COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 06 NOVEMBRE 2025
PH
N° 2025/ 355
N° RG 22/16335 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKOLW
[X] [O]
[W] [Y]
C/
[B] [F]
[P] [E] décédé [H]
[S] [H]
[V] [H]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL D’AVOCATS STEPHANE MÖLLER
Me Sofia BARA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 19 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00525.
APPELANTS
Madame [X] [O]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphane MÖLLER de la SELARL D’AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, assistée de Me Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
Monsieur [W] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représenté par par Me Stéphane MÖLLER de la SELARL D’AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, assistée de Me Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
INTIMÉS
Monsieur [B] [F]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sofia BARA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [S] [H]
assigné en intervention forcée le 18/03/2024 à étude en sa qualité d’ayant droit de [C] [H] décédé
conclusions déclarées irrecevables par ordonnance d’incident du 03.03.2025
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Sofia BARA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE
Madame [V] [H]
assignée en intervention forcée le 18/03/2024 à étude en sa qualité d’ayant droit de [C] [H] décédé
conclusions déclarées irrecevables par ordonnance d’incident du 03.03.2025
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Sofia BARA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [X] [O] et M. [W] [Y] ont selon acte notarié du 6 septembre 2014 fait l’acquisition d’un terrain à bâtir sur la commune de [Localité 10], au lieudit [Adresse 9], cadastré section A n° [Cadastre 4], formant le lot n° 35 du lotissement dénommé [Adresse 8].
Par acte notarié du 29 août 2017, M. [C] [H] et M. [B] [F] ont acquis de M. [D] [J] une maison à usage d’habitation située sur la parcelle voisine cadastrée section A n° [Cadastre 3], formant le lot n° 34 du même lotissement.
Par exploit d’huissier du 25 mai 2021, Mme [O] et M. [Y] ont fait assigner M. [C] [H] et M. [B] [F] devant le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains, afin principalement qu’ils soient condamnés à démolir le rehaussement de mur édifié sur leur fonds et à sa remise en état d’origine conformément aux stipulations du cahier des charges du lotissement et subsidiairement, que soit ordonnée une expertise judiciaire quant à la hauteur du mur litigieux par rapport au terrain naturel.
Les défendeurs ont conclu à la conformité du mur au règlement du PLU et à la caducité de la règle d’urbanisme de l’article 9 du cahier des charges conformément à l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.
Par jugement du 19 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :
– dit que la clause de l’article 9 du cahier des charges imposant une hauteur maximale des clôtures, en ses diverses spécifications, constitue une règle d’urbanisme,
– constaté de ce chef la caducité de l’article 9 du cahier des charges régissant le lotissement [Adresse 8] en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme,
– rejeté l’intégralité des demandes des requérants,
– condamné in solidum Mme [X] [O] et M. [W] [Y] à payer à M. [B] [F] et M. [C] [H] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné in solidum Mme [X] [O] et M. [W] [Y] à supporter les entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Me Santiago conformément aux offres de droit,
– ordonné l’exécution provisoire de la décision.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le cahier des charges définit des règles spécifiques pour les clôtures mitoyennes entre colotis, mais aussi des règles spécifiques pour les limites côté bordure de voie et limites de lotissement, qui par nécessité ne caractérisent pas des relations entre colotis.
Par déclaration du 8 décembre 2022, Mme [X] [O] et M. [W] [Y] ont interjeté appel de ce jugement.
A la suite de l’information du décès de [C] [H] survenu le 7 juin 2023, le magistrat de la mise en état a invité les parties à faire part de leurs initiatives en vue de reprendre l’instance au nom ou à l’égard des héritiers de la partie décédée, à peine de radiation à défaut de réponse dans le délai de trois mois à compter du 19 janvier 2024. En leur qualité d’ayants droit Mme [V] [H] et M. [S] [H] ont été appelés en intervention forcée, selon actes d’huissier du 18 mars 2024.
Me [G] [I] s’est constituée pour Mme [V] [H] et M. [S] [H] selon acte déposé et notifié le 7 août 2024 et a déposé et notifié des conclusions au fond le 6 novembre 2024.
