Résiliation de bail pour loyers impayés : fixation de l’indemnité d’occupation et dépens

📘 L’Essentiel

La résiliation d’un bail d’habitation pour impayés de loyers est encadrée par les articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 24 permet au bailleur de demander la résiliation après avoir notifié un commandement de payer. En cas de résiliation, le locataire doit payer une indemnité d’occupation, calculée sur la base du loyer en vigueur, conformément aux articles L. 442-1 et L. 445-4 du Code de la construction et de l’habitation.

🧾 Contexte de l’affaire

Par contrat du 27 mars 2023, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après la RIVP) a loué un appartement à un locataire et une locataire pour un loyer mensuel de 592,34 euros, accompagné d’une provision sur charges de 190 euros. Suite à des loyers impayés, la RIVP a signifié un commandement de payer le 31 août 2023, réclamant la somme de 1435,39 euros, incluant les loyers et charges dus jusqu’au 30 août 2023.

Le 19 décembre 2023, la RIVP a assigné les locataires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, ainsi que le paiement des loyers et charges impayés. La RIVP a également sollicité une indemnité d’occupation et la condamnation des locataires aux dépens de l’instance.

Le 23 janvier 2025, le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies et a ordonné aux locataires de libérer les lieux dans un délai de deux mois. En cas de non-respect, la RIVP pouvait procéder à leur expulsion. Les locataires ont été condamnés à verser une provision de 7804,80 euros pour les loyers impayés et une indemnité mensuelle d’occupation de 595 euros.

Le 11 avril 2025, la RIVP a interjeté appel, contestant la fixation de l’indemnité d’occupation. Dans ses conclusions du 11 juillet 2025, la RIVP a demandé une révision de l’indemnité d’occupation, arguant que celle-ci devait être calculée sur la base du loyer courant augmenté des charges. Les locataires n’ayant pas constitué avocat, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 octobre 2025.

Le tribunal a finalement confirmé l’ordonnance, sauf en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’occupation, et a condamné solidairement les locataires aux dépens de première instance et d’appel.

💡 Réflexe juridique

La résiliation d’un bail d’habitation pour impayés de loyers est régie par les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadrent les rapports entre bailleurs et locataires. L’article 24 précise que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers, après avoir notifié au locataire un commandement de payer, conformément aux exigences de l’article 21 de la même loi. La clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement, doit être expressément stipulée dans le contrat de bail.

En matière d’indemnité d’occupation, l’article 1240 du code civil impose que toute personne qui cause un dommage à autrui par sa faute est tenue de le réparer. Ainsi, en cas de résiliation du bail, le locataire reste tenu de payer une indemnité d’occupation, qui doit être calculée sur la base du loyer en vigueur, augmenté des charges, conformément aux dispositions des articles L. 442-1 et L. 445-4 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’aux règles relatives à la révision des loyers dans le cadre des baux sociaux, telles que définies par l’article 210 de la loi de finances n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 et prolongées par la loi ALUR.

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner des mesures urgentes, y compris la fixation d’une indemnité d’occupation, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent. En cas de contestation sur le montant de l’indemnité, il est de la responsabilité du bailleur de justifier le montant réclamé, en tenant compte des éléments de régularisation des charges et de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), conformément aux dispositions législatives en vigueur.

Enfin, l’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, ce qui inclut les frais liés aux actes de procédure, tels que le coût du commandement de payer et les frais de saisine des instances judiciaires.

🏛️ Q/R Juridiques

Quel est le cadre juridique de la résiliation du bail d’habitation ?

La résiliation d’un bail d’habitation est régie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment les articles 7 et 24. L’article 24 précise que le bailleur peut résilier le contrat de location en cas de non-paiement des loyers et charges. En l’espèce, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a notifié un commandement de payer à M. [Y] et Mme [R] pour des loyers impayés, ce qui a conduit à la constatation de la clause résolutoire.

Quel est le rôle de la clause résolutoire dans ce contexte ?

La clause résolutoire permet au bailleur de mettre fin au contrat de bail en cas de manquement aux obligations locatives, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette clause doit être expressément stipulée dans le contrat de bail. Dans le cas présent, le juge des référés a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi à la RIVP de demander l’expulsion des locataires.

Quel est le fondement juridique de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fondée sur l’article 1240 du code civil, qui stipule que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de verser une indemnité d’occupation correspondant au loyer qui aurait été dû si le bail avait continué. La RIVP a donc demandé une indemnité d’occupation calculée sur la base des loyers indexés et des charges.

Quel est le cadre légal pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

La fixation de l’indemnité d’occupation doit tenir compte des dispositions légales relatives aux baux sociaux. Selon l’article 210 de la loi de finances 2010, la révision des loyers dans les logements conventionnés est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Depuis 2017, cette révision est également soumise à l’IRL, ce qui implique que l’indemnité d’occupation doit être calculée en fonction du loyer courant, augmenté des charges.

