Résiliation de bail et expulsion : application de la loi du 6 juillet 1989 sur la location

📘 L’Essentiel

L’attribution d’un logement de fonction à un agent public est régie par des règles spécifiques, notamment en cas de perte d’emploi. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique, stipulant que tout contrat de location doit être régi par ses dispositions. M. [I] [T] a signé un contrat de location distinct, sans référence à l’arrêté de cessation, stipulant un loyer mensuel. En l’absence de manquement à ses obligations, ce contrat est valide, empêchant la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant.

🧾 Contexte de l’affaire

L’affaire concerne un litige entre un agent des services techniques et l’EPIC Habitat du Gard, relatif à un contrat de bail pour un logement de fonction. L’agent a été titularisé en juin 2006 et a reçu un logement de fonction en octobre 2013, moyennant un loyer mensuel. En mars 2022, il a été révoqué de ses fonctions, ce qui a conduit Habitat du Gard à lui notifier, en avril 2022, qu’il devait quitter le logement dans un délai de deux mois.

Malgré cette notification, l’agent n’a pas quitté les lieux, ce qui a conduit Habitat du Gard à lui signifier une sommation de quitter les lieux en juin 2023. En août 2023, Habitat du Gard a assigné l’agent devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Le jugement rendu en mai 2024 a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de l’agent et condamné celui-ci à payer une indemnité d’occupation.

L’agent a interjeté appel de ce jugement, soutenant que le contrat de location était soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il n’avait pas été rompu à la date indiquée. Il a demandé à la cour d’infirmer le jugement et de débouter Habitat du Gard de ses demandes. En réponse, Habitat du Gard a demandé la confirmation du jugement initial, arguant que le logement de fonction était lié à l’emploi de l’agent.

La cour a examiné les arguments des deux parties, concluant que le contrat de bail, bien que signé le même jour que l’arrêté de logement de fonction, ne faisait pas référence à cet arrêté et était donc valide indépendamment de la révocation de l’agent. En conséquence, la cour a infirmé le jugement de première instance, débouté Habitat du Gard de ses demandes et ordonné la rectification des mentions sur les appels de loyers. Les dépens ont été mis à la charge d’Habitat du Gard.

💡 Réflexe juridique

L’attribution d’un logement de fonction à un agent public est régie par des règles spécifiques, notamment celles relatives à la cessation de l’attribution en cas de perte d’emploi. En l’espèce, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre bailleurs et locataires, s’applique. Cette loi stipule que tout contrat de location doit être régi par les dispositions qu’elle prévoit, sauf si des dispositions spécifiques en matière de logement de fonction s’appliquent.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable, précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi pour les parties et ne peuvent être révoquées que par consentement mutuel ou pour des causes autorisées par la loi. De plus, l’article 1156 du même code impose de rechercher la commune intention des parties plutôt que de se limiter à une interprétation littérale des termes du contrat.

Dans le cas présent, bien que M. [I] [T] ait été informé par un arrêté que l’attribution du logement cessait avec la perte de son emploi, il a également signé un contrat de location distinct, qui ne fait aucune référence à cet arrêté et qui stipule un loyer mensuel. Ce contrat de location, en l’absence de manquement de M. [T] à ses obligations, est considéré comme valide et applicable, ce qui empêche la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant.

Ainsi, la loi du 6 juillet 1989 s’applique, et la résiliation du bail ne peut être constatée en l’absence de manquement aux obligations contractuelles. En conséquence, l’occupant ne peut être considéré comme sans droit ni titre, et les demandes de résiliation et d’expulsion formulées par le bailleur sont rejetées.

🏛️ Q/R Juridiques

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est fondée sur l’interprétation des contrats et des obligations qui en découlent. Selon l’article 1134 du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Dans cette affaire, l’EPIC Habitat du Gard soutient que le logement attribué à M. [T] est un logement de fonction qui cesse avec la perte de son emploi. Cependant, M. [T] fait valoir que le contrat de location signé le 24 octobre 2013 est un contrat soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation.

