Résiliation judiciaire d’un bail social pour location à une personne morale non éligible – Cour d’appel de Paris, 2 décembre 2025, N° de RG 22/14254

📘 L’Essentiel

La location de logements sociaux à des personnes morales est strictement interdite par l’article L.442-8 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation. Cette interdiction s’applique également à la sous-location, impliquant que le titulaire du contrat doit occuper personnellement les lieux. L’article L442-8 alinéa 3 prévoit une exception pour la sous-location aux salariés des personnes morales, mais uniquement pour les logements intermédiaires, qui ne sont pas des logements conventionnés.. Source : Cour d’appel de Paris, 2 décembre 2025, N° de RG 22/14254

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 2 décembre 2025, N° de RG 22/14254

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2007, un bail a été consenti par le Fonds de garantie, représenté par la S.A. Immobilière 3F, à la S.A.R.L. Bazar de la Coupole pour un logement, une cave et deux emplacements de stationnement. Un second bail a été signé le 30 août 2016 pour un troisième emplacement de stationnement. En raison de loyers et charges impayés, la S.A. Immobilière 3F a signifié un commandement de payer le 26 juin 2019, suivi d’une saisine de la CCAPEX le 18 mars 2021.

Le 26 mai 2021, la S.A. Immobilière 3F a assigné la S.A.R.L. Bazar de la Coupole et un occupant aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement des arriérés locatifs. Le jugement du 10 juin 2022 a rejeté les demandes de résiliation et d’expulsion, ainsi que celles relatives aux indemnités d’occupation.

En appel, la S.A. Immobilière 3F a demandé l’infirmation du jugement, la résiliation du bail et l’expulsion de la S.A.R.L. Bazar de la Coupole. La cour a constaté que le bail était illégal, car une personne morale ne peut pas être titulaire d’un contrat de location d’un logement social. La S.A.R.L. Bazar de la Coupole, en tant que société, ne peut pas bénéficier d’un logement social, ce qui a justifié la demande de résiliation.

La cour a également ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. Bazar de la Coupole et de l’occupant, ainsi que le paiement d’un arriéré locatif de 25 550,86 euros. Les demandes subsidiaires des intimés ont été rejetées, et la cour a précisé que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre légal interdisant la location d’un logement social à une personne morale ?

L’article L.442-8 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation stipule :

« Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 euros. »

Cette disposition établit clairement que la sous-location est prohibée pour les logements sociaux. La personne titulaire du contrat de location doit occuper personnellement les lieux loués, ce qui exclut la possibilité pour une personne morale d’occuper un logement à titre personnel.

En effet, une personne morale, comme la S.A.R.L. Bazar de la Coupole, ne peut pas bénéficier du droit à l’habitat, même si les locaux sont utilisés pour loger des membres de son personnel. Ainsi, le principe fondamental est que la location d’un logement social à une personne morale est impossible.

Quel est le statut des logements intermédiaires par rapport aux logements sociaux ?

L’article L.302-16 du Code de la construction et de l’habitation définit les logements intermédiaires comme suit :

« Les logements intermédiaires s’entendent, à l’exclusion des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5, des logements :
1° Faisant l’objet d’une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l’Etat, une collectivité locale ou l’un de ses groupements, ou par toute autre personne morale et conditionnée au respect, pendant une certaine durée, des conditions prévues aux 2° et 3° ;
2° Destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l’attribution de l’aide mentionnée au 1°, par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;
3° Dont le prix d’acquisition ou, pour les logements donnés en location, dont le loyer, n’excède pas, pendant la durée mentionnée au 2°, des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III. »

Il en découle que les logements locatifs sociaux ne peuvent pas être considérés comme des logements intermédiaires. Dans le cas présent, le logement litigieux est un logement conventionné, et non un logement intermédiaire, ce qui renforce l’interdiction de location à une personne morale.

Quel est l’impact du conventionnement sur le bail d’un logement social ?

Le Code de la construction et de l’habitation précise que le bail d’un logement conventionné est régi par les stipulations de la convention type et les dispositions d’ordre public. Cela signifie que le conventionnement d’un logement occupé produit ses effets sur les baux en cours, et que la législation sociale s’applique de plein droit dès que le locataire est notifié.

Il est important de noter que l’article L.442-8 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation, qui permet la sous-location aux salariés des personnes morales, ne s’applique qu’aux logements intermédiaires. Dans le cas présent, le logement loué à la S.A.R.L. Bazar de la Coupole est un logement locatif social, ce qui rend cette exception inapplicable.

Quel est le fondement de la demande de résiliation judiciaire du bail ?

La demande de résiliation judiciaire du bail est justifiée par la réglementation applicable aux logements sociaux, qui est d’ordre public. En vertu de cette réglementation, une personne morale ne peut pas être titulaire d’un contrat de location d’un logement social.

Les intimés ont soutenu que la résiliation du contrat de bail ne serait pas fondée, mais la cour a constaté que la demande de résiliation est légitime, car elle repose sur des motifs d’ordre public. Le bail d’un logement conventionné doit respecter les obligations légales applicables, et la S.A. immobilière 3F ne peut pas être dispensée de ces obligations.

Quel est le montant de la dette locative et quelles sont les conséquences ?

La dette locative a été établie à compter du mois d’août 2023, avec un montant total de 25 550,86 euros au 30 juin 2025. Cette somme inclut les arriérés de loyer et doit être inscrite au passif de la S.A.R.L. Bazar de la Coupole.

En outre, il a été décidé que M. [O] [S], en tant qu’occupant des lieux, doit également payer cette somme. De plus, il a été ordonné que M. [O] [S] devra verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.