Par ordonnance d’incident du 3 mars 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions d’intervenants forcés déposées et notifiées le 6 novembre 2024.
Dans leurs conclusions d’appelants, transmises et notifiées par le RPVA le 9 février 2023, Mme [O] et M. [Y] demandent à la cour de :
Vu les articles 1217 et suivants du code civil,
– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ainsi jugé (reprise du dispositif du jugement),
Statuant à nouveau :
A titre principal,
– condamner in solidum MM. [F] et [H] à procéder à la démolition du rehaussement du mur sis sur leur fonds, réalisé en 2017, et à procéder à la remise en état d’origine du mur conformément aux stipulations du cahier du lotissement [Adresse 6], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,
A titre subsidiaire, et ayant dire droit,
– ordonner une mesure d’expertise judicaire, confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner, avec mission habituelle en pareille matière, et notamment de donner tout renseignement utile à la juridiction quant à la hauteur du mur litigieux par rapport au terrain naturel,
En tout état de cause,
– débouter MM. [F] et [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
– condamner in solidum MM. [F] et [H] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Me Stéphane Möller, sur son affirmation de droit.
Mme [O] et M. [Y] font valoir que :
– l’article 2 du cahier des charges prévoit que celui-ci est applicable, sans limitation de durée, à tous les propriétaires et qu’il est opposable à toute personne détenant un titre sur tout ou partie du lotissement,
– en l’espèce, il n’est pas discuté que le mur litigieux excède très largement la hauteur maximale autorisée par les dispositions contractuelles du cahier des charges, dépassant 3 mètres par endroits,
– le juge de première instance a retenu à tort l’argument selon lequel les règles contenues dans le cahier des charges seraient devenues caduques et ne trouveraient plus à s’appliquer,
– bien qu’étant qualifiées de « clauses de nature réglementaire » et qu’elles soient contenues dans un cahier des charges non approuvé, il ressort de l’alinéa 3 de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme que, bien que n’étant pas opposables à l’administration du fait de leur caducité, ces clauses sont de natures contractuelles et qu’elles continuent à régir les rapports entre colotis. C’est ce qu’a retenu la Cour de cassation, notamment, dans ses arrêts du 21 janvier 2016 et du 13 février 2020 mais aussi la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans ses arrêts du 6 décembre 2018 et du 13 juin 2019,
– la Cour de cassation ne distingue donc nullement, au sein du cahier des charges, entre les stipulations présentant le caractère de règles d’urbanisme, qui en raison de leur caducité cesseraient de s’appliquer y compris dans les rapports entre les colotis, et les autres stipulations qui bénéficieraient de la réserve des « droits et obligations régissant les rapports entre colotis »,
– il ressort également de la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment de son arrêt du 12 février 1997 (pourvoi n° 95-11.599), que les règles, furent-elles relatives aux règles d’urbanisme, figurant au cahier des charges du lotissement, demeurent applicables, contractuellement, entre colotis,
– les arrêts cités par la partie adverse, concernaient exclusivement des litiges relatifs au règlement de lotissement et non le cahier des charges,
– du fait de leur nature contractuelle les règles prévues dans le cahier des charges sont donc applicables et le mur litigieux ne les respecte pas, quelle que soit la hauteur à partir de laquelle il est mesuré,
– à titre superfétatoire, le mur ne respecte pas les règles prévues pour les clôtures par le PLU de [Localité 10] pour le zonage concerné. Ainsi la mairie a dans le cadre du certificat de non contestation, relevé qu’elle ne contestait pas la conformité « à l’exception du mur de clôture situé sur l’alignement de la voie, dont la hauteur est trop importante »,
– il ressort de l’analyse des pièces que le mur a été réalisé illégalement avant le dépôt de la déclaration préalable, au mépris des dispositions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme, étant rappelé que cette déclaration prévoyait un mur d’une hauteur de 1,65 mètre alors que le mur atteint à son point le plus haut 3,25 mètres,
– le juge civil est naturellement compétent pour faire sanctionner le non-respect d’une règle d’urbanisme dès lors que cette violation de la règle d’urbanisme cause un préjudice à un tiers, en l’occurrence au voisin de la construction irrégulière. Il n’est aucunement demandé à la présente juridiction de « vérifier la conformité d’une décision administrative »,
– contrairement à ce qui est affirmé, leur terrain n’a jamais été excavé, ils ont même effectué un remblai dans le but de masquer en partie la hauteur du mur,
– compte tenu de la configuration du terrain naturel, il est évident que l’altimétrie de part et d’autre de la ligne divisoire des deux fonds est quasiment identique, et que la différence de hauteur des terres était quasiment nulle. Cela ressort notamment de la documentation concernant le projet de lotissement et du plan topographique,
– il est tout autant évident qu’à l’époque considérée de la construction du mur de soutènement sur le fonds actuellement propriété [H]/[F], il n’était nul besoin d’un mur de soutènement pour séparer les deux fonds, si ce n’est – comme cela fut le cas – pour soutenir les terres provenant d’un remblai.
