MINUTE N° 25/510
Copie exécutoire à :
– Me Pégah HOSSEINI SARADJEH
Copie conforme à :
– Me [M]
CHEVALLIER-GASCHY
– greffe du JCP TJ [Localité 8]
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 10 Novembre 2025
Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03145 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILX7
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM » :
Monsieur [D] [T]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :
Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR
Madame [M] [J]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant de fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
– contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAIT CONSTANTS ET PROCEDURE
Suivant contrat en date du 18 mars 2015, Monsieur [D] [T], par l’intermédiaire de la société Immobilière du Rhin, a donné à bail à usage d’habitation à Madame [P] [L] un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], formant le lot n° 6 de la copropriété de l’immeuble le Keops, et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 335 € outre 28 € à titre de provision sur charges.
Le 20 mars 2015, Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] se sont engagés en qualité de cautions solidaires en garantie du paiement des loyers et charges, des impôts et taxes, de l’indemnité d’occupation après résiliation et de toutes autres indemnités dues par la locataire, et ce jusqu’au 31 mars 2024.
Madame [P] [L] a été absente de son domicile dans les suites de la pandémie liée au covid 19.
Un problème de surconsommation d’eau au sein de la copropriété est apparu au 3ème trimestre de l’année 2020 et des échanges ont eu lieu à ce sujet entre le syndic, le bailleur ou son mandataire et la locataire jusqu’au mois de mai 2021.
Un compteur individuel d’eau a été installé à l’intérieur du logement loué le 14 février 2021.
La commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a, le 31 mai 2021, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [P] [L], laquelle a déclaré une créance locative de 6 606,55 € dont 3 054,59 € au titre des loyers et 3 551,96 € au titre de la consommation d’eau.
Monsieur [D] [T] a, par courriers d’avocat du 5 avril 2022, réceptionnés les 8 et 10 avril 2022, mis en demeure les cautions d’avoir à régler la somme de 13 759,09 € correspondant au montant de la dette locative au 31 mars 2022.
Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] ont réglé la somme de 3 500 € et contesté, en l’absence de compteur d’eau individuel jusqu’au 14 février 2021, l’imputation à leur fille de la surconsommation d’eau constatée dans la copropriété.
Par acte de commissaire de justice signifié les 30 septembre 2022 et 5 octobre 2022, Monsieur [D] [T] a fait assigner Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, chambre civile, commerciale et des contentieux de la protection, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :
-10 259,09 € correspondant à l’arriéré locatif relatif aux années 2020 et 2021
sous déduction de la somme versée par les cautions,
-1 000 € en réparation du préjudice moral et matériel subi,
-1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] se sont opposés à la demande qu’ils considèrent comme étant non étayée de preuve. Ils ont demandé que la somme de 3 500 € qu’ils ont versée s’impute sur les loyers échus et la condamnation de Monsieur [D] [T] à leur verser la somme de 1 008 € au titre des charges avancées de manière indue.
Par jugement en date du 19 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg a :
-déclaré que la somme de 3 500 € versée par Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] en juin 2022 à Monsieur [D] [T] s’impute sur les loyers échus,
-débouté Monsieur [D] [T] de toutes ses demandes,
-débouté Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] du surplus de leur demandes,
-dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-dit que chaque partie supportera les frais et dépens qu’elle aura engagés.
Pour statuer ainsi, le premier juge a essentiellement relevé que la quasi intégralité de la demande correspondait aux charges de consommation d’eau ; que l’imputabilité à Madame [P] [L] de la surconsommation d’eau froide de la copropriété n’est établie par aucun élément probant en l’absence d’expertise technique ; qu’au surplus, l’estimation du coût de cette consommation rapportée au logement de Monsieur [D] [T] est purement empirique et ne saurait asseoir le principe d’une créance certaine, liquide et exigible ; qu’enfin Monsieur [D] [T] ne démontre pas une carence de Madame [P] [L] dans le règlement de ses loyers.
S’agissant de la demande reconventionnelle, il a retenu que Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] n’étant pas parties au contrat de location, leur demande en remboursement de charges locatives est irrecevable.
