Cour d’appel de Rennes, 2 décembre 2025, N° de RG 22/05831

1e Chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05831 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TFBI

(Réf 1ère instance : 20/01683)

M. [T] [I]

Mme [Z] [X] épouse [I]

C/

Mme [Y] [K] [C] divorcée [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 7]-Bossard

Me Pailler

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ ;

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 février 2025 devant Madame Véronique VEILLARD et Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrats, tenant l’audience en double rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 3 juin 2025

****

APPELANTS

Monsieur [T] [I]

né le 10 janvier 1971 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Z] [X] épouse [I]

née le 5 avril 1977 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Isabelle BOUCHET-BOSSARD de la SELARL BELWEST, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

Madame [Y] [K] [C] divorcée [H]

née le 17 mai 1971 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant acte authentique du 24 février 2017, Mme [Y] [C] a acquis deux parcelles de terrain auprès de M. [T] [I] et Mme [Z] [E], situées au lieudit [Adresse 8] à [Localité 12] (29) et cadastrées section YA n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], au prix de 34.120 €.

2. Etaient annexés à l’acte de vente un certificat d’urbanisme d’information délivré le 11 janvier 2017 à la demande du notaire indiquant que les parcelles vendues étaient situées en zone UB au PLU de la commune ainsi qu’un certificat d’urbanisme opérationnel positif, antérieur à la vente, délivré le 25 ;novembre 2015 à la demande de Mme [I], mentionnant que la construction d’une maison d’habitation sur les parcelles susmentionnées était réalisable.

3. À proximité immédiate de la propriété vendue est implantée l’Earl de Kerma’harit, une exploitation agricole de vaches laitières et de volailles, soumise à la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement.

4. Mme [C] a appris que par arrêté du 26 février 2019, M. et Mme [G], propriétaires de la parcelle voisine, se sont vus refuser la délivrance d’un permis de construire, après avis défavorable de la chambre de l’agriculture du 14 février 2019, en raison de l’implantation de l’exploitation agricole, à moins de 100 m de l’assiette du projet de construction d’une maison individuelle.

5. Par courriers du 7 et 27 novembre 2019, Mme [C] a interrogé le maire de [Localité 12] sur la constructibilité de son terrain.

6. Par courrier du 25 novembre 2019, le maire de la commune de [Localité 12] constatait que le certificat d’urbanisme opérationnel positif du 25 ;novembre 2015 était devenu caduc. Il précisait à Mme [C] que la constructibilité de son terrain dépendait de l’avis de la chambre de l’agriculture et l’invitait à solliciter un nouveau certificat d’urbanisme opérationnel.

7. Par lettres recommandées des 13 et 27 novembre 2019, Mme [C] a informé M. et Mme [I] de la situation en vue de parvenir à une solution amiable.

8. Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 janvier 2020, elle a sollicité l’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, sans réponse des vendeurs.

9. Le 10 février 2020, un nouveau plan local d’urbanisme a été adopté par [Localité 11] Communauté, classant les parcelles litigieuses en zone urbaine à vocation d’habitat et activités compatibles à constructibilité limitée.

10. Le 29 juin 2020, le maire de [Localité 12] a notifié à Mme [C] un certificat d’urbanisme négatif, fondé sur le plan local d’urbanisme du 10 ;février 2020.

11. C’est ainsi que par acte d’huissier délivré le 6 novembre 2020, Mme ;[C] a fait assigner M. et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

12. Par jugement du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Brest a ;:

– annulé la vente des parcelles cadastrées YA n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] situées au lieudit [Adresse 8] à [Localité 12], intervenue le 24 février 2017 entre Mme ;[C] et M. et Mme [I],

– condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à Mme [C] la somme de 34.120 €, et condamné Mme [C] à restituer les parcelles litigieuses à M. et Mme [I],

– condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à Mme [C] la somme de 4.050 € au titre des frais notariés, outre la taxe foncière courant depuis le 24 février 2017 jusqu’à la date à laquelle le jugement deviendra définitif,

– condamné la partie la plus diligente à procéder à la publication de la décision valant transfert de propriété, selon les modalités prévues par l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,

– débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum à payer à Mme ;[C] la somme de 1.000 € sur ce même fondement,

– condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens de l’instance.