– il appartient à M. [F] et à M. et Mme [H] d’apporter les plans relatifs à la construction de leur habitation pour lever toute difficulté sur la hauteur naturelle du terrain,
– à titre infiniment subsidiaire, une mesure d’expertise judicaire permettra de donner tout renseignement utile quant à la hauteur du mur litigieux par rapport au terrain naturel.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 12 avril 2023, M. [F] demande à la cour de :
Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme,
Vu l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme,
Vu le PLU de la commune de [Localité 10],
Vu le certificat de non opposition,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile,
– confirmer le jugement dont appel du 19 octobre 2022 en ce qu’il a : (reprise du dispositif du jugement),
– débouter les consorts [Y]/[O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant,
– condamner in solidum Mme [X] [O] et M. [W] [Y] au paiement de la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens d’appel distraits au profit de Me Corinne Santiago, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
S’agissant du respect du règlement du PLU,
– débouter les consorts [Y]/[O] en ce qu’ils ne démontrent aucunement le non-respect du règlement issu du plan local d’urbanisme,
S’agissant du cahier des charges du lotissement,
– prononcer la caducité de la règle d’urbanisme contenue dans l’article 9 du cahier des charges régissant le lotissement « [Adresse 7] » sur le fondement de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme,
– débouter les consorts [Y]/[O] de leur demande tendant au prononcé de la démolition du rehaussement du mur et remise en état sous astreinte dès lors qu’ils ne démontrent pas la contractualisation et l’opposabilité de l’article litigieux du cahier des charges.
M. [F] réplique que :
S’agissant du mur et de sa construction,
– la construction litigieuse, séparant les propriétés respectives, lui appartient en totalité comme cela est démontré par le géomètre-expert,
– ce n’est pas lui qui a décidé de la construction du mur mais c’est son auteur, M. [D] [J], comme cela ressort de la déclaration préalable déposée le 21 juillet 2017,
S’agissant du parfait respect du PLU de la construction litigieuse,
– il ressort du certificat de non-contestation de la mairie que les règles d’urbanisme ont été respectées et la mention indiquant « à l’exception du mur de clôture situé à l’alignement de la voie, dont la hauteur est trop importante » ne peut pas servir d’argument à Mme [O] et M. [Y] puisqu’il ne s’agit pas du mur litigieux,
– cette formulation sous-entend que la hauteur de la clôture entre les fonds mitoyens n’a fait l’objet d’aucune contestation par la commune,
– aucun recours gracieux ou contentieux n’a été engagé et le défaut d’affichage n’était pas un obstacle, puisque cela aurait empêché le délai de rétraction de courir,
– le mur se trouvant entièrement et exclusivement sur la parcelle [T], sa hauteur doit être mesure à partir de ce propre terrain naturel. Cela a été constaté par le géomètre-expert M. [L] et aucune mention dans le PLU ne prévoit que la mesure doit se faire par rapport au terrain voisin. Mme [O] et M. [Y] sont les seuls responsables de l’excavation de leur terrain,
– la notion de sol naturel d’origine invoquée par Mme [O] et M. [Y] n’existe aucunement, dans quelconque texte, ni dans le PLU, ni dans les documents du lotissement. Au contraire, il est de jurisprudence constante que le sol à prendre en compte est celui existant au moment du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme. Le terrain naturel est donc celui existant avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l’objet d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux,
– contrairement à ce qu’affirment Mme [O] et M. [Y] « l’examen d’une simple photographie » ne permet pas de déterminé le niveau naturel du sol et le procès-verbal de constat produit n’est pas non plus concluant puisqu’il n’établit pas où se trouve le terrain naturel sur lequel le mur est construit,