Quel est le sort des meubles laissés sur place lors de l’expulsion ?

Le sort des meubles laissés sur place est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En l’espèce, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles, ce qui signifie que les meubles laissés par M. [Y] et Mme [R] ne seront pas pris en charge par la RIVP lors de l’expulsion.

Quel est le principe des dépens dans cette procédure ?

Les dépens sont régis par l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, le juge a condamné M. [Y] et Mme [R] aux dépens de première instance, y compris le coût des formalités de dénonciation à la préfecture et de saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Quel est le rôle de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer cet article, ce qui signifie que la RIVP ne recevra pas d’indemnité pour ses frais d’avocat dans le cadre de cette procédure.

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07249 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLG2C

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 janvier 2025 – JCP du TJ d’Ivry-sur-Seine – RG n° 12-24-1

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]-RIVP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Sylvie Kong Thong, avocat au barreau de Paris, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie Feugnet du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de Paris

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 28 mai 2025 à étude

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 28 mai 2025 à étude

L’affaire a été débattue le 28 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, lesparties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel Rispe, président de chambre et parJeannePambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat du 27 mars 2023, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après la RIVP) a donné à bail à M. [Y] et Mme [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 592,34 euros et 190 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier à M. [Y] et Mme [R] le 31 août 2023 un commandement de payer la somme de 1435,39 euros correspondant auxloyers et charges impayés au 30 août 2023 (loyer de juillet 2023 inclus), commandement visant en outre la clause résolutoire.

Par acte du 19 décembre 2023, la RIVP a fait assigner M. [Y] et Mme [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de, notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

expulser immédiatement M. [Y] et Mme [R] et de tous les occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 2], avec si besoin le concours de la force publique ;

autorisé la séquestration de biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles auchoix de la requérante aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement delasommede 3 049,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés au15décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement des loyers etcharges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, et subsidiairement à une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement d’uneindemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges outrela revalorisation légale jusqu’à la libération effective des lieux :

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] aux dépens de l’instance et de ses suites, incluant notamment le coût du commandement de payer, del’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires parlaprocédure.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 entre la RIVP et M. [Y] et Mme [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er septembre 2023 ;

ordonné en conséquence à M. [Y] et Mme [R] de libérer les lieux etderestituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d’uncommandement de quitter les lieux;

dit qu’à défaut pour M.[Y] et Mme [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

dit n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, étant rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP uneprovision de 7804,80 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au4septembre 2024, incluant l’échéance d’août 2024, somme qui ne portera pas intérêts ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP uneindemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux égale à 595 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux ;

dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code deprocédure civile ;

condamné in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (125,84 euros), de la saisine de la CCAPEX (réduite à la somme d’un euro), de l’assignation devant la présente juridiction (58,34 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d’un euro), et de la signification de la décision;

laissé l’exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance ;

dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la représentante de l’état dans le département

rappelé que la décision réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l’article 478 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 avril 2025, la RIVP a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux égale à 595 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux, dit n’y avoir application de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à la RIPV le coût de la saisine de la CAF.

infirmer l’ordonnance rendue le 6 mars 2025 en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à un montant fixe forfaitaire et non à un montant égal au loyer courant majoré des charges, et en conséquence, en ce qu’elle a :

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à payer à la RIVP endeniers ou quittances valables :

’ une provision de 7804,80 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

impayées au 4 septembre 2024 (indemnité d’occupation d’août 2024 incluse) ;

’ une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux d’un montant de595euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter de septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

condamné M.[Y] et Mme [R] aux dépens en limitant le coût de ladénonciation préfecture et de la saisine CCAPEX à 1 euro ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et du parking correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement d’uneindemnité d’occupation forfaitaire de 1 000 euros mensuels à compter delarésiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise desclés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

en tout état de cause condamner M.[Y] et Mme [R] aux entiers dépens de première instance pour leurs montants réels ;

actualiser le montant de la dette et condamner solidairement M.[Y] et Mme[R] à payer à la RIVP, une provision de 11 242,56 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayées, échéance de juin 2025 incluse selon décompte arrêté au 3 juillet 2025;

condamner M.[Y] et Mme [R] à payer à la RIVP la somme de2500euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La RIVP a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à M. [Y] et Mme[R] par acte d’huissier de justice le 28 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuseou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1240 du code civil dispose que ’tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

La RIVP sollicite la réformation de la décision entreprise en ce que le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé de manière forfaitaire à la somme de 595 euros par mois, au motif pris que, du fait de la résiliation, les clauses des baux relatives à l’indexation et aux provisions sur charges ne pouvaient plus s’appliquer, alors même qu’il y avait pourtant lieu de tenir compte de la valeur locative et de l’existence de charges locatives variables par seule application de la législation sur les baux sociaux conventionnés.