13. Par déclaration remise au greffe le 3 octobre 2022, M. et Mme [I] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

14. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

15. M. et Mme [I] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans les dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 janvier 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

– réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Au principal,

– transmettre à la juridiction compétente la question préjudicielle de la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel du 23 novembre 2015,

– surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif,

Subsidiairement,

– débouter Mme [C] de toutes ses demandes,

– condamner Mme [C] à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat réalisé par M. et Mme [I],

Encore plus subsidiairement, en cas d’annulation de la vente et de restitution du terrain,

– condamner cette dernière à leur payer la somme de 3.840 € au titre de la remise en état originel des parcelles.

16. Mme [C] expose ses prétentions et moyens (qui seront repris dans la partie motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 janvier 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

– confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [I] a lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 € sur ce même fondement,

En tout état de cause,

– débouter M. et Mme [I] de leurs demandes,

– déclarer irrecevable leur demande tendant à sa condamnation à leur payer la somme de 3.840 € au titre de la remise en état originel des parcelles sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. et Mme [I] à lui payer la somme de 4.000 ;€ au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur la question préjudicielle de la légalité des certificats d’urbanisme

18. M. et Mme [I] font valoir qu’en retenant que les différents certificats d’urbanisme obtenus ne reflétaient pas la situation administrative exacte des parcelles, le tribunal s’est livré à l’interprétation de la validité d’actes administratifs, en violation des dispositions de l’article 49 alinéa 2 du code de procédure civile.

19. Ils estiment que la cour devra transmettre au tribunal administratif compétent la question préjudicielle tenant à la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel du 28 novembre 2015, considérant que la solution du litige dépend de cette question relevant de la compétence exclusive de la juridiction administrative, et qu’elle devra par conséquent surseoir à statuer dans l’attente de la décision de cette juridiction.

20. Mme [C] réplique que les conditions de l’article 49 alinéa 2 ne sont pas réunies. Elle soutient que le tribunal n’a pas statué sur la légalité du certificat d’urbanisme et qu’il n’avait nul besoin de transmettre une question préjudicielle au tribunal administratif sur ce point, étant seulement saisi d’une demande de nullité de la vente pour vice du consentement.

Réponse de la cour

21.Aux termes de l’article 49 alinéa 2 du code de procédure civile, « Lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ».

22. En l’espèce, le tribunal n’a fait que constater que le certificat d’urbansime opérationel du 28 novembre 2015 ne mentionnait ni le règlement du 27 ;décembre 2013 ni l’article L.111-3 du code rural et qu’il ne faisait état ni des restrictions contenues dans ces dispositions ni de l’avis de la chambre de l’agriculture. Le tribunal ne s’est livré à aucune interprétation et encore moins à un contrôle de la légalité de ces actes admnistratifs.

23. Contrairement à ce que soutiennent les époux [I], la solution du litige ne nécessite pas qu’il soit préalablement statué sur la légalité des certificats d’urbanisme délivrés par la commune. En effet, la légalité de l’acte importe peu, dès lors que celui-ci est objectivement incomplet, ce qui a pu induire en erreur l’acquéreuse.

24. Il n’y a donc pas lieu de transmettre une quelconque question préjudicielle à la juridiction administrative ni de surseoir à statuer dans l’attente de la décision.

25. M. et Mme [I] seront par conséquent déboutés de leurs demandes de ce chef.

2) Sur la demande de nullité de la vente

26. M. et Mme [I] rappellent que l’erreur sur la qualité essentielle doit s’appécier au moment de la formation du contrat. Ils exposent qu’aucune des mentions portées à l’acte de vente n’était erronée à l’époque de sa signature et que le terrain était alors parfaitement constructible puisqu’il était classé en zone UB (zone urbanisée) au PLU de la commune et bénéficiait d’un certificat d’urbanisme opérationnel dont la validité expirait en mai 2017.

