La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Dans le cas présent, C’Chartres Habitat a délivré un commandement de payer le 22 novembre 2024, qui est resté sans effet pendant plus de deux mois. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 janvier 2025, permettant la résiliation du bail.
La CCAPEX, ou Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, est mentionnée dans l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article impose au bailleur de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.
Dans cette affaire, bien que C’Chartres Habitat n’ait pas justifié avoir saisi la CCAPEX, il a prouvé avoir contacté la Caisse d’Allocations Familiales le 19 janvier 2024, ce qui est suffisant pour considérer que la saisine de la CCAPEX est réputée faite. Cela rend l’action recevable.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 confère au juge le pouvoir d’accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou d’office, sous certaines conditions. Le locataire doit être en mesure de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
L’article 24 VII précise que si le juge accorde des délais de paiement, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant la durée de ces délais. Toutefois, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou si le locataire ne respecte pas les modalités fixées par le juge.
Dans le cas présent, bien que la locataire ait proposé un plan de paiement, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer, ce qui a conduit à rejeter sa demande de délais de paiement.
Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». C’Chartres Habitat a produit un décompte prouvant que la locataire devait la somme de 9 251,87 euros au 30 septembre 2025.
Cette somme comprend les arriérés locatifs exigibles jusqu’au 22 janvier 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’une indemnité d’occupation due à compter de cette date. La locataire, occupant les lieux sans droit ni titre, est également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer à partir du 30 septembre 2025 jusqu’à la libération des lieux.
L’indemnité d’occupation est fondée sur l’article 1240 du Code civil, qui stipule que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Dans ce cas, la locataire, occupant les lieux sans droit ni titre, est tenue de verser une indemnité d’occupation.
Il est important de noter que cette indemnité, de nature indemnitaire, ne peut faire l’objet d’aucune indexation, contrairement au loyer et aux charges. Cela signifie que le montant de l’indemnité d’occupation reste fixe et ne varie pas en fonction des augmentations de loyer prévues dans le bail.
Conformément aux règles de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens. Dans cette affaire, la locataire, ayant été déboutée de ses demandes, est condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer.
Cependant, le tribunal a décidé, pour des raisons d’équité et en tenant compte de la situation économique des parties, de laisser à la charge de C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure, rejetant ainsi la demande formée à ce titre.
Lors de l’audience du 7 octobre 2025, la société a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 9 251,87 euros correspondant aux arriérés de loyers. Le locataire, présent à l’audience, a affirmé avoir repris le paiement des loyers et a demandé des délais de paiement, proposant de verser 50 euros par mois en plus du loyer.
Le tribunal a examiné la recevabilité de l’action, notant que la société avait respecté les délais de notification requis. Il a également constaté que le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis d’acquérir la clause résolutoire. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire.
Concernant la demande de délais de paiement, le tribunal a rejeté la requête du locataire, notant qu’il n’avait pas repris le paiement intégral des loyers. Le tribunal a également condamné le locataire à payer la somme de 9 251,87 euros pour les arriérés et a ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2025. Enfin, le locataire a été condamné aux dépens de la procédure..
🇫🇷 FAQ juridique LegalPlanet.pro rédigée à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Chartres, 4 novembre 2025, RG n° 25/00124 – Thématiques associés : Baux d’habitation / Logement – Résiliation de bail – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 24 décembre 2025