En l’espèce, il est constant que le logement dont s’agit est conventionné et est soumis àlalégislation sur les baux sociaux qui prévoit qu’à compter du 1er janvier 2011 etjusqu’au31 décembre 2013, la révision du loyer pratiqué dans les logements conventionnés a été limitée à la variation de l’IRL sur un an, sur la base de l’indice dutroisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 210 de la loi definance 2010 pour 2011 n°2010/1657 en date du 29 décembre 2010 prolongée jusqu’au31 décembre 2016 par les dispositions de la loi ALUR, ainsi:

’III.-A compter du 1er janvier 2011 et jusqu’au 31 décembre 2013, par dérogation aux articles L. 442-1 et L. 445-4 du Code de la construction et de l’habitation, la révision sur une année des loyers pratiqués mentionnés au même article L.442-1 pour les logements appartenant aux organismes mentionnés à l’article L.411-2 du même code ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers définie au d de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L’indice de référence des loyers à prendre en compte est celui du troisième trimestre de l’année précédente.»

Depuis le 1er janvier 2017, par application de la loi Egalité et Citoyenneté du27janvier2017, la révision du loyer pratiqué est limitée à la variation de l’indice IRL sur un an telle qu’arrêtée au 2ème trimestre de l’année précédente.

Par ailleurs, les charges font l’objet de provisions calculées sur le fondement des charges régularisées de l’exercice précédent.

La liste des charges récupérées par la RIVP est celle fixée dans l’annexe du décret n°82-955 du 9 novembre 1982.

Il s’ensuit que les loyers et charges fluctuent en raison, notamment des régularisations pour charges et de la régularisation de consommations, ou encore du montant de l’APL, de sorte qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer qui serait dû si le bail se poursuivait, augmenté des charges.

La RIVP produit aux débats en pièces 7 et 10 les décomptes détaillés faisant apparaitre chaque élément de constitution des échéances locatives en ce compris les augmentations deloyers révisés selon la législation applicable en la matière, justifiant que la dette locative des requis calculée sur la base d’une indemnité d’occupation conforme aux loyers indexés et chargés s’établit à la somme de 11242,56 euros échéance de juin 2025 incluse selondécompte arrêté au 3 juillet 2025.

La créance de la RIVP au titre de la provision à valoir sur les échéances locatives indexées selon l’indice de référence des loyers n’est donc pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, en vertu du paragraphe VII du contrat de bail, une clause de solidarité est prévue entre chacun des co-locataires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [Z] [R] etM.[F][Y] à payer, à compter du mois de septembre 2024, à la société RégieImmobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et du parking correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, unprocès-verbal d’expulsion ou de reprise.

L’appelante demande d’actualiser le montant de la dette et de condamner solidairement M.[Y] et Mme [R] à lui payer à lui payer une provision de 11 242,56 euros àvaloir sur les loyers et indemnités d’occupation impayées, échéance de juin 2025 incluse selon décompte arrêté au 3 juillet 2025.

D’une part, l’ordonnance entreprise n’est pas critiquée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP une provision de7804,80euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 4 septembre 2024, incluant l’échéance d’août 2024, somme qui ne portera pas intérêts

D’autre part, eu égard aux motifs qui précèdent, la RIVPdisposera d’ores et déjà d’untitreconcernant les indemnités d’occupation à compter du mois de septembre 2024.

L’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que ’la partie perdante est condamnée auxdépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie’.

Il y a lieu de rappeler que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’yinclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

C’est donc à tort que le premier juge a limité à un euro symbolique le coût deladénonciation préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Explusions Locatives ( CCAPEX) dès lors que la RIVP justifie avoir missionné un commissaire de justice pour procéder à ces formalités imposées par la loi.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise sur le sort des dépens etdecondamner in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens de première instance, en ce compris le coût de la dénonciation préfecture et de la saisine de la Commission deCoordination des Actions de Prévention des Explusions Locatives ( CCAPEX).

M. [Y] et Mme [R], succombant en cause d’appel, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité économique des parties commande de dire n’y avoir lieu à allouer d’indemnité autitre de l’article 700 du code de procédure civile à la RIVP en cause d’appel.

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a fixé de manière forfaitaire l’indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges à échoir et fixé à euro symbolique le coût deladénonciation préfecture et celui de la saisine de commission CCAPEX.

Condamne solidairement M. [Y] et Mme [R] à payer, à compter du mois de septembre 2024, à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et du parking correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération deslocaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Condamne in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens de première instance, encecompris le coût de la dénonciation préfecture et de la saisine de la Commission deCoordination des Actions de Prévention des Explusions Locatives ( CCAPEX) ;

Rejette la demande de la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] au titre des frais irrépétibles;