Obligation de paiement des charges de copropriété et notification de transfert de propriété – Cour d’appel de Paris, 10 décembre 2025, RG n° 22/18053

📘 L’Essentiel

Les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et équipements communs selon l’utilité pour chaque lot, proportionnellement aux valeurs des parties privatives. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat exigible. Les provisions pour charges sont dues trimestriellement. Le syndicat vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes, et les copropriétaires paient des provisions égales au quart du budget. La notification du transfert de propriété au syndic est nécessaire pour acquérir la qualité de copropriétaire.. Source : Cour d’appel de Paris, 10 décembre 2025, RG n° 22/18053

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 10 décembre 2025, RG n° 22/18053

Par courrier recommandé du 4 février 2021, un notaire a informé le syndicat des copropriétaires d’un immeuble à Paris du transfert de propriété de deux lots à un acquéreur, suite au décès d’un précédent propriétaire. Ce dernier avait désigné l’acquéreur comme légataire universel dans son testament, en l’absence d’héritiers réservataires. En raison de charges et d’appels de travaux impayés, le syndicat a adressé une mise en demeure à l’acquéreur le 21 mai 2021, lui demandant de régler une somme de 9 181,92 euros, à laquelle il n’a pas répondu.

Le syndicat a ensuite assigné l’acquéreur devant le tribunal judiciaire de Paris, réclamant un montant total de 17 846,90 euros, incluant des intérêts et des frais de recouvrement. Le tribunal a rendu un jugement le 8 septembre 2022, condamnant l’acquéreur à payer la somme demandée, tout en déboutant le syndicat de ses demandes de frais supplémentaires et de dommages-intérêts. L’acquéreur a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions, l’acquéreur a contesté sa qualité de propriétaire, arguant qu’un jugement ultérieur avait annulé le testament le désignant comme héritier. Il a également demandé des délais de paiement en raison de sa situation financière difficile. De son côté, le syndicat a soutenu que l’acquéreur restait responsable des charges jusqu’à notification d’un transfert de propriété valide.

La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que l’acquéreur était bien le débiteur des charges jusqu’à la notification du transfert de propriété. Elle a également rejeté sa demande de délais de paiement, soulignant qu’il n’avait pas prouvé sa situation financière précaire. Enfin, la cour a condamné l’acquéreur aux dépens d’appel et a accordé des frais supplémentaires au syndicat.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre juridique des charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965 ?

Les charges de copropriété sont régies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Cet article précise également que les copropriétaires doivent participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Quel est le rôle de la notification dans le transfert de propriété d’un lot de copropriété ?

L’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 stipule que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot doit être notifié au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte. Cette notification doit comporter la désignation du lot concerné ainsi que les informations relatives à l’acquéreur.

Il est important de noter que la qualité de copropriétaire, et donc l’obligation de payer les charges, n’est acquise qu’à compter de cette notification. Tant que celle-ci n’a pas eu lieu, tout copropriétaire qui remplissait les conditions requises conserve cette qualité et reste tenu au paiement des charges de copropriété.

Quel est l’impact d’un jugement annulant un testament sur la qualité de propriétaire ?

En vertu des articles 1004 à 1007 du code civil, en l’absence d’héritier réservataire, le légataire universel est tenu des dettes de la succession dès l’ouverture de celle-ci, même s’il n’a pas été envoyé en possession. Cependant, pour les charges de copropriété, une notification du transfert de propriété au syndicat est nécessaire.

Dans le cas présent, le jugement annulant le testament de M. [U] a des conséquences sur la qualité de propriétaire de M. [S]. Si ce jugement est devenu définitif et que le testament du 10 mai 2012 a été reconnu, alors les fils de M. [S] deviennent les propriétaires des lots concernés, ce qui signifie que M. [S] ne peut plus être tenu responsable des charges afférentes à ces lots après la notification de ce transfert.

Quel est le fondement juridique des frais de recouvrement selon la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire peuvent être imputés à ce dernier. Cela inclut les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque.

Cependant, les honoraires du syndic pour la transmission du dossier à un avocat ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement et ne peuvent donc pas être imputés au copropriétaire débiteur.

Quel est le régime des intérêts moratoires en cas de retard de paiement des charges ?

L’article 1344-1 du code civil prévoit que le créancier a droit à des intérêts moratoires en cas de retard de paiement. Ces intérêts sont dus à compter de la mise en demeure, qui dans ce cas a été effectuée par le syndicat des copropriétaires.

La capitalisation des intérêts est également prévue par l’article 1343-2 du code civil, qui permet au créancier de demander que les intérêts échus soient ajoutés au capital de la créance, entraînant ainsi des intérêts sur les intérêts.

Quel est le cadre juridique pour demander des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur a causé un préjudice indépendant du retard. Toutefois, il incombe au créancier de prouver la mauvaise foi du débiteur et le préjudice distinct.

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi de M. [S] ni à démontrer un préjudice distinct, ce qui a conduit à la confirmation du rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Quel est le cadre juridique pour accorder des délais de paiement en cas de difficultés financières ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Cependant, le débiteur doit justifier de circonstances particulières expliquant sa carence. Dans le cas présent, M. [S] n’a pas fourni de preuves suffisantes de sa situation financière précaire, ce qui a conduit à la confirmation du rejet de sa demande de délais de paiement.