– par ailleurs, l’existence d’un quelconque remblai n’est pas démontrée et encore moins le fait qu’il aurait été réalisé en vue de construire le mur. L’attestation de M. [R] [A] est inopérante, puisqu’une simple comparaison ne permet pas de déterminer si la différence de niveau provient d’un remblai ou d’une excavation. De plus, même en cas de remblai ou d’excavation, le terrain naturel reste celui qui existe au moment du dépôt de la demande d’autorisation de travaux,
– il appartient donc à Mme [O] et M. [Y] de démontrer une hauteur supérieure de la construction en comparaison du terrain existant lors de la demande d’urbanisme et même en cas de remblai de démontrer qu’il a été réalisé en vue de la construction du mur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,
– les pièces 8 et 10 produites par Mme [O] et M. [Y] ne démontrent pas l’existence d’un remblai, puisqu’on peut constater l’existence d’une forte déclivité des terrains et la présence de lauriers âgés démontre que le terrain se trouvait déjà à cette hauteur avant même que M. [D] [J] ait construit le mur litigieux,
– en l’état d’un terrain naturel plus haut d’un côté, il faut prendre en compte la hauteur du mur de soutènement, lequel a un régime différent du mur de clôture,
– il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur la licéité d’une construction aux règles d’urbanisme puisqu’il n’appartient pas au juge civil de vérifier la conformité d’une décision administrative,
S’agissant du cahier des charges du lotissement,
– il découle de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme que l’article 9 du cahier des charges est devenu caduc puisqu’il s’agit d’une clause de nature réglementaire contenue dans un cahier des charges qui n’a pas été approuvé au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. En l’espèce, le cahier des charges est daté du 8 mars 2005, plus de dix ans se sont alors écoulés et en 2015, le lotissement était déjà couvert par un plan local d’urbanisme datant de 2010,
– contrairement à ce qu’affirment Mme [O] et M. [Y], le fait que le document s’intitule cahier des charges, ne suffit pas à en faire un document contractuel dont les dispositions seraient distinctes des règles d’urbanisme. L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme est sans ambiguïté sur ce point puisqu’il évoque la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement et le cahier des charges, pour être d’ailleurs cité dans ce même article, est un document du lotissement,
– il est évident qu’imposer une hauteur maximale pour une clôture constitue une règle d’urbanisme, cela n’est d’ailleurs pas contesté, ce qui implique que l’article 9 est bien caduc ; les dispositions non réglementaires restant, elles, en vigueur. Cela est d’ailleurs confirmé par le rapport de présentation du PLU et par la jurisprudence de la Cour de cassation,
– quand bien même ces dispositions seraient de nature contractuelle il est nécessaire de démontrer que les parties se sont contractuellement engagées à le respecter et conformément aux dispositions de l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme la « seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges contractuel, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel »,
– Mme [O] et M. [Y] ne démontrent pas l’existence d’une volonté contractuelle de maintenir les dispositions réglementaires du cahier des charges après que celles-ci soient devenues caduques,
– en tout état de cause, n’est pas prouvé un non-respect de l’article 9 du cahier des charges qui concerne les murs de clôture et pas de soutènement.
L’instruction a été clôturée le 9 septembre 2025.
L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [X] [O] et M. [W] [Y] de leur demande de démolition fondée sur une violation du plan local d’urbanisme et de leur demande d’expertise judiciaire ;
Condamne Mme [X] [O] et M. [W] [Y] aux dépens, avec distraction au profit de Me Corinne Santiago ;
Condamne Mme [X] [O] et M. [W] [Y] à payer à M. [B] [F], la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT