Validité du congé pour vente et expulsion d’un locataire occupant sans droit ni titre – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 novembre 2025, N° de RG 25/01991

📘 L’Essentiel

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le congé donné par le bailleur pour vendre un logement occupé par un locataire mentionne le prix et les conditions de la vente, valant offre de vente au locataire. Ce dernier a deux mois pour accepter l’offre, prolongés à quatre mois en cas de demande de prêt. Si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation devient nulle et le locataire perd son droit d’occupation.. Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 27 novembre 2025, N° de RG 25/01991

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 27 novembre 2025, N° de RG 25/01991

Par acte sous seing privé du 6 août 2006, un usufruitier et son nu-propriétaire ont donné à bail une maison à un locataire, moyennant un loyer mensuel de 900 euros. Le 24 février 2023, l’usufruitier a signifié un congé pour vendre le bien au locataire pour un montant de 2.500.000 euros, congé accepté par le locataire sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. Cependant, le locataire n’a pas justifié de l’obtention de ce prêt dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 31 août 2023.

Le 9 novembre 2023, l’usufruitier a assigné le locataire pour valider le congé et obtenir son expulsion. Le jugement du 21 janvier 2025 a partiellement accueilli les demandes de l’usufruitier, constatant la validité du congé et la rupture du bail, déclarant le locataire occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023. Le jugement a ordonné l’expulsion du locataire, fixé une indemnité d’occupation de 2.000 euros par mois, et autorisé le propriétaire à récupérer les frais d’eau à partir de février 2025.

Le locataire a interjeté appel, contestant la validité du congé, arguant que le prix de vente était excessif et que l’absence de renonciation des cohéritiers à une action en réduction rendait le congé caduc. Il a également demandé un délai supplémentaire pour quitter les lieux, invoquant des problèmes de santé. En réponse, l’usufruitier a formé un appel incident, demandant la confirmation du jugement initial.

La cour a confirmé la validité du congé, rejeté la demande de médiation, et a statué que le locataire devait quitter les lieux dans un délai de trois mois après un commandement d’expulsion. Elle a également fixé l’indemnité d’occupation à 2.000 euros par mois à compter du 1er septembre 2023, tout en rejetant la demande de restitution du dépôt de garantie du locataire.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre juridique du congé pour vente dans le cadre d’un bail d’habitation ?

Le cadre juridique du congé pour vente est principalement régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, et cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Si le locataire accepte l’offre, il dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente, qui peut être prolongé à quatre mois si l’acceptation est subordonnée à l’obtention d’un prêt.

Quel est le rôle du bailleur dans la préparation de la vente ?

Le bailleur a une obligation positive dans la préparation de la vente. Il doit apporter son concours à la préparation de l’acte de vente, car il est le seul à pouvoir fournir certains renseignements et documents nécessaires au notaire. Cette obligation est essentielle pour garantir que la vente puisse se réaliser dans les délais impartis.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire qui accepte l’offre de vente doit mettre en œuvre toutes les conditions qui lui incombent, notamment en ce qui concerne l’obtention d’un prêt. Le bailleur ne doit pas rester inactif et doit faciliter le processus de vente.

Quel est l’impact de l’absence d’une offre de prêt sur la validité du congé ?

L’absence d’une offre de prêt peut avoir un impact significatif sur la validité du congé. Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention de ce prêt. Si, à l’expiration du délai imparti, le locataire n’a pas justifié de l’existence d’une offre de prêt, l’acceptation de l’offre devient nulle de plein droit, et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Dans le cas présent, le locataire n’a pas justifié de l’existence d’une offre de prêt dans le délai imparti, ce qui a conduit à la résiliation du bail et à sa situation d’occupant sans droit ni titre.

Quel est le montant de l’indemnité d’occupation et comment est-il déterminé ?

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur. Le montant de cette indemnité est fixé en fonction de la valeur locative du bien et des circonstances particulières de l’occupation.

Dans cette affaire, le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation à 2000 euros par mois, à compter du 1er septembre 2023, date à laquelle le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. Ce montant a été déterminé en tenant compte de l’état du bien, qui présentait des désordres nécessitant des travaux de rénovation, mais également de la valeur locative du bien.

Quel est le délai accordé pour quitter les lieux après une expulsion ?

Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion concerne un lieu habité, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi de l’occupant.

Dans le cas présent, le tribunal a accordé un délai de trois mois pour quitter les lieux, prenant en compte la situation de santé du locataire et le fait qu’il vit dans les lieux depuis 2006. Ce délai commence après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Quelles sont les conditions de restitution du dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie est régie par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Dans le cas présent, le locataire n’ayant pas quitté les lieux, il ne peut prétendre à la restitution de son dépôt de garantie avant son départ. La demande de restitution est donc considérée comme irrecevable tant que le locataire occupe le bien sans droit ni titre.

Quel est le régime des frais irrépétibles dans le cadre de cette procédure ?

Les frais irrépétibles sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits. Dans cette affaire, le locataire a été condamné à verser des frais irrépétibles au bailleur, en raison de sa position de partie essentiellement succombante.

Le tribunal a confirmé la condamnation du locataire aux dépens et a également accordé au bailleur une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, considérant qu’il n’était pas équitable de laisser ces frais à la charge du bailleur.