27. Ils font grief au premier juge d’avoir estimé que le terrain n’était en réalité pas constructible lors de la vente en raison d’un certificat d’urbansime opérationnel positif qu’il a jugé illégal en excédant ses attributions juridictionnelles.

28. Ils font valoir qu’il appartenait donc à Mme [C], qui disposait d’un certificat d’urbanisme opérationnel créateur de droits acquis et toujours en cours de validité au jour de la vente, de saisir la juridiction administrative d’un recours si elle s’estimait victime d’une contrariété de décisions, en cas de refus de permis de construire (qu’elle n’a jamais déposé). Or, non seulement Mme [C] n’a fait aucune démarche dans le délai imparti, mais elle n’a déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel qu’après l’adoption du nouveau PLU, classant le terrain comme définitivement inconstructible.

29. Ils soulignent à cet égard que l’inconstructibilité actuelle des parcelles est sans aucun rapport avec les dispositions de l’article L.111-3 du code rural et ne résulte que d’un changement de zonage des parcelles dans le cadre de la révision du PLU adoptée postérieurement à la vente (en 2020).

30. Ils ajoutent que conformément à l’article L.111-3 du code rural applicable lors de la vente, le PLU de la commune prévoyait des règles d’éloignement différentes de celles posées par ce texte et que le refus de permis de construire à l’époque n’est pas avéré. Ils en déduisent que lors de la vente, le terrain était constructible en application du PLU.

31. En toute hypothèse, ils considèrent que l’erreur de Mme [C] ne pourrait être jugée qu’inexcusable et non déterminante, en ce que notamment ;:

– celle-ci a déclaré dans l’acte de vente n’avoir jamais fait de l’obtention préalable d’un permis de construire, une condition de la vente, bien qu’étant informée de la réglementation et nonobstant les conseils de son propre notaire,

– en tant qu’habitante de la commune, elle connaissait les lieux et donc la proximité de l’exploitation agricole mais elle a néanmoins pris le risque d’acquérir sans permis de construire purgé de tous recours et sans déposer une demande de permis de construire pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme opérationnel.

32. Ils contestent enfin toute erreur sur la constructibilité du terrain en évoquant l’acceptation par Mme [C] d’un aléa connu lors de la conclusion du contrat et accepté par elle, étant précisé que le risque de voir échouer son projet de construction n’était pas avéré lors de la vente car rien ne dit que le permis de construire aurait été refusé en 2017 comme il l’aurait été en 2020, pour des raisons totalement différentes.

31. Mme [C] explique avoir été induite en erreur sur la constructibilité du terrain acquis, par la désignation de « terrain à bâtir » dans l’acte de vente ainsi que par les certificats d’urbanisme délivrés par la commune, lesquels ne reflétaient pas la situation exacte des parcelles vendues en ce qu’ils ne faisaient référence ni à l’article L.111-3 du code rural et de la pêche maritime ni aux restrictions d’implantation en présence d’une installation classée à proximité, alors qu’il est parfaitement établi que les parcelles litigieuses étaient situées à moins de 100 mètres de l’EARL Kerma’harit, laquelle est une installation classée pour la protection de l’environnement.

32. Elle en déduit que contrairement à ce qui lui a été indiqué lors de la vente, la construction des parcelles n’était en réalité pas réalisable.

33. Elle précise que si elle avait été informée de l’interdiction de construire ou à tout le moins du risque de ne pas bénéficier de la dérogation à ladite interdiction, elle n’aurait pas acquis les parcelles puisque son projet était de construire.

34. Elle souligne que la circonstance que les parcelles soient désormais inconstructibles à la suite de l’adoption du nouveau plan local d’urbanisme adopté le 10 février 2020 est totalement indifférente au regard de la date d’appréciation de l’erreur. Il est tout aussi indifférent qu’elle n’ait pas déposé de permis de construire dans le délai de 18 mois courant à compter du certificat d’urbansime opérationnel positif du 23 novembre 2015.

35. Elle 2 décembre 2025