En août 2024, une mise en demeure a été adressée à l’héritière pour réaliser des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique, suite à des signalements d’habitat indigne. Les travaux ont été effectués, et l’arrêté préfectoral a été abrogé en novembre 2024. Le bail a été suspendu pendant 108 jours, repoussant ainsi sa date de fin au 16 juin 2025. Cependant, le locataire est resté dans les lieux après cette date.
En août 2025, l’héritière a assigné le locataire devant le tribunal pour obtenir son expulsion, arguant qu’il occupait le bien sans droit ni titre. Lors de l’audience, le locataire a évoqué des problèmes de santé et un futur emploi, mais cela n’a pas suffi à justifier son maintien dans les lieux.
Le tribunal a jugé que le congé était régulier et que le bail avait pris fin. Il a ordonné l’expulsion du locataire, qui devait libérer les lieux dans un délai de huit jours, sous peine d’expulsion forcée. Le locataire a également été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle et à rembourser les frais de justice de l’héritière. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée, et le tribunal a prévu de transmettre la décision au préfet pour le relogement du locataire..
Le cadre légal du congé donné par le bailleur est régi par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Selon le paragraphe I de cet article, le congé doit être justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, tel que l’inexécution par le locataire de ses obligations.
Le congé doit également indiquer, à peine de nullité, le motif allégué, être donné avec un préavis de six mois, et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier, ou remis en main propre contre récépissé. Le délai de préavis commence à courir à compter de la réception de la notification.
Le paragraphe II précise que si le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À défaut d’acceptation de cette offre dans ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
Après la fin du bail, l’occupant qui reste dans les lieux sans droit ni titre est considéré comme occupant sans droit ni titre. Selon la jurisprudence, toute occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, ce qui permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant.
L’article 544 du Code civil stipule que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue », tandis que les articles 1888 et 1889 précisent que le bail prend fin à l’expiration du terme convenu ou par l’effet d’un congé régulier. Dans ce cas, l’occupant, qui n’a pas respecté les termes du congé, est en situation d’occupation illégale.
L’indemnité d’occupation due par l’occupant est déterminée par le montant du dernier loyer convenu. Selon la décision, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à partir de la date à laquelle il a perdu son droit d’occupation, soit le 17 juin 2025, jusqu’à son départ effectif des lieux.
Cette indemnité est calculée en tenant compte des loyers que l’occupant aurait éventuellement réglés durant cette période. L’article 1728 du Code civil, qui traite des obligations du locataire, peut également être pertinent ici, car il stipule que le locataire doit payer le loyer convenu.
La condamnation aux dépens est fondée sur l’article 699 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens. Dans cette affaire, l’occupant, qui a succombé dans ses prétentions, est donc condamné à payer l’intégralité des dépens de l’instance, y compris les frais liés au congé qui lui a été signifié.
Cette disposition vise à garantir que la partie qui a causé le litige par son comportement soit responsable des frais engagés par l’autre partie pour faire valoir ses droits en justice.
L’exécution provisoire des décisions de justice est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.
L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire si elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans le cas présent, l’exécution provisoire a été maintenue, ce qui signifie que la décision d’expulsion et les autres mesures ordonnées peuvent être mises en œuvre immédiatement, sans attendre l’issue d’un éventuel appel.