Résiliation de bail – Baux commerciaux : FAQ juridique

📘 L’Essentiel

La résiliation de plein droit d’un bail commercial, en vertu d’une clause résolutoire, est soumise à l’article L145-41 du Code de commerce. Ce dernier stipule qu’une clause de résiliation ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, mentionnant ce délai sous peine de nullité. En l’espèce, le commandement de payer délivré par la SCI CARNOT VAUBAN a été jugé nul en raison d’un défaut de pouvoir, entraînant le rejet de la demande de résiliation et des demandes d’expulsion.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial peut être fondée sur une clause résolutoire, qui est une stipulation contractuelle permettant à une partie de mettre fin au contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. Selon l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

En l’espèce, la SCI CARNOT VAUBAN a délivré un commandement de payer à la SAS SID.IMMO.[Localité 4] le 26 décembre 2024, visant à obtenir le paiement de loyers impayés. Ce commandement a été signifié à la caution, et il a été rappelé à la locataire les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du Code de commerce. La clause résolutoire contenue dans le bail stipule que le bail peut être résilié en cas de non-paiement des loyers, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Quel est l’impact de la dissolution de la société sur la recevabilité de l’assignation ?

La dissolution d’une société peut constituer une fin de non-recevoir, c’est-à-dire un moyen de faire déclarer irrecevable une demande sans examen au fond. Selon l’article 122 du Code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande est considéré comme une fin de non-recevoir. En l’espèce, la SAS SID.IMMO.[Localité 4] soutient que la SCI CARNOT VAUBAN était dissoute au moment de la délivrance de l’assignation, le 29 janvier 2025, en raison de l’expiration de son terme statutaire.

Cependant, la SCI CARNOT VAUBAN a produit un extrait K bis en date du 16 septembre 2025, indiquant que la société avait été prorogée jusqu’au 23 novembre 2057. La régularisation de la situation a été effectuée postérieurement à la délivrance de l’assignation, ce qui a permis de considérer cette dernière comme régulière. Ainsi, l’irrecevabilité tirée de la dissolution de la société a été rejetée.

Quel est le rôle de la qualité à agir dans le cadre de l’assignation ?

La qualité à agir est essentielle pour déterminer si une partie est légitimement en droit d’intenter une action en justice. Selon l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. En l’espèce, la SAS SID.IMMO.[Localité 4] conteste la qualité à agir de la SCI CARNOT VAUBAN, en raison du décès de son gérant en 2011.

L’article 32 du Code de procédure civile stipule que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable. Toutefois, le défaut de pouvoir d’une personne mentionnée comme représentant d’une société constitue une irrégularité de fond, selon l’article 117 du même code. Dans ce cas, la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse a été rejetée, car la SCI CARNOT VAUBAN a produit un extrait Kbis à jour, mentionnant que la gérante actuelle est Madame [U] [C], ce qui a régularisé la situation.

Quel est le régime des mesures conservatoires en référé ?

Les mesures conservatoires en référé sont régies par les articles 834 et 835 du Code de procédure civile. L’article 834 permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend. L’article 835, quant à lui, précise que le président peut prescrire des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cadre de la présente affaire, la SCI CARNOT VAUBAN a demandé la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion de la SAS SID.IMMO.[Localité 4]. Cependant, la demande de résiliation du bail a été jugée non fondée en raison de la nullité du commandement de payer, ce qui a conduit à un rejet des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Quel est le principe de l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est une somme due par un occupant sans droit ni titre pour l’usage d’un bien immobilier. En cas d’expulsion, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer en cours, conformément aux dispositions du Code civil. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans cette affaire, la SCI CARNOT VAUBAN a demandé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, en raison de l’occupation des locaux par la SAS SID.IMMO.[Localité 4] sans droit ni titre. Toutefois, en raison de la nullité du commandement de payer, la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation a été rejetée.

Quel est le cadre juridique des délais de paiement en matière de créances locatives ?

Les délais de paiement en matière de créances locatives sont régis par l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. Cette décision doit tenir compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Dans le cas présent, la SAS SID.IMMO.[Localité 4] a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette locative. Le juge a constaté que la société avait effectué plusieurs paiements et a donc accordé des délais de paiement, en tenant compte de sa situation financière et des paiements antérieurs.

Quel est le régime des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile ?

Les dépens sont les frais engagés par les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire. Selon l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est généralement condamnée à payer les dépens. En l’espèce, la SAS SID.IMMO.[Localité 4] et Monsieur [Z] [D] ont été condamnés aux entiers dépens de la présente instance, en raison de leur position de parties principalement succombantes.

L’article 700 du Code de procédure civile permet également à une partie de demander le remboursement de ses frais d’avocat. Cependant, dans cette affaire, la demande de la SAS SID.IMMO.[Localité 4] au titre de l’article 700 a été rejetée, tout comme celle de la SCI CARNOT VAUBAN, en raison du rejet de leurs demandes principales.