L’article 1156 du code civil précise également que « On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. » En l’espèce, bien que l’arrêté du 24 octobre 2013 stipule que l’attribution du logement cessera avec la perte de l’emploi, le contrat de location ne fait aucune référence à cet arrêté et établit un loyer mensuel, ce qui indique une intention de créer un bail distinct.

Quel est l’impact de la loi du 6 juillet 1989 sur le contrat de location ?

La loi du 6 juillet 1989 régit les rapports entre bailleurs et locataires pour les baux d’habitation. Elle impose des obligations spécifiques aux parties et protège les droits des locataires. Dans cette affaire, le contrat de location signé entre M. [T] et Habitat du Gard est soumis à cette loi, ce qui signifie que les conditions de résiliation doivent respecter les dispositions légales.

L’article 2 de cette loi stipule que « le contrat de location est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’engage à donner à une autre, le locataire, la jouissance d’un bien immobilier moyennant un loyer. » En l’espèce, le contrat de location ne mentionne pas de lien avec l’emploi de M. [T], ce qui renforce l’idée que le bail est indépendant de la relation de travail.

Quel est le rôle de l’arrêté du 24 octobre 2013 dans cette affaire ?

L’arrêté du 24 octobre 2013, qui attribue un logement à M. [T], est un acte unilatéral qui précise que l’attribution cessera lorsque M. [T] cessera d’occuper son emploi. Cependant, ce document ne peut pas annuler ou modifier les termes d’un contrat de location signé le même jour, qui est un acte bilatéral.

L’absence de référence à l’arrêté dans le contrat de location indique que les parties ont voulu établir un bail distinct, sans lien direct avec l’emploi de M. [T]. Ainsi, même si l’arrêté stipule une cessation de l’attribution du logement, cela ne suffit pas à justifier la résiliation du bail, qui doit être fondée sur des manquements aux obligations contractuelles, ce qui n’est pas établi dans cette affaire.

Quel est le statut de M. [T] après la résiliation du bail ?

Après la résiliation du bail, M. [T] est considéré comme occupant sans droit ni titre du logement. Cependant, dans cette affaire, le tribunal a jugé que la résiliation du bail n’était pas justifiée, ce qui signifie que M. [T] conserve des droits en tant que locataire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire a droit à la jouissance paisible du logement loué. » En l’absence de manquement de M. [T] à ses obligations contractuelles, il ne peut être expulsé sans une décision de justice confirmant la résiliation du bail, ce qui n’a pas été le cas dans cette affaire.

Quel est le fondement des demandes reconventionnelles de M. [T] ?

Les demandes reconventionnelles de M. [T] reposent sur la rectification des mentions portées sur les appels de loyers et quittances, ainsi que sur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile stipule que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » M. [T] demande une indemnité de 2 500 € sur ce fondement, arguant que les frais engagés pour sa défense doivent être remboursés.

En outre, la demande de rectification des appels de loyers est justifiée par le fait que les mentions d’indemnité d’occupation ne correspondent pas à la réalité du contrat de location, qui stipule un loyer. Le tribunal a reconnu cette demande comme légitime, ce qui implique que les documents doivent être conformes aux termes du contrat de location.

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en date du 28 Mai 2024, N°23/01132

Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

Représenté par Me Eve SOULIER de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-5043 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

E.P.I.C. HABITAT DU GARD au capital de 0,00 €, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le n° B 273.000.018 dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Par arrêté du 13 juin 2006 du président de l’Office public Départemental habitat du Gard, M. [I] [T] a été titularisé dans le grade d’agent des services techniques, à compter du 1 er juin 2006.

Par arrêté du 24 octobre 2013 portant modification d’un logement de fonction par nécessité absolue de service, M. [T] s’est vu attribuer un autre logement de fonction au [Adresse 4] à [Localité 12].

Par acte du 24 octobre 2013, Habitat du Gard a donné à bail à M. [I] [T] ledit logement à usage d’habitation, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 324,93 €, outre une provision sur charges de 176,99 €.

Par arrêté du 14 mars 2022, M. [I] [T] a été révoqué de ses fonctions à titre de sanction disciplinaire, à effet au 1er avril 2022.

Par courrier du 26 avril 2022, Habitat du Gard a informé M. [I] [T] qu’il devait quitter le logement dans un délai de deux mois et restituer les lieux le 30 juin 2022 au plus tard.

