deuxième étage d’un bien immobilier sis [Adresse 5] ;
En conséquence,
ORDONNER l’expulsion immédiate de Mr. [E] [N] et Mme. [W] [C] et tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, de l’appartement sis porte n°7 dans le couloir de droite de l’escalier, première porte à gauche, au deuxième étage d’un bien immobilier sis [Adresse 5] ;
Subsidiairement,
JUGER que la cour se transportera sur les lieux, afin de constater par elle-même la situation de squat;
SUPPRIMER les délais de l’article L412’1 du code des procédures civiles d’exécution qui ne pourront bénéficier à Mr. [E] [N] et Mme. [W] [C] et tous occupants de leur chef ;
SUPPRIMER le sursis de l’article L412’6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ;
AUTORISER M. [L] assisté par son curateur l’UDAF de [Localité 12] à faire déplacer tous les objets mobiliers appartenant à Mr. [E] [N] et Mme. [W] [C] et tous occupants de leur chef et garnissant le logement sis porte n°7 dans le couloir de droite de l’escalier, première porte à gauche, au deuxième étage d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à leurs frais et risques ;
CONDAMNER Mr. [E] [N] et Mme. [W] [C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 2000 € à compter du 3 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
ASSORTIR les condamnations de l’astreinte prévue à l’article L421’1 du Code des procédures civiles d’exécution pour un montant de 300€ par jour de retard, astreinte qui sera liquidée par le tribunal de céans ;
En tout état de cause :
CONDAMNER M. [E] [N] et Mme [W] [C] solidairement à la somme de 2500€ au titre de l’article 700 alinéa 2 du CPC à verser à Maître Virginie Bouilliez au titre des frais irrépétibles de première instance
CONDAMNER M. [E] [N] et Mme [W] [C] solidairement à la somme de 2500€ au titre de l’article 700 alinéa 2 du CPC au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel à verser à Maître Virginie Bouilliez
CONDAMNER M. [E] [N] et Mme [W] [C] aux dépens
Vu les écritures aux fins d’intervention volontaire remises au greffe le 12 février 2025 par lesquelles le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :
INFIRMER le jugement rendu le 17 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :
DEBOUTÉ M. [J] [L] assisté de son curateur l’UDAF 75 de l’ensemble de ses demandes ;
Statuant à nouveau
ORDONNER l’expulsion immédiate de M. [E] [N] et Mme [W] [C] et tous occupants de leur chef de l’appartement appartenant à M. [L] situé au sein de l’immeuble du [Adresse 2], à [Localité 13] ;
AUTORISER M. [L], assisté par son curateur l’UDAF de [Localité 12], à faire déplacer tous les objets mobiliers présents dans l’appartement, à leurs frais et risques ;
ASSORTIR les condamnations de l’astreinte prévue à l’article L421’1 du Code des procédures civiles d’exécution pour un montant de 300€ par jour de retard ;
CONDAMNER in solidum M. [E] [N] et Mme [W] [C] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 2.500€, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [E] [N] et Mme [W] [C] n’ont pas constitué avocat.
La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées le 9 décembre 2024, à étude, en application des articles 655, 656, 657 et 658 du code de procédure civile.
L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la nécessité de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions et au jugement déféré.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,
Reçoit le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] en son intervention volontaire à l’instance ;
Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Constate que Mr. [E] [N] et Mme [W] [C] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement dont est propriétaire M. [J] [L] situé [Adresse 5] (porte n°7, couloir de droite de l’escalier, 1ère porte à gauche, 2ème étage);
Dit qu’à défaut pour M. [E] [N] et Mme [W] [C] d’avoir spontanément libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, M. [J] [L], assisté de son curateur, sera autorisé à procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,
Dit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas;
Dit que le bénéfice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution du 1er novembre jusqu’au 31 mars de l’année suivante, est supprimé ;
Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne M. [E] [N] et Mme [W] [C] à payer à M. [J] [L] la somme de 700 euros par mois à partir du mois du 18 novembre 2022 et jusqu’à complète libération de l’appartement précité;
Condamne in solidum M. [E] [N] et Mme [W] [C] à payer à Maître Virginie Bouilliez la somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 2°du code de procédure civile en première instance ;
Condamne in solidum M. [E] [N] et Mme [W] [C] aux dépens de première instance ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [E] [N] et Mme [W] [C] à payer à Maître Virginie Bouilliez la somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile pour l’instance d’appel ;
Condamne in solidum M. [E] [N] et Mme [W] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel ;
Condamne in solidum M. [E] [N] et Mme [W] [C] aux dépens d’appel,
Rejette toutes autres demandes.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE