Le financement de l’acquisition a été réalisé par un crédit immobilier accordé par la société BNP Paribas, avec la Société Générale agissant en tant que caution pour garantir l’achèvement des travaux. Cependant, des retards dans la livraison des biens ont été constatés, et en octobre 2023, les acquéreurs ont mis en demeure la société HPL Auguste de justifier ce retard. En mai 2024, ils ont assigné la société devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation de leurs préjudices.
Le tribunal a ordonné une médiation, qui n’a pas abouti, et a ensuite désigné un administrateur ad hoc pour superviser l’achèvement des travaux. En mars 2025, le tribunal a condamné la société HPL Auguste à produire des documents et a ordonné à la Société Générale de mettre en œuvre la garantie d’achèvement. Les acquéreurs ont également assigné d’autres banques impliquées dans le financement.
Les époux ont demandé la suspension de leurs paiements de crédit jusqu’à l’achèvement des travaux, tandis que la Société Générale a contesté cette demande, affirmant avoir respecté ses obligations. Le juge a finalement ordonné la suspension de l’exécution du prêt jusqu’au premier appel de fonds par l’administrateur ad hoc, tout en suspendant l’instance jusqu’à l’achèvement des biens immobiliers..
L’article L. 313-44 du code de la consommation stipule que « lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. »
Cette disposition est applicable lorsque le prêteur est intervenu dans l’instance ou a été mis en cause par l’une des parties. Il est important de noter que la suspension concerne l’exécution du contrat de prêt dans son ensemble et non seulement le paiement des échéances. Ainsi, le tribunal peut ordonner la suspension de l’exécution du contrat de prêt jusqu’à la résolution du litige, ce qui inclut la possibilité de suspendre les paiements des échéances.
La désignation d’un administrateur ad hoc, comme prévu par l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, permet de gérer la situation d’un chantier en difficulté. Cet administrateur a pour mission de « procéder aux éventuels appels de fonds nécessaires, selon les stipulations des contrats de vente en l’état futur d’achèvement. »
Dans le cas présent, le tribunal a désigné un administrateur ad hoc pour superviser l’achèvement du programme immobilier. Cela signifie que l’administrateur a le pouvoir d’agir en lieu et place du maître d’ouvrage défaillant, ce qui peut influencer la dynamique de la procédure en cours. La mise en œuvre de la garantie d’achèvement par la Société Générale est également liée à cette désignation, car elle doit financer les travaux restants jusqu’à l’achèvement.
Les époux [B] soutiennent que leur préjudice découle du manquement de la société HPL Auguste à ses obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne la livraison de l’immeuble. Selon l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. »
Les préjudices allégués incluent des pénalités de retard et une perte de chance de mettre en location le bien immobilier non achevé. Pour évaluer ces préjudices, il est essentiel de connaître la date d’achèvement et de livraison effective du bien, car cela déterminera l’ampleur des dommages subis par les demandeurs.
La garantie d’achèvement, régie par l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation, impose au garant de financer les travaux restants jusqu’à l’achèvement du chantier. Toutefois, cette garantie ne couvre pas les retards de livraison de l’immeuble.
Dans cette affaire, la Société Générale a été condamnée à mettre en œuvre la garantie d’achèvement, ce qui implique qu’elle doit financer les travaux nécessaires à l’achèvement du projet immobilier. Cependant, la responsabilité de la Société Générale ne peut être engagée pour des retards dans la livraison, car sa seule obligation est de financer les travaux, et non de les réaliser elle-même.
La demande de sursis à statuer repose sur l’article 378 du code de procédure civile, qui stipule que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »
Les époux [B] soutiennent que l’achèvement de la construction, ordonné par le jugement du 27 mars 2025, est un événement déterminant pour la résolution de leur litige. Ils estiment qu’il est nécessaire d’attendre l’exécution de cette décision pour évaluer correctement les préjudices subis. Le juge de la mise en état a reconnu que l’achèvement est essentiel pour trancher sur les demandes d’indemnisation, ce qui justifie le sursis à statuer.
La Société Générale, en tant que garant, est soumise aux dispositions de l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation, qui précise que la garantie financière d’achèvement ne couvre pas les retards de livraison de l’immeuble.
Elle est tenue de financer les travaux restants jusqu’à l’achèvement, mais n’est pas responsable de la réalisation des travaux elle-même. Ainsi, même si des retards ont été constatés, la responsabilité de la Société Générale ne peut être engagée pour inexécution tardive, tant qu’elle a respecté son obligation de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement.
La défaillance financière de la société HPL Auguste a des implications sur la mise en œuvre de la garantie d’achèvement. Selon l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, la désignation d’un administrateur ad hoc est justifiée en cas de défaillance financière avérée.
Cependant, dans cette affaire, le tribunal a jugé que la société HPL Auguste ne présentait pas de défaillance financière avérée, ce qui a conduit à des décisions concernant la gestion du chantier. La situation financière de la société HPL Auguste influence donc la capacité des parties à faire valoir leurs droits et à obtenir réparation pour les préjudices subis.