Monsieur [D] [T] a interjeté appel le 20 août 2024 à l’encontre de ce jugement et par ultimes conclusions notifiées le 4 août 2025, il conclut à son infirmation et demande à la cour de :
-débouter Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] de leurs demandes et appel incident,
-les condamner solidairement à lui payer les sommes de :
* 3 106,55 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 18 mai 2021,
* 7 508,46 € au titre des arriérés de charges de copropriété de l’année 2021,
* 1 000 € en réparation de son préjudice matériel et moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, Monsieur [D] [T] fait valoir que des compteurs d’eau individuels ont été installés à l’intérieur de l’ensemble des lots privatifs de l’immeuble en 2019, à l’exception du lot n° 6 correspondant au studio loué à Madame [P] [L] ; qu’un compteur individuel n’a pu être installé dans ce lot n° 6 qu’au 14 février 2021; que la société Eurotech a relevé les compteurs les 25 janvier 2021 pour l’année 2020 et 24 janvier 2022 pour l’année 2021; que Madame [P] [L] qui a été absente pour une longue durée n’a pas solutionné le problème de fuite lorsqu’elle en a été avertie ; que la consommation d’eau imputée au lot n°6 a été calculée par le syndic en fonction du volume d’eau consommée par l’immeuble entier moins le volume relevé au titre des autres lots de copropriété minoré de 10 % ; que déduction faite du montant de 3 500 € réglé par les cautions, il reste un solde à payer de 3106,55 € au titre de l’année 2020 et de 7 508,46 € pour l’année 2021; que la fuite a cessé en février 2021 après une intervention sur les sanitaires du studio loué ; que le dégât des eaux survenu en 2022 est sans rapport avec le litige ; que le syndic atteste de ce que le bruit d’ écoulement dans la conduite principale a cessé à partir de l’intervention sur les sanitaires chez Madame [P] [L] et les consommations de l’immeuble sont redevenues normales.
Il ajoute qu’il a, mais en vain, tout fait pour régler ce litige à l’amiable et a dû avancer les charges auprès du syndic et multiplier les diligences, circonstances lui ayant causé un préjudice matériel et moral.
Par dernières écritures notifiées le 25 juillet 2025, Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] demandent à la cour de :
– déclarer l’appel principal mal fondé, et de le rejeter,
– débouter Monsieur [D] [T] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;
– constater que Monsieur [D] [T] échoue à rapporter la preuve des montants dont il entend obtenir le remboursement ;
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– déclaré que la somme de 3 500 € versée par Monsieur [Z] [L] (et) Madame [M] [J] en juin 2022 s’imputait sur les loyers échus ;
– de débouter Monsieur [D] [T] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;
– déclarer l’appel incident bien fondé et d’y faire droit,
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– débouté Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [J] du surplus de leurs demandes ;
– dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Et statuant à nouveau :
– condamner Monsieur [D] [T] à verser à Monsieur [Z] [L] et à Madame [M] [J] la somme de 1 008 € au titre des charges avancées de manière indue ;
– condamner Monsieur [D] [T] à verser à Monsieur [Z] [L] et à Madame [M] [J] la somme de 2 000 € pour procédure abusive ;
En tout état de cause :
– condamner Monsieur [D] [T] à verser à Monsieur [Z] [L] et de Madame [M] [J] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
– condamner Monsieur [D] [T] aux entiers frais et dépens de la procédure,
Ils font valoir que Monsieur [D] [T], qui ne justifie pas s’être acquitté des factures d’eau dont il réclame le remboursement, ne produit pas de décompte précis et détaillé tant des loyers prétendument dus que des charges ; que le syndic de la copropriété a entendu imputer à leur fille l’intégralité des charges d’eau de la copropriété alors que la surconsommation relevée, dont la cause n’est pas connue, pouvait être imputable à la défaillance d’une canalisation commune, ainsi qu’il est advenu en 2022 ; que les appartements relevant de la copropriété litigieuse n’ont été équipés d’un compteur d’eau individuel qu’au mois de février 2021 ; que l’installation d’un compteur d’eau au domicile de la locataire le 14 février 2021, alors qu’aucuns travaux n’ont été entrepris pour remédier à une fuite inexistante, montrera que la consommation d’eau dans le studio litigieux a été tout à fait normale jusqu’au départ de [P] en octobre 2022.
Enfin, s’agissant de leur demande reconventionnelle, ils affirment être en droit de réclamer le remboursement intégral, sous réserve de la prescription triennale, des charges acquittées par leur fille dès lors que le bailleur ne produit aucun décompte de régularisation des charges.
L’ordonnance de clôture est en date du 15 septembre 2025.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME en toutes ses dispositions la décision déférée,
Y ajoutant,
DÉBOUTE Monsieur [D] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens d’appel.
Le Greffier La Présidente