Le tribunal a d’abord ordonné la réouverture des débats pour examiner le compromis de vente dans son intégralité. Par la suite, il a rendu un jugement qui a rejeté les demandes de nullité du compromis de vente et a débouté la société Duo Immo de sa demande de paiement de la clause pénale. Le tribunal a également condamné la société à verser 500 euros à l’acquéreur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a mis à sa charge les dépens.
Concernant la nullité du compromis, le tribunal a constaté que les diagnostics techniques requis avaient été annexés au compromis et que l’acquéreur avait été informé des travaux nécessaires sur le bien. Il a également jugé que l’acquéreur, en tant que professionnel du bâtiment, ne pouvait pas prétendre avoir été trompé sur l’état du bien, notamment en ce qui concerne le coût des travaux de toiture.
En ce qui concerne la demande de la société Duo Immo, le tribunal a estimé qu’elle n’était pas partie au contrat de vente et ne pouvait donc pas réclamer la clause pénale. L’acquéreur a ensuite interjeté appel, demandant la confirmation du jugement initial, tandis que la société Duo Immo a également fait appel pour contester le rejet de sa demande de paiement.
La cour d’appel a finalement infirmé le jugement en ce qui concerne la demande de paiement de la société Duo Immo, condamnant l’acquéreur à verser 3 000 euros pour le préjudice subi, tout en maintenant la condamnation de l’acquéreur aux dépens.
La société Duo Immo a fondé sa demande sur plusieurs articles du Code civil, notamment les articles 1103, 1217 et 1231-5.
L’article 1103 stipule que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Cela implique que les parties doivent respecter les engagements pris dans le cadre du contrat.
L’article 1217 précise que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut, au choix, demander l’exécution forcée en nature, ou la résolution du contrat, ou encore une réduction du prix ».
Enfin, l’article 1231-5 énonce que « la clause pénale est une disposition par laquelle les parties fixent à l’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ». Cela signifie que la société Duo Immo pouvait demander le paiement de la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale en cas d’inexécution des obligations par Monsieur [B].
Le tribunal a rappelé que, selon l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, l’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique ne s’applique qu’aux promesses de vente et non aux compromis de vente. La sanction du non-respect de cette obligation n’a d’effet qu’en cas de signature d’un acte authentique.
En l’espèce, le juge a constaté que le compromis de vente mentionnait la liste des pièces composant le dossier de diagnostic technique et que les parties avaient reconnu que le prix avait été convenu en tenant compte des éventuelles incidences financières liées à l’état de l’immeuble. Par conséquent, l’absence de diagnostics techniques n’a pas vicié le compromis de vente.
Monsieur [B] a allégué avoir été trompé par des manœuvres de la société Duo Immo, qui lui aurait assuré que le devis de réfection de la toiture était de 10 000 euros, alors qu’il a découvert par la suite que le coût réel était de 25 000 euros.
Cependant, le tribunal a rappelé que le dol ne peut entraîner la nullité d’un contrat que s’il émane du cocontractant de celui qui l’allègue. En l’espèce, la société Duo Immo n’étant pas partie au compromis de vente, le dol allégué ne pouvait pas être retenu. De plus, le juge a constaté que Monsieur [B] avait été informé des travaux nécessaires et avait accepté de les réaliser, ce qui a conduit à rejeter sa demande d’annulation du compromis de vente pour dol.
La société Duo Immo a demandé le paiement de la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente. Le tribunal a relevé que le compromis était assorti de conditions suspensives de droit commun, mais aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’avait été stipulée.
L’article 1199 du Code civil précise que « la stipulation pour autrui est celle par laquelle une personne s’engage envers une autre à lui procurer un avantage au profit d’un tiers ». En l’espèce, la société Duo Immo, bien qu’étant tiers au contrat de vente, pouvait revendiquer le paiement de la clause pénale en tant que bénéficiaire de cette stipulation.
Le tribunal a constaté que la non-réitération de la vente par Monsieur [B] entraînait la résolution du compromis de vente. En conséquence, la société Duo Immo avait droit à une indemnisation pour le préjudice subi, qui se mesurait en termes de perte de chance d’obtenir sa rémunération.
Le tribunal a évalué cette perte de chance à 50%, ce qui a conduit à la décision d’infirmer le jugement de première instance et de condamner Monsieur [B] à verser à la société Duo Immo la somme de 3000 euros au titre de la clause pénale.
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [B] à payer à la société Duo Immo une somme de 500 euros en première instance, ainsi qu’une somme supplémentaire de 1500 euros en appel, en raison de sa position de partie perdante.
Cette disposition vise à compenser les frais de justice engagés par la partie qui a dû défendre ses intérêts dans le cadre du litige.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Nancy, 15 décembre 2025, N° de RG 24/02180 – Thématiques associés : Promesse de vente immobilière – Clause pénale – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 décembre 2025