Par acte extra-judiciaire en date du 13 juin 2023, une sommation de quitter les lieux a été signifiée à M. [I] [T].

Par acte du 18 août 2023, Habitat du Gard a assigné M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en résiliation du bail et expulsion.

Par jugement contradictoire du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-prononcé la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2013 ente la société Habitat du Gard et M. [I] [T] concernant le bien situé [Adresse 9],

-ordonné en conséquence l’expulsion de M. [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

-condamné, au besoin, M. [I] [T] à payer à la société Habitat du Gard une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, pour la période courant à compter du 1er juillet 2022, et jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 470 €,

-débouté M. [I] [T] de sa demande reconventionnelle en rectification des mentions portées sur les appels de loyers et quittances,

-condamné M. [I] [T] à verser à la société Habitat du Gard la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté M. [I] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [I] [T] demande à la cour de :

-infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes du 28 mai 2024 en toutes ses dispositions,

-juger que le contrat de location entre M. [T] et Habitat du Gard conclu le 24 octobre 2013 ayant pour objet le logement n° 2189 situé [Adresse 3] n’était pas rompu la date au 30 juin 2022

-condamner Habitat du Gard à retirer l’intitulé « indemnité d’occupation », des appels de loyers et quittances délivrés depuis le 1er juillet 2022 et à mettre l’intitulé « loyer », ce sous astreinte de 100 € par document et jour de retard à compter de la signification du jugement.

-payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l’EPIC Habitat du Gard demande à la cour de :

-confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 28 mai 2024,

-constater que la résiliation du bail est intervenue au 30 juin 2022, expiration du délai de 3 mois après la révocation de M. [I] [T],

-constater que depuis cette date, M. [I] [T] est occupant sans droit ni titre du logement n°[Adresse 1],

-ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

-assortir cette mesure d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

-condamner M. [I] [T] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 470 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif du logement,

-condamner M. [I] [T] à payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’EPIC Habitat du Gard soutient que le logement attribué à M. [T] est un logement de fonction qui cesse avec la perte de son emploi tandis que M. [T] soutient que le contrat de location signé entre les parties est un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il n’y a pas lieu de l’interpréter à la lumière de l’arrêté du 24 octobre 2013.

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable en l’espèce « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Selon l’article 1156 du code civil dans sa version applicable en l’espèce « On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. »

En l’espèce, il est constant que M. [T] s’est vu attribué un logement par Habitat Gard pour l’exercice de ses fonctions par arrêté du 24 octobre 2013 indiquant que cette attribution cessera de plein droit à la date à laquelle M. [T] cessera d’occuper son emploi actuel et qu’il devra quitter le logement après un préavis de deux mois.

Cependant, il est tout aussi constant qu’Habitat du Gard et M. [T] ont signé un contrat de location sur le même logement le 24 octobre 2013, contrairement à un arrêté qui est un acte unilatéral, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 324,93 €, outre une provision sur charges de 176,99 €.

Ce contrat de location ne fait absolument aucune référence à l’arrêté pourtant pris le même jour et stipule le versement d’un loyer correspondant à la valeur locative du bien sur le marché, n’établissant aucun lien entre la location consentie et l’attribution du logement.

Il n’est par ailleurs produit audune pièce permettant d’étalir un lien entre de contrat de travail et le bail.

Or, l’intimée n’invoque aucun manquement de M. [T] à ses obligations découlant du contrat de bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater la résiliation ni d’ordonner son expulsion, ce dernier n’étant pas sans droit ni titre.

Infirmant le jugement déféré, l’EPIC Habitat du Gard sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Eu égard à la présente décision, cette demande est justifiée et il y sera fait droit.

Cependant il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, aucun élément ne permettant d’établir que l’intimée n’exécutera pas spontanément la décision.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à M. [T] ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Condamne l’EPIC Habitat du Gard à remplacer l’intitulé « indemnité d’occupation » des appels de loyers et quittances délivrés depuis le 1er juillet2022 par l’intitulé « loyer »,

Condamne l’EPIC Habitat du Gard aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute M. [I] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.